【正文】 塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。該板塊的客戶以外區(qū)域消費者為主，由于較低的價格和較便利的交通吸引了上海市中心區(qū)域的低端消費者。目前該區(qū)域的重點樓盤有“大華公園世家”、“多摩遠景”等。近年來由于上海大學大場校區(qū)的興建，使該區(qū)域得到了相應的發(fā)展。該板塊的客戶以本區(qū)域客戶為主。目前該區(qū)域的重點樓盤有“上大聚豐園”、“當代高邸”等。區(qū)域內(nèi)通河新村、共富新村創(chuàng)建較早，形成了一定居住規(guī)模，文教衛(wèi)等相關(guān)配套也較齊全；加之共和新路高架和地鐵一號線延伸段帶來的交通便利，成為寶山的開發(fā)熱點之一。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3294元/M2，數(shù)各板塊中間水平。（5）小結(jié)近幾年間寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢，供求同步增長，價格一路上揚。考慮位置和客戶等因素，中原確定寶山新城區(qū)（包括東城區(qū)和西城區(qū)）為本地塊的競爭區(qū)域。它的特殊之處在于，位于區(qū)域北端的寶山鋼鐵公司是此區(qū)域經(jīng)濟的重要支撐。自2000年以來，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，供應和需求均有很大程度的上升，出現(xiàn)了華能都市花園、華能時代花園、白玉蘭花園、住友寶蓮花園、吳淞新城等大型項目，且銷售情況良好?？傮w說來，競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好。這主要由區(qū)域地理位置和交通條件所決定。F 區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競爭區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化主要表現(xiàn)在兩個方面：其一，住宅產(chǎn)品檔次集中，基本集中于3000到5000元的中檔樓盤；其二，沒有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產(chǎn)品。（3）競爭區(qū)域住宅市場供給與價格分析F 目前市場供給狀態(tài)分析競爭區(qū)域目前市場上的在售樓盤較少，且多為尾盤。吳淞新城的一半已售完，其它部分約6萬平方米還未開盤；四季花城目前開首期的第一部分約300多套，雖未開盤但已預定一空。競爭區(qū)域近年主要樓盤基本情況如表2所示：表15 競爭區(qū)域主要樓盤基本情況列表項目名稱項目地址規(guī)模（萬M2）開盤時間價格范圍（元/M2）華能都市花園牡丹江路1298號10200031003700寶城府第寶山友誼路39號11/2001227703640華能時代花園牡丹江路1188號2001430803690住友寶蓮花園牡丹江路1242號10200143005600（三期）*白玉蘭花園牡丹江路、海江路和寶楊路之間10200142005300（三期）*明月花園同濟路1138號（盤古路）2001937004400（四期）*愷源景江苑盤古路115號2002233303800吳淞新城同泰路57號152001731003700（一期）/36004500（二期）四季花城江楊北路1085號2120023均價4000*資料來源：上海中原市場研究部。F 未來兩年供給預測競爭區(qū)域內(nèi)未來兩年的供給從兩個方面來估計：一是目前已有樓盤的后續(xù)項目和2002年已報建的樓盤；二是估計未來兩年出現(xiàn)的新盤。 從上面已確定的未來項目看，競爭區(qū)域的未來供應量并不大。在新盤方面，據(jù)中原估計，由于近期競爭區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，未來兩三年內(nèi)競爭區(qū)域的新盤供應有放量的可能，但總量不會太大。從分布上看，由競爭區(qū)域中心（牡丹江路、友誼路）向西向南呈遞減趨勢，但變化幅度不大。（4）競爭區(qū)域商品住宅需求及客戶分析n 需求特征從02年全年寶山的成交情況看， 單套成交價格主力范圍為25003500元/ M2，峰值3000元/ M2，單套成交面積主力范圍為90130 M2 /套，峰值90 M2 /套；單套成交總價主力范圍為2040萬元/套，峰值30萬元/套。在主力區(qū)間，成交單價、面積、%、%%，可以看出寶山各指標主力范圍均占總量相當高的比重，從中說明寶山商品住宅成交中心具有集聚性的特征，也一定程度發(fā)映出住宅市場產(chǎn)品供給的單一性。n 客戶特征從當前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點：F 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無國道穿越，二無高速公路聯(lián)動，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購房的外區(qū)人士對寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導入效應遠不如閔行和浦東，因此歷來寶山區(qū)住宅項目的開發(fā)建設以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。F 以部分外省市購房者為補充由于區(qū)域住房的低價位性，吸引了相當部分外省市購房者。