【正文】 ? 興隆大家庭雖然整體營業(yè)額高，但實際坪效并不高，僅在 1000元左右。五洲、華府天地、置力商城等購物中心的一層租金在 1215元 /天 /平米（使用面積）。 ? 目前已存在的競爭對手主要為百貨公司，雖然部分有餐飲和娛樂配套，但比例低。S 新世界一店、西武 TRUSSARDI 新世界一店 VERSACE 新世界一店、中興、西武 Versace（ sport） 秋林 verri 秋林 vertu 中興、大公名表城 、二線品牌分布 表 ：沈陽主要一二線品牌分布 二線品牌 分布 aigle 卓展 BMW Lifestyle 新世界一店 Calvin Klein Jeans 新世界一店、百勝、罕王 Folli Follie 卓展 JaegerLeCoultre 秋林 LANCEL 新世界一店、西武 西武 LONGINES 中興、卓展、秋林 Marisfrolg 新世界一店 Marlboro 新世界一店、中興 michel rene39。 ? 從目前的項目規(guī)劃看，未來區(qū)域沒有大型的商業(yè)項目供應(yīng)，商業(yè)供應(yīng)將主要集中在底商。由于未來區(qū)域?qū)⒂写罅康娜肆鬟w入，區(qū)域的商業(yè)獲得更好的發(fā)展機會，新瑪特計劃進入鐵西。 ? 未來區(qū)域的供應(yīng)量并不是很大，而且供應(yīng)將主要集中在 45年后。 ? 整體而言，區(qū)域商業(yè)發(fā)展較大程度取決于商務(wù)辦公物業(yè)的發(fā)展。 ? 從未來看，中街已形成的以中等收入人群為主的特征，短期內(nèi)較難改變，制約未來高檔項目的發(fā)展空間；另外，中街周邊擁堵的交通，也將會成為限制其進一步發(fā)展的重要因素。加上步行街逛街的便利，吸引了較多的客流。 五里河 區(qū)域型商圈 和平區(qū)沈河區(qū) 15,000 ?依托于五里河區(qū)域的高檔居住氛圍和近年新發(fā)展起來的渾南中高檔居住區(qū)； ?處于發(fā)展的起步階段，目前只有一個西武百貨； ?未來發(fā)展主要依托于五里河高檔居住、商務(wù)辦公以及渾南居住氛圍的發(fā)展； ?主要吸納南部的購物需求； 北行 社區(qū)型商圈 皇姑區(qū) 30,000 ?主要為周邊社區(qū)提供便利的服裝服飾購物場所，輻射范圍局限于皇姑區(qū)內(nèi)； ?商業(yè)氛圍一般，目前只有千盛百貨，為中等檔次； ?由于區(qū)域商務(wù)和居住氛圍發(fā)展慢，又缺乏輻射影響力，商業(yè)發(fā)展慢； 鐵西 社區(qū)型商圈 鐵西區(qū) 45,000 ?主要為周邊區(qū)域提供便利的購物場所，主要輻射鐵西區(qū)和于洪區(qū)部分； ?商業(yè)氛圍一般，目前有鐵西百貨和鐵西友誼購物中心，檔次為中檔； ?由于鐵西原有工業(yè)項目遷出，騰地發(fā)展住宅項目，未來人口增長快，有較好發(fā)展前景，但依然主要服務(wù)周邊區(qū)域。 圖 ：商業(yè)比例圖 沈陽各類商業(yè)比例批發(fā)服務(wù)商業(yè)53%零售商業(yè)47%百貨購物中心8%其他39% ? 由于本項目未來發(fā)展方向主要是購物中心，競爭對手將主要是百貨和購物中心。 劣勢 ? 項目不臨主干道，可視性一般，交通條件一般，不利于項目整體向高檔次沖擊； ? 項目處于太原街南部，相對而言，商業(yè)氣氛弱，初期不容易獲得零售商的認(rèn)可； ? 項目西南部有多個批發(fā)市場和小商品市場，人流混雜，道路交通秩序亂，對本項目打造高檔項目有所沖擊； 機會 ? 項目開業(yè)時能享受地鐵通車、道路拓寬、停車位增多等帶來的眾多利好因素； ? 