【正文】 之一；地塊成本相對低，是優(yōu)勢之一。這對于本項目將是一大利好！ 該地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，又沒有極具吸引力的自然環(huán)境資源或者歷史文化資源，注定了該地區(qū)住宅項目向城市以外區(qū)域的輻射力有限！四會市的區(qū)位示意簡圖研究二：地塊與區(qū)域的關(guān)系分析 本項目所處區(qū)域交通發(fā)達(dá)，國道、省道、鐵路、快速路、港口一應(yīng)俱全，且仍在不斷完善。 根據(jù)政府規(guī)劃， 將是承接珠三角區(qū)域相對低端的產(chǎn)業(yè)的重要基地！ 隨著工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，越來越多的工廠將進(jìn)駐。研究一：地塊與城市（地區(qū)）的關(guān)系分析 本項目所處地區(qū)是珠三角區(qū)域和粵西地區(qū)的過渡地帶，經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)還處于相對落后的水平。 在這種背景下，直接進(jìn)入市調(diào)是 盲目 的，無法確定市調(diào)要解決的核心問題和市調(diào)工作的詳略之分。 工業(yè)污染開始蔓延第二：在這樣的地段，項目 500畝規(guī)模盡顯尷尬！ 500畝規(guī)模進(jìn)不足以造城，退守大沙又難以尋求支撐！第三：作為大沙的第一個房地產(chǎn)項目，孤軍作 戰(zhàn)，板塊效應(yīng)無從談起！ 很多房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域都是在政府規(guī)劃的前提下進(jìn)行，或者商貿(mào)區(qū)、或者未來城中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休閑中心等，都可謂師出有名，容易得到市場的認(rèn)可。 自然環(huán)境可以說是 ”綠色沙漠 “216。項目概況在實地考察完項目之后，最直接的問題就是：第一：地塊周邊環(huán)境幾近荒涼！216。但是該鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展水平仍然比較落后， 2023年 GDP約 25億，人口約 。價格：多層 480元 /平方米小高層 1300元 /平方米25分鐘車程不算遠(yuǎn)、價格也不算高為什么賣不動？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì) 地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例：肇慶四會市商貿(mào)城項目 本項目占地面積約 500畝，位于肇慶地區(qū)四會市的大沙鎮(zhèn)，同時又是 321國道與四會大道的交匯處。長江文化 “文質(zhì)兼?zhèn)?”—— 既講政治又講市場經(jīng)濟，比黃河文化重實質(zhì)，比珠江文化重概念。 黃河文化 “文勝質(zhì) ”—— 愛談?wù)?、忽悠、注重形式，對樓盤的概念、身份象征意義比較敏感。在中國，主要分為三大文化板塊： 黃河文化板塊、珠三角文化板塊、長三角文化板塊 。 新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢產(chǎn)品運作精細(xì)化是前提 需求導(dǎo)向的市場，必須充分重視項目策劃，以最大化的挖掘項目價值，充分整合各方面資源，疊加各種優(yōu)勢，來塑造項目強有力的競爭力！注重品牌運營 稀缺性極高的地塊有限、建筑品質(zhì)可以復(fù)制，都不足以塑造項目的排他性，奠定項目的核心競爭力，只有企業(yè)品牌才是經(jīng)久不衰的競爭力源泉！加強資本運作 資金是房地產(chǎn)開發(fā)的血液，隨著銀根的縮緊、市場的規(guī)范，過分依賴直接融資（銀行貸款）的融資方式局限日益明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強資本運作和融資方式的創(chuàng)新！降低開發(fā)成本 為了塑造價格優(yōu)勢，企業(yè)必須通過建筑技術(shù)創(chuàng)新、新型建筑材料研發(fā)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來降低開發(fā)成本，通過標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)來縮短開發(fā)周期。剛性需求和奢侈性需求主導(dǎo)市場 投資客戶退出市場，不急于購房者持幣觀望，剛性需求不得不購房，奢侈性需求則受經(jīng)濟形勢影響不大。