【正文】 在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。 地方兩會釋放從緊信號 京滬定調調控思路 近期各省市“兩會”陸續(xù)召開，京滬在內的各一線城市局均釋放明確信號： 2023年房地產調控繼續(xù)從緊，樓市“雙軌”調控格局仍將延續(xù)。 房產稅： 2023年上海市房地產市場堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主，加強房地產市場調控，按照國家部署做好房產稅改革試點各項準備工作。 Copyright Centaline Group, 2023 政策熱點 北京 上海 房產稅：北京市 2023年將嚴格落實房地產市場調控措施，繼續(xù)增加住房有效供給，堅決遏制房價過快上漲，但暫不試點房產稅，具體是否執(zhí)行聽從國務院整體安排。且對于房價的調控是個長期艱巨的系統(tǒng)性任務，此次“國八條”料難以對房價產生實質性影響。限購城市擴大至直轄市、計劃單列市、省會城市，尚未涉及三、四線城市，投資和投機需求可能將對于一、二線城市的購房需求轉移至尚未限購的城市，惠州或迎來新的發(fā)展契機。民間貨幣充足，且缺乏有效的投資渠道，而市場對未來通脹、流動性與資產價格在一季度持續(xù)走高的預期，加劇了資金進入樓市的沖動。 ? 客戶存在心里抗性。 ? 限購令蔓延，限價令啟動。政府收緊差別化信貸，利用銀行杠桿扼殺炒房僥幸心態(tài)，不過也誤傷了部分改善性需求。 “國十條”試點 “國五條”擴容 “國八條”蔓延 第三波“限購”來襲 三線城市上榜 Code of this report | 10 169。 在政策高壓下，上海、深圳、廣州、三亞、?？?、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、舟山、大連、蘭州 16個城市出臺 “ 限購令 ” 。 “ 國八條 ” 進一步擴大限購范圍。 浙江金華的永康縣成為全國第一個直接干預房地產市場的縣級政府 。 國八條 本市戶籍家庭（新購房套數(shù)） 非本市戶籍家庭（新購房套數(shù)） 無房戶 有房 無納稅、社保證明 一定年限納稅、社保證明 1套 2套及以上 無房戶 1套 2套及以上 可以購買 一套 一套 禁購 禁購 一套 禁購 禁購 Code of this report | 9 169。 ? 限購更加嚴格：本地 2套、外地有證明 1套、無證明這 3種情況不允許新購，意味著已有“限購令”的 20多個城市將重新調整限購口徑。據(jù)統(tǒng)計，目前全國已有 25個市縣步入“限購”行列，而“國八條”更起到了推波助瀾的作用。 樓市調控 —— 沒有最嚴只有更嚴 Code of this report | 8 169。 根據(jù)經濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標。 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。 政策熱點 Code of this report | 7 169。如首次提及房價調控目標化，首次將責任落實到各地方政府，在樓市調控已經加強對投資及投機購房者的調控的同時，第二套房貸款首付比例再次提高一成。會議制定了進一步落實地方政府責任、加大保障性安居工程建設力度、調整完善相關稅收政策、強化差別化住房信貸政策、嚴格住房用地供應管理、合理引導住房需求、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責機制、堅持和強化輿論引導等八條政策措施（國八條），進一步加強房地產調控。 Copyright Centaline Group, 2023 政策經濟 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本月聚焦 政策經濟 行業(yè)動態(tài) “ 國八條 ” 出臺，加碼樓市調控 房產稅試點改革啟動，上海重慶先行 銀行收緊信貸，首套房貸優(yōu)惠取消 淡季不淡 催生三輪調控 房企境外撈金，在港掀發(fā)債潮 保障房倒逼，高端地產受追捧 在經歷了 2023年兩次以“限制”為主的政策失效后，歲末年初，全國樓市的逆市走高最終迫使中央政府掀起了新一輪的調控風暴，限購令、房產稅、保障房將成為 2023年樓市調控的關鍵詞。 Copyright Centaline Group, 2023 A. 宏觀市場 B. 惠州一級市場 C. 惠州二級市場 D. 惠城區(qū)市場細分（見附錄） 3 25 43 79 報告內容 頁碼 Code of this report | 3 169。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2023 本報告僅供客戶內部使用。 中原地產市場分析報告 惠州中原策略中心 . Code of this report | 2 169。 Copyright Centaline Group, 2023 宏觀市場 A Code of this report | 4 169。 Code of this report | 5 169。 Copyright Centaline Group, 2023 “國八條”落地 第三輪調控啟動 ? 1月 26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作。 ? “ 國八條 ” 的出臺既體現(xiàn)了當前樓市調控所面臨的嚴峻形勢，也體現(xiàn)了中央政府堅決遏制房價過快上漲的決心，被認為是近幾年來最嚴厲的樓市調控政策組合。 ? 面對 2023年樓市愈調愈漲的尷尬，年初中央再出重拳調控樓市， “ 八條政策，條條致命 ” ，意在為節(jié)后樓市提前降溫，未來勢必加重市場的觀望情緒， 短期內有利于穩(wěn)定市場預期，但長期來看仍難以扭轉房價持續(xù)走高的大勢。 Copyright Centaline Group, 2023 政策熱點 政策目的：進一步鞏固調控的成效，抑制短期內部分城市因交易量反彈而引發(fā)的新一輪房價上漲 收緊二套房貸 ”限購“蔓延全國 加強稅收征管 量化調控目標 二套房首付款比例不低于六成，貸款利率不低于基準利率的 。 對個人購買住房不足 5年轉手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅 。 “國八條”奠定了 2023年房地產調控的基本方向，在延續(xù)并強化原有調控政策的同時，也出現(xiàn)了一些新的亮點。 Copyright Centaline Group, 2023 政策熱點 國版“限購令”全面升級 ? 進入 2023年，樓市“限購令”快速擴容，已從一線城市、熱點二線城市迅速擴容至普通二線、三線城市。 ? 覆蓋范圍更廣：與其他 25個城市相比，國版限購令不僅力度加強，而且范圍很可能從現(xiàn)在的 20多個城市擴大到全國 600多個城市。如果嚴格執(zhí)行將有效的遏制需求，將明顯影響 2月份以后的市場交易。 Copyright Centaline Group, 2023 政策熱點 第三波 第二波 2023年開年，太原、濟南、武漢、昆明、南昌、金華、鄭州 、合肥八縣市頒布 “ 限購令 ” 。 西安、南寧、青島等城市也明確表態(tài)，近期將加入限購行列。 ：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數(shù)。 第一波 ：地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數(shù)， 4月 30日，北京出臺 “ 國十條實施細則 ” ，執(zhí)行 “ 本地人限購，外地人有條件禁貸 ” 的 “ 限購政策 ” ，成為首個出臺限購令的城市。 Copyright Centaline Group, 2023 ? 二套房貸首付提至六成。政策對以深圳客為主的惠陽、大亞灣市場影響較大，而對以剛需為主的惠城市場則影響有限。一方面限購以二線省會城市為重點，惠州為珠三角的三線城市；另一方面，惠州一直是珠三角地區(qū)的“價格洼地”，房價遠遠落后于珠三角