【正文】 是一種姿態(tài)。 在有機低碳美學不斷被推崇的今日，呈現(xiàn)出開放而不失我的姿態(tài)。她是海的女神。 主推案名 ： 案名建議 項 目定 位 營銷推廣 營銷的理想 觀湖境界： 名成利就：豐盛的物質(zhì)享受，實現(xiàn)了大眾眼里的身份證言。 講客戶認同的話題，更容易被客戶認同；提升客戶認同的事物，更 容易被客戶接受 Waterfront Scene of The Slow Town 一道水岸風景線構(gòu)成的慢城景觀主軸 TWO 湖泊貫穿社區(qū)南北 每一個角落都可靜享觀湖 THREE 一線湖景， 360度 靜賞城區(qū)稀缺的臨湖視界 FOUR 活水內(nèi)湖，龍脈走向 600米景觀生活貫穿局部 FIVE 以湖串接三大洲風情組團景觀，觀湖賞風情。 康樂設施 打造理想人居環(huán)境 老人、兒童的娛樂休閑環(huán)境將是一道重要突破口 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 不同風格的標識系統(tǒng) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 環(huán)境景觀系統(tǒng)建議 有情趣的道路綠化系統(tǒng) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 物業(yè)服務展示 ALICE LISA JIM TOM ANDY LEON PETER JOEY LEE 1 2 3 4 5 6 7 8 10 11 12 13 14 15 9 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 圖緯觀點：精益求精的打磨產(chǎn)品，細致 周到的物業(yè)服務，注定本案成為精品。長島海灣，也是國際的世界富人區(qū)。另外產(chǎn)品的贈送面積、高舒適度和附加值同樣是吸引客戶的關(guān)鍵。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 高層優(yōu)秀戶型推薦 主臥連帶超大入戶花園，點綴上流居住氛圍 。另部分頂層可改為復式房型。 關(guān)鍵詞：從住的更大到住的更精細 1. 功能合理的前提下，強調(diào)戶型面積控制的下限 。相對比擁有濃厚歐洲風味的歐式裝修風格，簡歐更為 清新，也更符合中國人的審美情趣。 ?常熟近幾年經(jīng)濟增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批具有相當購買能力的消費者 . ?今年年是宏觀調(diào)控年，政策影響面廣，不確定性激增 。 ? 此面積多為三房戶型，同時有部分復式房型 。 簡介 明日星洲 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146房型配比和去化情況 ? 明日星洲住宅共分兩期銷售，2022年開盤銷售一期， 2022年年底便是二期尾房 銷售，目前住宅部分售罄 , 現(xiàn)在在售是少量商鋪 . ? 二手住宅均價 7800元 。 簡介 淸楓和院 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 ? 高層住宅共 4棟，除 26號樓的低區(qū)還有銷售外其余房源全部銷售完畢； ? 花園洋房一期銷售完畢，二期將在今年下半年推出，但已有較大比例內(nèi)定； ? 在售的是 20戶疊加別墅，面積 206－ 2 213－ 223平米。三房產(chǎn)品仍是主力戶型。 戶型特點 138－ 141平米 主力三房戶型 167－ 171平米 主力四房戶型 8688平米 復式二房 戶型特點 ? 現(xiàn)代簡約式樣立面，高層全板式住宅； ? 低層立面石材，上面采用保溫涂料； ? 部分面磚大堂地上高檔石材，墻面石材加白色乳膠漆。 ? 整個項目總占地 1039畝，總建筑面積約 175萬平米。 建筑立面 建筑立面 ? 仿照星河灣的景觀綠化設計，采用下沉式廣場以及綠化節(jié)點分布。住宅產(chǎn)品產(chǎn)品為高層公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅等 。 ，南部招商城阻礙了進一步發(fā)展。 