中原地產(chǎn)全程策劃寶典內(nèi)部資料，嚴(yán)禁外傳[大深圳策略中心 ]策劃決定產(chǎn)品 產(chǎn)品決定市場項目策劃始于地塊研究核心理論客戶研究貫穿項目策劃的始終—— 內(nèi)容框架 —— 1. 新的形勢 2. 地塊研究 3. 市場調(diào)研 4. 定位 —— 如何尋找項目的魂 5. 規(guī)劃設(shè)計的原則和方向 6. 新形勢下的推廣 當(dāng)前的形勢買賣雙方心理扭曲而對峙 未來經(jīng)濟形勢預(yù)期傾向于悲觀，但形勢仍不夠明朗，大部分買方持幣觀望，大部分賣方仍存希望而堅守價位。本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。市場上積壓了一定貨量 由于多數(shù)開發(fā)商急于回籠資金而推貨，而交易量大幅萎縮，致使市場上積壓了一定貨量。僧多粥少、競爭趨于激烈 大部分開發(fā)商急于推貨，而剛性需求和奢侈性需求有限，致使大多數(shù)開發(fā)商不得不在這口小鍋中爭粥。 順應(yīng)未來房地產(chǎn)開發(fā)趨勢是求發(fā)展的長期戰(zhàn)略行為，而開發(fā)商目前要面對的是當(dāng)前形勢下求生的問題！—— 如何盡快回籠資金？當(dāng)前形勢下的需求特征 對應(yīng)于市場，當(dāng)前市場形勢下銷售仍然相對順利的樓盤：性價比高（物美價廉）的樓盤所處地段資源極其稀缺的樓盤大部分開發(fā)商唯一的選擇 地段極具稀缺性的樓盤非常少，為了盡快回籠資金，大部分樓盤不得不面對如何提高性價比的選擇！ 那么如何來提升性價比呢？第一條途徑降價樓市買漲不買跌；降到底，又資不抵債；短期內(nèi)依靠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)、整合產(chǎn)業(yè)鏈來降低成本又難以實現(xiàn)；因此，降價的空間非常有限！第二條途徑提升項目品質(zhì)直接提升品質(zhì) —— 成本難以控制、市場未必接受，風(fēng)險太大； 間接提升品質(zhì) —— 通過 項目策劃 來 細(xì)分客戶、挖掘地塊價值、整合項目資源、疊加項目優(yōu)勢 ，是最佳選擇！新舊形勢下的項目策劃項目策劃的涵義 策劃分為兩大基本部分： 策 —— 尋找項目的魂或者定位，即確定市場需求、項目價值 、競爭態(tài)勢三層面的最佳平衡點！p 賣方市場下的項目定位，買方被動接受，定位具有很大的空間！p 買方市場下的項目定位，買方主動選擇，定位具有更大的難度！ 劃 —— 統(tǒng)籌規(guī)劃，即產(chǎn)品實現(xiàn)！p 通過規(guī)劃設(shè)計建議來確保項目定位的正確貫徹p 通過系統(tǒng)的包裝推廣策略建議來確保市場的接受p 通過經(jīng)濟分析來確保定位的經(jīng)濟可行性 今天，我們就來共同探討新形勢下住宅項目的策劃！住宅地產(chǎn)策劃系統(tǒng)住宅地產(chǎn)策劃前期策劃中期策劃后期策劃地塊研究市場調(diào)研經(jīng)濟可行性分析推廣部署銷售部署和控制強銷部署尾貨消化項目定位規(guī)劃設(shè)計建議物業(yè)管理持銷部署項目策劃必須 始于地塊研究第 一 篇一、地塊研究的意義以 立體化 眼光從 宏觀上 審視項目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價值 預(yù)估風(fēng)險二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場面市場發(fā)展 現(xiàn)狀供應(yīng) 特征需求 特征競爭 態(tài)勢發(fā)展 趨勢所在 地區(qū) 的區(qū)位特征所在 城市 的區(qū)位特征所在 區(qū)域 的區(qū)位特征所在 地段 的區(qū)位特征地塊 規(guī)模地塊 地形地塊 地勢地塊 地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價值！新的、科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！不科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有誤導(dǎo)作用！地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究 1地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究 2 不動產(chǎn)具有 地域性 ，所處地域的 文化特性 便是體現(xiàn)一： 城市文化影響當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！ 因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系 1—— 文化影響需求特征 房地產(chǎn) == 鋼筋 + 水泥，品牌后面是文化，地產(chǎn)要用文化的方式運作。 典