n 未來中高檔商品房需求量預估前文已述，寶山區(qū)的商品房需求呈穩(wěn)步上升的趨勢，結(jié)合近兩年成交物業(yè)的單價及總價的分布情況，可以看到對于單價4000元/ M總價40萬元以上的商品房的需求無論是絕對量還是相對量上都有較大幅度提高，到2002年對于總價在40萬元以上的商品房的需求量達到2080套，按戶均110 M2計算（ M2/套），則需求總面積約為23萬M2。表17 20012002寶山中高檔商品房需求量全區(qū)商品房成交總套數(shù)（套）單價4000元/ M2以上占總成交量的比重單價4000元/ M2以上成交套數(shù)（套）總價40萬元以上占總成交量的比重總價40萬元以上成交套數(shù)（套）2002年16528%1411%20802001年11702%210%1112同比增長%%%%%資料來源：上海房地產(chǎn)交易中心（5）小結(jié)競爭區(qū)域市場具有封閉性和產(chǎn)品同質(zhì)化的特點；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的竣工壓力亦不會太大；目前區(qū)域住宅銷售價格已達到4000元以上；客戶方面，中高檔商品住宅未來市場吸納能力較強，仍以區(qū)域客為主。 萬科四季花城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)江楊北路1085號發(fā)展機構(gòu)：上海萬科寶山置業(yè)有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：210,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB4,000元/M2（首批均價） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）9398106131銷售情況：尚未開盤，但現(xiàn)已基本預訂一空。生活配套基本由小區(qū)自身承擔規(guī)劃布局大規(guī)模自成體系的規(guī)劃，三個平行組團布置， 滿足采光要求，布局合理建筑布局建筑平行排步；立面采用三種色系整體和諧而富于變化小區(qū)環(huán)境三條主題景觀，動靜分區(qū)保證幢幢有景觀小區(qū)配套車庫、休閑步行街、各項運動設施一應俱全配套非常完備售樓處包裝專門建設的售樓處，規(guī)模較大大方美觀，功能分布合理其他兩幢間架空連通設計，變?nèi)繛樗姆壳擅钤O計，利用空間圖18 在建的四季花城 圖19 四季花城售樓處 吳淞新城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)同泰路57號發(fā)展機構(gòu)：上海寶宸（集團）有限公司（投資商）物業(yè)規(guī)模：150,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB3,1003,700元/M2（一期） RMB3,6004,500元/M2（二期）房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）90100120130銷售情況：開盤部分銷售率100%，還有部分未售。n 物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū)景觀資源毗鄰長江口和即將落成的吳淞開埠紀念廣場，面江而立以江景為主，景觀資源上層，但江對面是集裝箱碼頭，略顯遺憾交通配套資源有到五角場、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車；另外明珠線延伸段也將經(jīng)過目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善生活配套資源淞濱路沿線較為繁華，有超市、國美電器、銀行等 各項生活配套齊全規(guī)劃布局小區(qū)中心1000M2的主題廣場，將小區(qū)分為兩部分規(guī)劃布局合理，感覺舒展自如建筑布局一期規(guī)劃的建筑由北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯落有致富于變化的天際線同時滿足了景觀和采光要求小區(qū)環(huán)境目前小區(qū)周邊多為老建筑環(huán)境略顯雜亂小區(qū)配套區(qū)內(nèi)配有200個車位和2條步行街配套設施較完善售樓處包裝售摟處位于街口，裝修一般雖然較為寬敞，但整體感覺較差其他建筑外立面藍白相間，線條簡潔建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路1242號（海江路南）發(fā)展機構(gòu)：上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：100,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB4,3005,600元/M2（三期） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）100130140套數(shù)比重（%）42%58%注：是三期兩棟小高層的房型配比。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街是寶山新城的黃金地段景觀資源牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場感覺是一個現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善。其他位置很好生活安靜、舒適，但并不遠離繁華二、土地價值評價分析本次評估的兩個地塊距離較近，位于寶山的中東部地區(qū)，目前周圍以老式工房或二十世紀九十年代初期建造的商品房，幾乎沒有新建商品住宅小區(qū)，目前周圍無大型商業(yè)網(wǎng)點，雖然距離牡丹江路商業(yè)中心直線距離不遠，但由于受到高架路的阻隔