被壓制而非消除城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 新 政 力 度 力度之強為近年來少有 新政影響： 暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 提高外地購房者入市門檻 嚴禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務 穩(wěn)定房價和住房保證工作實行工作責任制度和問責制度 銷售項目一次性公開全部銷售房源，并明碼標價對外銷售 首套自住房建筑面積在 90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于 30％；第二套住房的家庭，比例不得低于 50％，利率不得低于基準利率的 增加房地產(chǎn)投資成本 控制投機、投資 控制投機、投資 減少央企參與 減少地王 落實調(diào)控責任 規(guī)范銷售行為 根本性問題未大幅度涉及 市場供需矛盾仍然存在 有效調(diào)控方式還未使用 只控制投資過于片面、單一 心理預期大于實際作用 新聞媒體加速利空心理 短期調(diào)控作用明顯 長期調(diào)控缺乏實際手法 短期影響 長期影響 下輪波動能量積累 調(diào)控影響 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 常熟房產(chǎn)市場影響 目前，常熟住宅市場以大戶型為主。 圖緯認為： 隨著國務院總理溫家寶在兩會記者采訪關(guān)于高房價的發(fā)言，三、四月有關(guān)房地產(chǎn)的政策相繼 出臺。 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策研析 常熟 GDP年年保持較快增長，其以服裝業(yè)為龍頭的發(fā)展模式獲得巨大成功。 圖緯 (以下觀點及建議僅供參考 ) 認識圖緯地產(chǎn)： 11年 31城 近百成功項目 過百億銷售總額 專業(yè)專注的營銷推廣 快速融于城市、項目的能力 電銷中心、商坊聯(lián)推廣渠道的支持 在常熟， 將常熟森蘭公寓起死回生的實力，是我們信心的來源。 0501001502002502022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年一季度常熟2 0 0 7 2 0 1 0 年第一季度竣工面積（萬平方米）常熟樓市 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策研析 自 2022年起至 2022年，常熟市房屋竣工面積每年均有增長。 央企大鱷 土地財政問題本輪調(diào)控重心 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 本輪調(diào)控重心 本輪調(diào)控新政主要針對消費渠道之中的 ,而其他的影響因素此 次調(diào)控未涉及。 影響后的空缺需待填補 增加剛性需求客源數(shù)量 開發(fā)規(guī)模 房型設計 景觀綠化 包裝推廣 營銷方式 圖緯預判： 2022年的政策年中，短期內(nèi)房地產(chǎn)價格會有一減速過程，包括部分回調(diào)的可能，而且這種調(diào)整會持續(xù)全年。 項目用地規(guī)劃指標 ： 137132㎡ ：居住用地 ： 22% ：富陽路、 香山南路 世茂中心 中南世紀城 明日星洲 楓林和院 衡泰國際花園 基地 競爭項目劃分原則 地段 存在可比性 產(chǎn)品 存在可比性 總價 存在可比性 客戶 存在同類性 本案競爭項目分析 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 鑒于本案是 44萬方的大盤本案在考慮上述因素的同時，對所選擇的項目都要求擁有 10萬方以上的規(guī)模。 ? 總價段在 130萬附近。到目前為止，中南世紀城 111號高層基本去化完畢，即將開發(fā)的是聯(lián)排別墅及商業(yè)，之后會再次開發(fā)南部的高層住宅，因而與我們的項目產(chǎn)生了一段的時間差。 戶型配比 樓棟名稱 總套數(shù) 已售套數(shù) 去化 1幢 132 5 4% 2幢 144 0 0% 3幢 92 79 86% 5幢 170 150 88% 6幢 142 132 93% 7幢 183 171 93% 8幢 96 91 95% 9幢 108 103 95% 10幢 108 105 97% 11幢 122 118 97% 12幢 96 89 93% 13幢 96 92 96% 合計 1521 1147 75% 去化情況 世茂世紀尚城均價走勢900082007300650001000202230004000500060007000800090001000008年下半年 09年上半年 09年下半年 201 0年上半年? 目前世茂主力銷售商業(yè)部分，而三期住宅只余留 2 號樓； ? 住宅部分銷售力度不大，住宅銷售放緩。 