【正文】 劃用途：商住綜合；出讓方式：掛牌；競得時間： 202048；成交價： ；競得人：江西天建房地產開發(fā)有限公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號： TG0410 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途：商業(yè)、金融；出讓方式：掛牌；競得時間： 2020629；成交價： ；競得人：萍鄉(xiāng)市天宇燃料有限公司。 ? 土地位置：安源區(qū)八一街藕塘邊；地塊編號： TG0416 號；出讓面積： 平方米；規(guī)劃用途： 商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間： 2020827；成交價： ；競得人：龍初華。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 土地位置：安源新區(qū)萍安大道旁；地塊編號： TG0421 號；出讓面積： 11808 平方米；規(guī)劃用途：商住用途；出讓方式：掛牌；競得時間： 20201014；成交價： ；競得人：徐建。 ? 土地位置：安源區(qū)鳳凰街廣場路；地塊編號： TG0428號；出讓面積： ；規(guī)劃用途：商業(yè)、住宅用地；出讓方式：掛牌；競得時間： 2020123；成交價： ；競得人：羅冬生、甘承來、張建安、彭解清。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年房地產市場情況簡述 在宏觀經(jīng)濟快速增長的大背景下 ，萍鄉(xiāng)房地產市場繼續(xù)保持平穩(wěn)良性的發(fā)展勢頭，房地產投資繼續(xù)增長，土地出讓價格穩(wěn)步提升，開發(fā)商行為更趨于規(guī)范化，消費者購房更趨于理性化，市場供需結構漸趨合理，銷售面積繼續(xù)保持增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 萍鄉(xiāng)市老城區(qū)已沒有 “熱點 ”，由于城市化進程的加快，使老城區(qū)周邊地區(qū)的市政配套設施的完善，已成為萍鄉(xiāng)市住宅樓盤的熱點板塊。既有別墅類高檔房，也有為工薪族設計的普通住宅， 城西 板塊有可能成為樓市新的亮點，是升值潛力 較 大的樓市板塊，代表樓盤為塞納名城、加州陽光 。其樓盤 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 代表為金典城、雅天大廈、美倫華庭、景泰星湖灣、世紀花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 5— 10 萬 m2的中規(guī)模樓盤占 26%。 ? 萍鄉(xiāng)別墅類住宅極多，占到了 12%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 兵營式布局相對而言降低了設計的難度，施工進度較快，但規(guī)劃理念相對滯后，因此只有美倫華庭采用了兵營式布局，此類規(guī)劃布局只占2%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 四房以上的房型，占到 8%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 隨著公園路的擴寬和美化，也伴著商業(yè)圈的不斷推移，東部板塊（鵝 湖公園板塊 ） —— 以萍水河和建設東路為界向東移動將是近年開發(fā)的熱點，因此東部板塊的房價較高，均價 1900 元 / m2左右。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。而在人工湖板塊，將在開發(fā)區(qū)政府的強力推動下，各類市政配套建設如期進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤以中大型規(guī)模的樓盤為主，尤其規(guī)模在 10 萬 m2以上的樓盤在萍鄉(xiāng)產生較大影響。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤總體均價 1300元 / m2。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。近年來百貨商店開始出現(xiàn)新模式，即百貨商店 +超市，并且出現(xiàn)了心連心、富森、洪城大廈一些百貨商店 +超市的物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。餐飲消費連續(xù)保持高增長，反映出餐 飲業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。 ? 這些快餐店部分是以租金承租店面，其店面主要集中于市中心區(qū)，而 KFC和多美麗在商業(yè)中心區(qū)域以外具有足夠人流的地方亦建立了足夠密度的市場網(wǎng)點。 ? 而萍鄉(xiāng)尚未形成有較強影響力的西餐廳，這是萍鄉(xiāng)餐飲業(yè)未來很大的潛在市場。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 另一類： 設置于市中心各處，主要是經(jīng)營按摩保健推拿。 ? 卡拉 OK廳適合的消費層次比較廣泛，目前出現(xiàn)了大規(guī)模擴張的跡象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市 場 類 型 經(jīng) 營 商 品 示 例 市 場 電 腦 市 場 經(jīng)營國內外各種品牌電腦及電腦配件 金碧輝煌電腦市場 電 器 市 場 經(jīng)營國內外各種品牌電器及電器配件 肖記電器城、金山角 建 材 市 場 經(jīng)營國內 外各種品牌建材 萍鄉(xiāng)建材市場 家 俱 市 場 經(jīng)營國內外各種品牌家俱 萍鄉(xiāng)家俱市場 小商品市場 經(jīng)營低檔的小百貨商品 萍鄉(xiāng)市場 農 貿 市 場 經(jīng)營各種農副產品 萍鄉(xiāng)農副產品市場 二 . 萍鄉(xiāng)商業(yè)圈 萍鄉(xiāng)商業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，現(xiàn)已出現(xiàn)三大商圈，并且有一商圈正在建設中。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 1) 商圈物業(yè)的分析 按照市場形成來對商業(yè)物業(yè)來分類，商業(yè)物業(yè)可以分為：百貨商店、專業(yè)市場和專賣店。該區(qū)域交通便利，社會配 套設施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。 交通組織： 私家車、出租車可以進入步行街。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 經(jīng)營方式： 屬傳統(tǒng)方式的經(jīng)營方式，統(tǒng)一收銀。但是當大型商場和購物中心進入萍鄉(xiāng)之后，心連心將很快被淘汰。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 具體的經(jīng)營劃分： 樓 層 經(jīng) 營 范 圍 地下 1F 低檔小飾品 1F 中低檔女裝 2F 。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。該區(qū)域交通便利，社會配套設施齊全，人流熙攘，是萍鄉(xiāng)市的繁華地段。 商場的業(yè)態(tài)分布及品牌檔次： 一樓： 百貨：化裝品：玉蘭油等中檔品牌 服裝：以純、班尼璐等中低檔品牌。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 項目存在的弊端： ? 規(guī)模小，以超市為主，百貨為輔。 ? 購物：這里包括來心連心購物的人群，同時包括逛街而來的人群。其中以心連心、依天時尚和在建的 嘉華 show、錢源商城 等為中高檔次的代表，同時也有人民商場等一批中低等檔次的商業(yè)設施。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 1. 八一路商業(yè)圈 八一路商業(yè)圈是萍鄉(xiāng)市的老商業(yè)中心，該商圈 以郵電大樓為中心這個十字路口為中心，這里百貨商店、專賣店、餐飲娛樂場所和銀行齊全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。特別是在繁華地段的購物中心中，這些專賣店注重街店和在百貨商店的擴張。 ? 萍鄉(xiāng)的舞廳主要分為普通舞廳和專門的 Disco舞廳，其中， Disco舞廳的目標客戶是針對年輕人，這些娛樂設施晚上和周末有相當高的入場率。 ? 萍鄉(xiāng)的健身設施大致分為兩類： 一類： 主要設置于賓館、高檔住宅的裙房。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ? 同其在中國其他城市一樣，這些快餐店連鎖店以其標準的服務、產品以及特有的促銷手段占領了相當?shù)氖袌龇蓊~。 ? 美食廣場的主要目標顧客定義為一部分進入百貨商店購物的消費者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另一方面 ， 激烈的市場競爭使傳統(tǒng)超市的利潤日漸稀薄，在萍鄉(xiāng)百貨業(yè)這個潛力巨大的領域里，零售企業(yè)均在加快擴張步伐，盡快掃除經(jīng)營盲點，以求雜這個重要領域抓住最后的發(fā)展機遇。 第三部分 萍鄉(xiāng)市商業(yè)市場研究篇 一 . 