沈陽雖然目前經(jīng)濟發(fā)展快，但與北京仍有較大差距，待項目開業(yè)時，沈陽與北京的差距將獲得較大的縮減； 威脅 ? 區(qū)域內(nèi)伊勢丹、萬達廣場二期和美美百貨的計劃開業(yè)，將極大的增加項目之間的競爭程度； ? 中街、五里河和北站區(qū)域的恒隆中街項目、華潤萬象城、新世界展覽中心等眾多大型中高檔商業(yè)的建設(shè)，將截留太原街商圈的消費者。穿越整個鐵西區(qū)、和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)的中部及于洪區(qū)部分。如果這些規(guī)劃措施能實施，并且提供充足的停車位，本項目將成為商圈消費者進入太原街的南部首選通道。 ? 太原街商圈內(nèi)的支路網(wǎng)較多，但有較多的路網(wǎng)被隔斷成斷頭路。 圖 ：地塊現(xiàn)狀圖 Ne w w o rld Hotel新世界 1 店秋林商廈本項目萬達二期萬達一期已開業(yè)商業(yè)未開業(yè)商業(yè)太原街中華路沈陽南站新長客站五洲聯(lián)營中興沃達置地商貿(mào)1店3店2店金三角正大廣場商貿(mào)國際文新群星酒店溫州城五金城金杯大廈金碧輝煌店本項目期沈陽南站新長客站新長客站五洲聯(lián)營中興店店2店金三角城置地廣場 文新國際 商貿(mào)國際 萬達一期 太原北街 新世界一店 正大廣場 中興大廈 金碧輝煌 表 ：周邊顯著物業(yè)圖 ? 現(xiàn)有商業(yè)項目主要集中在中華路兩側(cè)和太原北街，目前這兩個地段的商業(yè)氣氛較濃厚；相對而言，本項目所在的太原南街，除臨近中華路段，基本為空地，商業(yè)氛圍尚未形成； ? 中華路及太原街兩側(cè)除了商業(yè)集中外，也是賓館酒店的重要集中區(qū)；除了商貿(mào)、新世界酒店、世紀(jì)國際酒店三個四星級酒店，還有金三角酒店、群星國際商務(wù)酒店、弘賀賓館等眾多二三星級的酒店賓館。 ? 本項目距離火車站與長客站近，但又保持一定的區(qū)隔，使項目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響。 超市業(yè)態(tài)在商業(yè)類型中仍占主導(dǎo)地位 ? 從圖 2022年人均消費構(gòu)成對比來看（ 其它三個城市暫時沒有詳細數(shù)據(jù) ） ， 其中在食品 、醫(yī)療保健和居住方面所占比例比北京高 ， 可見沈陽居民生活還未達到小康水平 ， 居民的消費還是主要集中在生活基本必須品上 ? 其次 ， 在衣著方面的消費比例與北京相同 ， 所占比例為 10%， 可以看出沈陽人在穿著上比較講究 ， 對高檔品牌服飾有一定的需求 ? 未來隨著沈陽居民收入的增加 ， 人們在餐飲 、 休閑娛樂和文化設(shè)施方面的消費將會有所增加 河西 新區(qū) 37%10%4%12%11%11%11%4%食品衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通、通訊娛樂、教育、文化服務(wù)居住雜項商品及服務(wù)圖 ：沈陽與北京的人均消費支出構(gòu)成比例（ 2022年） 0%10%20%30%40%食品 衣著家庭設(shè)備用品及服務(wù)醫(yī)療保健交通、通訊娛樂、教育、文化服務(wù)居住雜項商品及服務(wù)沈陽北京 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽國際旅游人數(shù)增長情況 旅游發(fā)展情況 ? 20222022年 ， 沈陽國際和國內(nèi)旅游人數(shù)一直平穩(wěn)增長 ， 非典以后 ， 每年都以兩位數(shù)字在增長 ， 2022年， 國際旅游人數(shù)達到 40萬人次； ? 