圖緯建議：借勢琴湖廣場，彌補商業(yè)配套的不足，深挖社區(qū)內(nèi)部湖泊打造自己的特色園林。 建筑風格 與本項目賣點對比 規(guī) 模 衡泰國際花園 配套 區(qū) 位 品牌 本項目 我項目經(jīng)塑造后可有較強的品牌優(yōu)勢 本項目規(guī)模略大 外部配套經(jīng)過利用后可形成優(yōu)勢 距離市區(qū)較近是衡泰的優(yōu)勢，但本項目的交通條件是自身特點 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 其配套公園的條件與本項目水域特點類似 本項目在建筑風格和立面設計上優(yōu)于衡泰建筑風格和產(chǎn)品設計 其包含了公園，故其他內(nèi)部景觀投入不大，制約了項目再往上提升 圖緯建議：通過品牌塑造和市場炒作，拔高項目形象，深挖社區(qū)內(nèi) 湖，打造特色園林，聯(lián)動琴湖廣場，弱化配套不足。 ? 電梯洋房的配置在常熟較少，符合高端客戶的需求 . 項目特點 與本項目賣點對比 淸楓和院 配套 區(qū) 位 品牌 本項目 同一品牌等級 本項目優(yōu)勢明顯 做為市區(qū)項目其配套明顯優(yōu)于本項目 市區(qū)項目受關(guān)注度高 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 同為較新流行的建筑風格 受規(guī)模影響，其無法投入大量景觀投入 無聊是從規(guī)模還是湖泊及出行條件，本項目都有優(yōu)勢 規(guī) 模 淸楓和院即將推出的是別墅，與本案產(chǎn)品差距較大，不是本案主要的競爭對手，其花園洋房戶型的設置及總價的控制是本案可借鑒的地方。 琴湖片區(qū)動遷安置房：琴湖家園 （ 1） 工程地點：新世紀大道以東、富興路以南、沙家浜路以 北 、 香山路以西 （ 2） 工程規(guī)模： 24萬方 （ 3） 計劃開工時間： 2022820 （ 4） 物業(yè)類型：多層、小高層 ，大量的入住客群，有利于區(qū)域的更加成熟，及商 業(yè)配套的成熟 。 ，隨著 3期的陸續(xù)啟動及品牌的 逐漸認可，客戶從區(qū)域逐漸擴大到蘇州及長三角； 項目的優(yōu)勢和機遇 項目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?地塊內(nèi)有水帶，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 —— 多組團 形成更豐富的小尺度空間，對于個體的城市生活更有價值并提供更多的可能性； —— 每個組團提供小范圍的 私人體驗 ，設臵具有公共 — 私密的模糊性和豐富的行為可能性； 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 Artdeco風格 高層建筑，目前國際都市中最為盛行的 Artdeco風格，該建筑風格強調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢。 3. 強調(diào)面積的緊湊，實現(xiàn)空間功能合理性 VS 減少總價抗性 。 6. 采光通風要求下，臥室采光優(yōu)于廚房和衛(wèi)生間采光 。 兩房戶型設計要點 入戶花園 露臺 凸窗 90110㎡（ 110平為大 2房或小三房） 、入戶花園、露臺等多個點增加 2房的舒適性； ，結(jié)合露臺改成一間房，使用方便。 戶戶贈送花園或露臺 . 我們先看下第五代情景洋房 ：（以萬科親親家園為例） 產(chǎn)品亮點分析一 /多層 6代洋房 第六代情景洋房 — 第五代洋房的改良升級： 產(chǎn)品主義轉(zhuǎn)向生活主義 目前市場上的第六代情景洋房，無論是金地的長青灣 丹陛，還是金科的小城故事，到本項目，雖然在細節(jié)設計上各具特色，但其設計出發(fā)點都是從 產(chǎn)品主義向生活主義 的轉(zhuǎn)身，把生活融入其中。 愛琴海景觀組團內(nèi)部的水景及小品 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 淺水灣景觀風情 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 淺水灣號稱 “ 天下第一灣 ” ，也有 “ 東方夏威夷 ” 之美譽。在世紀大道與富春江路交匯處先建設會所，豪華包裝，拉升項目形象，吸引圈層客戶，前期作為售樓處使用，并設置一些會所提供的服務，比如咖啡吧、雪茄吧，在項目完工交付后（中途也可視需要提前投入使用）再回歸會所的功能。 給他們一串評價：有些落后、有些浮夸、膚淺的、高調(diào)的 揚長避短是永遠的法則 : 什