【正文】 /M2。（2） 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了近期銷售的三個(gè)樓盤——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。（3） 多層定價(jià)我們以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)，用差價(jià)進(jìn)行調(diào)整，得出91號(hào)地塊多層的售價(jià)。= 3585以樣本D為參考： 3882247。四、地塊綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論在地塊土地價(jià)值方面，91號(hào)地塊在地塊規(guī)模、生活服務(wù)實(shí)施、交通條件等主要方面優(yōu)于92號(hào)地塊。因此，中原建議等到市場(chǎng)時(shí)機(jī)相對(duì)成熟時(shí)再開發(fā)92號(hào)地塊。 92號(hào)地塊開發(fā)成本估算表39 開發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目類別成本費(fèi)用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬元）一土地費(fèi)用1土地動(dòng)遷費(fèi)6600n 無其它土地費(fèi)用和契稅小計(jì)6600二建安費(fèi)用n 含建設(shè)及基本安裝（1）多層850n 包括外立面涂料、門窗（2）小高層1300n 1218層住宅（3）公建500小計(jì)三前期費(fèi)用n 總投資5%（約）1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/n 總投資%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50n 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20n 含施工圖；按綠地面積計(jì)4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/n 總投資%5審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6n 按住宅建筑面積計(jì)6施工監(jiān)理費(fèi)10n 按住宅建筑面積計(jì)7施工證費(fèi)/n 建安費(fèi)%8測(cè)繪費(fèi)1n 按住宅建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪9可行性報(bào)告編制費(fèi)/1010臨水臨電費(fèi)/100小計(jì)四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用n 用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)00n 含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼?，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)17n 按住宅建筑面積計(jì)2室外附屬工程費(fèi)用n 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警等（1）綠化建設(shè)費(fèi)12n 按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)n 按住宅建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21n 按住宅建筑面積計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)20（多層）、（高層）n 暗埋式，按住宅建筑面積計(jì)（5）電力工程費(fèi)145n 按住宅建筑面積計(jì)（6）配套站房18n 按住宅建筑面積計(jì)（7）道路及附屬設(shè)施20n 按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)00n 按地面總建筑面積計(jì)小計(jì)五其它費(fèi)用1管理費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%2銷售推廣費(fèi)用/n %計(jì)3不可預(yù)見費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%小計(jì)總計(jì)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算n 銷售收入估算根據(jù)前面通過市場(chǎng)比較和收益還原確定的價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷售收入的估算，結(jié)果見下表：表310 銷售總收入估算物業(yè)類別數(shù)量銷售方式建議銷售單價(jià)銷售收入（萬元）多層住宅7848M2出售3682元/M2小高層住宅36869M2出售3896元/M2總計(jì)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部n 經(jīng)營(yíng)稅金及附加%，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。= 3677以樣本B為參考： 4318247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。2. 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 92號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位下面將對(duì)92號(hào)地塊的小高層住宅和多層住宅分別進(jìn)行定價(jià)。= 3528以樣本G為參考： 3538247。n 以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了7個(gè)較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表32 代表性存量房交易樣本序號(hào)物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房型面積樓層總價(jià)均價(jià)裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡(jiǎn)裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場(chǎng)比較法的定價(jià)思路，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價(jià)。= 4052以項(xiàng)目C（明月花園）為參考： 4100247。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對(duì)象。172。n 92號(hào)地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對(duì)困難，所依賴的公共交通同91號(hào)地塊，但不如91號(hào)地塊便捷。2. 生活配套設(shè)施n 91號(hào)地塊周圍生活配套設(shè)施齊全，地塊南側(cè)緊鄰寶山分局吳淞警署，正對(duì)馬路有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設(shè)置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫和會(huì)所配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施售樓處包裝售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評(píng)價(jià)情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊，目前項(xiàng)目周邊是農(nóng)田，位置較偏景觀資源兩面有小河流過，周邊是農(nóng)田和新建道路， 項(xiàng)目周邊基本是自然景觀資源交通配套資源無公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約4站目前交通不便生活配套資源項(xiàng)目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購(gòu)房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對(duì)寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對(duì)于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。F 住宅銷售價(jià)格水平及分布從表2中可以看出，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的一手住宅銷售價(jià)格水平在30005000元/ M2之間，目前在售樓盤的均價(jià)達(dá)到4000元以上，處于寶山區(qū)的中高水平?？偟膩碚f，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量較小。（2）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個(gè)“自給自足”的住宅市場(chǎng)，因此形成了一些區(qū)域性市場(chǎng)特征：F 區(qū)域市場(chǎng)封閉，需求基本來自區(qū)域以內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體主要來自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購(gòu)房，形成了一個(gè)相對(duì)封閉的住宅市場(chǎng)。研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）。2002年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為3059元/M2，為各板塊中最低的。該板塊在經(jīng)過大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)近幾年的苦心經(jīng)營(yíng)后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域?？紤]新開工及竣工面積的周轉(zhuǎn)速度，寶山未來兩三年內(nèi)寶山商品房的竣工規(guī)模壓力不大。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長(zhǎng)，寶山商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目的辦理時(shí)間一般都?jí)嚎s在60個(gè)工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長(zhǎng)%%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計(jì)年鑒（3） 市政道路建設(shè)F 綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進(jìn)大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場(chǎng)綠地和同濟(jì)路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到16平方米，綠化覆蓋率達(dá)到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國(guó)家園林城區(qū)。52 / 52中原地產(chǎn)寶山區(qū)淞濱路商住項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析第一部分 對(duì)兩項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及比選一、 市場(chǎng)評(píng)價(jià)分析1. 項(xiàng)目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上?！颁摗?、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。凡符合條件的一般建設(shè)項(xiàng)目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項(xiàng)目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡(jiǎn)化項(xiàng)目審批、登記、發(fā)