從沈陽國際游客來源地看 ， 最主要來源于韓國 、 日本、 臺灣和香港 ； 2022年 ， 來沈陽旅游的韓國人幾乎占到一半的比例 ， 達到 49%， 大部分為商務(wù)旅游 。沈陽項目 初步定位與特色建議 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽在中國的地理位置 城市概況 ? 沈陽位于中國的東北地區(qū) ， 是東北三省中 遼寧省的省會 ， 同時也是東北地區(qū)經(jīng)濟 、 文化 、 交通 、 金融和商業(yè)的中心 ； ? 早期沈陽作為東北地區(qū)的政治軍事重鎮(zhèn)和區(qū)域經(jīng)濟中心成為了清王朝的發(fā)源地 ， 遺留下故宮 、 北陵等歷史文化遺跡 ； ? 沈陽是中國最重要的重工業(yè)城市之一 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)曾經(jīng)面臨挑戰(zhàn) 。 ? 雖然來沈陽的歐美人仕較少 ， 但日韓人仕的所占比例大 ， 商務(wù)客人較多 ， 同樣對高檔酒店和服務(wù)式公寓有所需求 。 五里河 本項目 圖 ：項目位置圖 用地條件 ? 項目占地 ，容積率不大于 ，地上建筑面積 。 ? 區(qū)域內(nèi)酒店賓館集中的原因是：區(qū)域處于城市中心區(qū)，到城市其他區(qū)域出行便利；處于商業(yè)街區(qū)內(nèi)配套豐富，購物便利；臨近火車站和長途汽車站，流動客流大； ? 在南二馬路和北二馬路分別有金碧輝煌、錢柜等中高檔 KTV場所，在南五馬路有西北莜面村、 如一坊豆撈、太陽城、渝信府、原香齋烤鴨店等，南一馬路有周記廣東海鮮酒樓，南三馬路有梅隆鎮(zhèn)餐館；項目所在區(qū)域具有濃厚的餐飲、娛樂氛圍。目前太原街為步行街，勝利大街、中華路上有沈陽站，二者有如城市道路交通的 2個“端點”，使得整個太原街區(qū)域內(nèi)的縱向和橫向連接被中斷，道路不能相貫通，交通問題隨之而來。 ? 同時也需注意的是，由于項目西部為多個批發(fā)市場和小商品市場，道路拓寬后，項目與西部的勝利街連通仍然較困難，未來進出本項目預(yù)計將主要通過項目東側(cè)道路； ? 其中南一馬路和南二馬路將成為連接項目與南京街的重要通道；天津街成為連接項目與中華路的重要通道。 ? 一期工程約 ，共 18個車站。 ? 根據(jù)沈陽市商業(yè)局統(tǒng)計，截至 2022年初，沈陽商業(yè)網(wǎng)點總面積約 1100萬平米。在此主要對購物中心和百貨加以研究，批發(fā)市場、家居建材市場和底商將不是此次的研究重點。 ? 中街商業(yè)主要分布在中街－小東路兩側(cè)，分為東段、中段、西段。 ? 整體而言，中街整體檔次不高，但符合絕大部分中低收入人群的需求，擁有較大的客流量。 ? 從右表可以看出，北站原來并不是一個商業(yè)區(qū)，商業(yè)主要為超市和家居類，消費客群主要為周邊辦公和居住人群，并不是一個目的性的消費區(qū)域。雖然未來區(qū)域商務(wù)辦公物業(yè)將發(fā)展，但可以預(yù)計短期內(nèi)需求無法滿足區(qū)域未來巨大的商業(yè)供應(yīng)。 ? 其中，沈陽華潤萬象城處于區(qū)域內(nèi)較成熟的北部，交通條件好，而且自身具有較成熟的運營經(jīng)驗，具有較好的發(fā)展前景。 ? 從區(qū)域未來供應(yīng)看，區(qū)域未來將增加 。 ? 整體而言，該商圈主要是服務(wù)于周邊社區(qū)的居住人群，屬于社區(qū)型商圈。 