萍鄉(xiāng)零售業(yè)業(yè)態(tài)演變 1992 1995 2020 2020 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導 零售業(yè)態(tài)以百貨業(yè)為主導 零售業(yè)態(tài)多樣化 零售業(yè)態(tài)以連鎖經(jīng)營為主導 國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 國有百貨企業(yè)統(tǒng)治零售市場 連鎖企業(yè)大規(guī)模擴張 連鎖經(jīng)營向各種業(yè)態(tài)進行擴張，百貨業(yè)和專賣店等亦將進行連鎖經(jīng)營 企業(yè)分布在政府指導下產 生區(qū)域商業(yè)中心 →主導性消費區(qū)域形成 →市場的繁榮 →超市、百貨商店大規(guī)模發(fā)展 →各種市場大量開發(fā) →連鎖經(jīng)營領域向服務業(yè)滲透 購物區(qū)產生中央商業(yè)區(qū)和社區(qū)購物中心的分化 企業(yè)未進行擴張 出現(xiàn)了專賣店 出現(xiàn)了成功的專賣店、百貨商店 +超市 電子購物逐步得以推廣 1．百貨商店 +超市 在這些業(yè)態(tài)中，百貨商店成為發(fā)展的熱點。 東方巴黎 世紀廣場東側 上海廣廈萍鄉(xiāng)安源置業(yè)有限公司 320200 187356 40 135 (一期 ) 高層 1 多層 高層 1500起，多層1050起 (一期 ) 雅典世紀 花 園 世紀廣場北側 樂升房地產開發(fā)有限公司 100000 99900 1 35 130 均價 1300 (一期 ) 羅馬廣場 世紀廣場北側 浙江長城集團 未定 66600 未定 未定 未定 未定 未定 金領公館 躍進路洪城大廈 對面 鑫樂園房地產開發(fā)有限公司 15005 2084 10 40 1 均價 2700 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 二、萍鄉(xiāng)主要住宅樓盤列表 項目名稱 位 置 開發(fā)公司 總建筑面 積 (m2) 占地面積 (m2) 容積率 綠化率 (%) 主力面積 (m2) 物管費 （元 /m2/月） 價格 （元 /m2） 城市風情 公園路 155號 美爾房地產 有限公司 19553 4769 10 130170 1 均價 2100 御 景 園 公園路糧貿大廈 南側 永盛房地產開 發(fā)有限公司 72077 42649 30 40(都市 e站 ) 1 均價2200(都市e站 ) 金 典 城 秋收起義廣場 南側 江西三華置業(yè) 有限公司 220200 133200 40 130160 1600 美倫華庭 秋收起義廣場北 側第二排 龍飛房地產開 發(fā)有限公司 23047 13557 30 110150 均價 1500 雅天大廈 秋收起義廣場 西南側 華雅房地產有 限公司 53333 8465 10 155180 1 1980起 30/層 云苑小區(qū) 高層住宅 秋收起義廣場 北側 天鵝房地產開發(fā)有限公司 72349 38078 30 140180 未定 1950起 30/層 景泰星湖灣 人工湖畔，萍礦光 豐小區(qū)正對面 萍礦集團萍鄉(xiāng)景泰房地產開發(fā)有限公司 202000 111110 30 145170 0． 33 1300 塞納名城 昭萍西路長興 立交橋西側 嘉豐置業(yè)有限 公司 202000 117648 30 120160 1400 加州陽光 昭萍西路長興 立交橋西側 江西凱地置業(yè) 有限公司 未定 67840 未定 30 120160 未定 預計 1500左右 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)住宅樓盤規(guī)劃多采用圍合式布局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 南部板塊（安源新區(qū)板塊）在政府主導的招商政策下，在世紀廣場周圍掀起了一輪聲勢浩大的造新城運動，隨著安源區(qū)政府的遷入，形成了政治中心，文化和經(jīng)濟配套設施在規(guī)劃中按部就班的展開，前景較佳，但是由于各樓盤間的品質差距較大不同，因此各樓盤間差價較大，均價 1500 元 / m2 左右 。 市的翹楚。 ? 北部板塊（秋收起義廣場板塊和 人工湖 〈光豐〉板塊 ），無論從開發(fā)規(guī)模、產品品質，還是從開發(fā)商的實力來看，這些項目都稱得上萍鄉(xiāng)樓 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 萍鄉(xiāng)住宅面積普遍較大， 100 m2 以下的占 14%； 100— 150 m2的占 69%； 150 m2以上的占 17%。 ? 二房二廳的房型較少，只有 11%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 半圍合式和圍合式布局易于營造中央綠化，形成組團， 大部分樓盤基本上采用了圍合式規(guī)劃布局，占到 52%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建筑類型