【正文】 ，區(qū)位形象就是與約200米之遙的淞濱路東段也有較大差距。91號(hào)地塊東側(cè)隔寶山區(qū)成人教師進(jìn)修學(xué)校與一小馬路相鄰，正對(duì)居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約200米；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對(duì)面為新吳淞農(nóng)貿(mào)市場、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。該地塊因毗鄰農(nóng)貿(mào)市場，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。該地塊被環(huán)抱在舊式工房內(nèi)，周圍居民以工薪階層為主。地塊北側(cè)有餐飲、中介、銀行、郵局、便利店等生活配套。南側(cè)有農(nóng)貿(mào)市場，北側(cè)有快客便利店及其他零星商業(yè)。3. 交通資源n 91號(hào)地塊該地塊臨近2005年竣工的軌道交通三號(hào)線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運(yùn)道路。并且地塊附近有多條公交線路，其中，75路、125路、711路是終點(diǎn)站。表21 基地附近的主要公交車線路名稱起始點(diǎn)51路寶昌路——凇興路——寶楊路碼頭53路寶山鎮(zhèn)——泰和路——共和新路75路五角場——淞濱路90路控江路——水產(chǎn)路101路鴻興路——泰和路——水產(chǎn)路116路曲陽新村——淞興路——東林路125路國和路——凇興路711淞濱支路——鐵力路719共康新村——泰和路——海江新村淞嘉路吳淞碼頭——嘉定汽車站4．地塊土地價(jià)值比較從地塊規(guī)模、土塊形狀等六個(gè)方面比較兩地塊的土地價(jià)值。172。172。172。地塊形狀172。((教育設(shè)施((((生活服務(wù)設(shè)施((((((交通條件(((((環(huán)境質(zhì)量(((綜合(((((綜上所述，91號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于92號(hào)地塊。1. 91號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 91號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位下面將對(duì)91號(hào)地塊的小高層住宅、多層住宅和底層商業(yè)分別進(jìn)行定價(jià)。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。另外，由于競爭區(qū)域的可比新建項(xiàng)目較少，我們進(jìn)一步調(diào)查了地塊所在地的存量住宅交易情況，以存量住宅為比較對(duì)象對(duì)產(chǎn)品定價(jià)，作為有益的修正與補(bǔ)充。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)期內(nèi)發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。（2） 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價(jià)格，選擇了近期銷售的三個(gè)樓盤——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。= 3738以項(xiàng)目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。= 3805本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重= 3859元/平方米注：權(quán)重=1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值/1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格水平應(yīng)該在3860元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。（3） 多層定價(jià)我們以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)，用差價(jià)進(jìn)行調(diào)整，得出91號(hào)地塊多層的售價(jià)。n 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為200元/M2，即多層的銷售價(jià)格為3775元/M2。具體調(diào)整方法見下表。= 3726以樣本B為參考： 4318247。= 3612以樣本D為參考： 3882247。= 3239以樣本F為參考： 3444247。= 3740本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以樣本A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以樣本G為參考的定價(jià)G權(quán)重= 3726+4194+3613+3933+3239+3528+3740= 3710元/平方米注：權(quán)重=1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值/1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目多層銷售價(jià)格水平應(yīng)該在3710元/平方米左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。（4） 底層商鋪定價(jià)中原調(diào)查了周圍的商鋪?zhàn)馐矍闆r，考慮了商鋪的位置、面積、樓層等因素，確定小區(qū)底商的租金為2元/M2以上海商業(yè)的平均投資回報(bào)率為9%，根據(jù)收益還原法，使用投資回報(bào)率反推，采用通用的公式：投資回報(bào)率=（每年的租金收入/售價(jià)）x出租系數(shù)x100%考慮95%的出租系數(shù)，得到91號(hào)地塊底商的售價(jià)為7700元/ M2。 91號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過前面的收益及成本估算，可算出91號(hào)地塊項(xiàng)目的投資利潤率：投資利潤率=利潤總額/總投資=（––1269）/= %%，若采用貸款等籌資方式，自有資金的投資利潤率會(huì)更高。（1） 定價(jià)原則92號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位的思路與91號(hào)地塊基本相同。表36 小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重吳淞新城（二期）住友寶蓮（三期）明月花園（四期）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)小區(qū)規(guī)模10%區(qū)域位置20%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%1房型設(shè)計(jì)15%1配套設(shè)施10%1主題提煉5%1合 計(jì)100%///數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對(duì)象的市場價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（吳淞新城）為參考： 4000247。= 3933以項(xiàng)目C（明月花園）為參考： 4100247。由于本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期將在未來兩年，故在本案銷售過程中，上述價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)隨市場變化有一定波動(dòng)，從價(jià)格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。中原建議92號(hào)地塊小高層銷售均價(jià)為3896元/平方米。然后，以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個(gè)參考價(jià)格，進(jìn)行比較后確定多層的最終價(jià)格。n 以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了7個(gè)較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表37 代表性存量房交易樣本序號(hào)物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房形面積樓層總價(jià)均價(jià)裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場比較法的定價(jià)思想，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價(jià)。表38 多層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段環(huán)境建筑年代樓層裝修合計(jì)權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度　比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度　比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度1111　比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度1　比較系數(shù)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對(duì)象的市場價(jià)格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價(jià)：以樣本A為參考： 3534247。= 4143以樣本C為參考： 3531247。= 3903以樣本E為參考： 3186247。= 3510以樣本G為參考： 3538247。綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價(jià)及以存量房為基礎(chǔ)定價(jià)，取平均值可得92號(hào)地塊多層的銷售價(jià)格為3682元/M2。 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過前面的收益及成本估算，可算出92號(hào)地塊項(xiàng)目的投資利潤率：投資利潤率=利潤總額/總投資=（––）/= %%，即以上面的定價(jià)水平，92號(hào)地塊僅能夠收回成本，基本無利潤可言。中原認(rèn)為91號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于92號(hào)地塊。表41 兩地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)情況地塊熟地樓板價(jià)建造成本總成本小高層售價(jià)多層售價(jià)投資利潤率91號(hào)11362070320639753700%92號(hào)14372081351838903630%因此，中原認(rèn)為91號(hào)地塊總體優(yōu)于92號(hào)地塊。隨著91號(hào)地塊的開發(fā)區(qū)域價(jià)值會(huì)得到一定提升。