新世界一店 PATRIZIA PEPE 新世界一店、西武 Penny Black 新世界一店、卓展 PIOMB 新世界一店、西武 PORTS 新世界一店、西武 Porsche Design 新世界一店 rado 秋林 TISSOT 中興、卓展 Tommy Hilfiger 新世界一店、卓展 ? 從國際一二線品牌分布來看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街?jǐn)?shù)量極少。 ? 針對這部分競爭對手，本項目主要競爭策略是通過提高餐飲、娛樂比例，提供更好的室內(nèi)環(huán)境，為消費者提供更新的消費體驗。 ? 底商售價主要在 1000020220元 /平米，部分不處于城市中心區(qū)的底商售價低于 10000元 /平米。主要由于其定位較低，品牌貨單價低，雖然銷量大，但實際創(chuàng)造的坪效并不高。 ? 沈陽商業(yè)城和沈陽聯(lián)營作為老百貨，雖然樹立了一定的市場影響力，但由于品牌不夠新潮時尚，坪效一般，在 2022元 /月 /平米左右。 ? 精品家居、數(shù)碼市場、超市外租區(qū)一層租金在 1520元 /天 /平米（使用面積）； ? 由于購物中心處于市場發(fā)展初期，尚未完全得到當(dāng)?shù)叵M者和零售商認(rèn)可，且前期的零售額還不能達到理想水平，租金水平不高。 ? 未來本項目面臨的競爭主要來自于太原街、北站、五里河和中街的競爭。CO 新世界一店、中興 Montblanc 中興、卓展、商貿(mào)、秋林、新瑪特 Moschino 秋林 OMEGA 中興、卓展、秋林 PAULSHARK 新世界一店、中興、西武、商貿(mào) polo ralph laurent 中興 PRADA 西武、秋林 Rolex 西武、大公名表城 Salvatore Ferragamo 西武、商貿(mào) 中興、新世界、卓展 swarovski 新世界一店和二店、卓展 TOD39。 ? 由于區(qū)域住宅和辦公物業(yè)缺乏重要推動，發(fā)展相對慢，在沒有大量中高收入的居住和辦公人群的支撐，區(qū)域商業(yè)發(fā)展較緩慢。 ? 由于區(qū)域工業(yè)廠房區(qū)拆遷騰地，有較多用地供應(yīng)，住宅市場進入快速發(fā)展時期。 ? 雖然區(qū)域的商業(yè)具有一定的發(fā)展前景，但區(qū)域由于處于城市的南部，偏離城市的中心區(qū)，并不能成為城市的商業(yè)消費目的地，預(yù)計未來輻射的將主要是南部居住和商務(wù)辦公人群。 ? 不排除部分項目由于資金和競爭等因素延遲入市，一定程度降低區(qū)域的競爭。由于項目開發(fā)商實力雄厚，自身擁有較多高檔品牌資源渠道，較有可能打造成沈陽西部的一個中高檔項目。 ? 由于其貨單價低，滿足了占城市絕大部分的中低收入人群需求；同時部分外貿(mào)店，雖然無品牌效應(yīng)，但能較快拷貝國際一些流行元素，滿足年輕時尚人群需求。 北站 區(qū)域型商圈 沈河區(qū)和平區(qū) 91,000 ?依托于北站的商務(wù)辦公區(qū)得到發(fā)展； ?并不是成熟商圈，還處在發(fā)展起步階段，目前只有一個卓展購物中心； ?未來隨著北站金融商貿(mào)開發(fā)區(qū)的發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ? ?除吸納北站商務(wù)區(qū)的商務(wù)人群，還將吸引部分其他區(qū)域的人群，主要是北部區(qū)域。 ? 從整體看，在沈陽經(jīng)濟快速發(fā)展推動下，沈陽的商業(yè)從總量和商業(yè)類型上還有較大的提升空間。具體線路如下表： 線路名稱 起點站 終點站 項目周邊站 246 方凌路 南一馬路 文化宮 223 和泰東方園 南一馬路 文化宮 225 東塔機場