【正文】 27 一月 202312:09:16 下午 12:09:16一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 2023/1/27 12:09:1612:09:1627 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 21Wednesday, January 27, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 一月 2112:09:1612:09Jan2127Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。日韓女裝包括潮流服裝、鞋類箱包、內(nèi)衣服飾、首飾飾品、化妝護(hù)膚、美容美甲等，追求時(shí)尚的女性一族的潮流淘寶購(gòu)物場(chǎng)3F軟件 —— 應(yīng)該向銷售顧問(wèn)提供關(guān)于禮儀、葡萄酒、雪茄、名馬、高爾夫、珠寶、時(shí)裝、古玩、藝術(shù)品等系統(tǒng)知識(shí)，以增加和客戶更深入溝通的可能。保安形象一定要優(yōu)中選優(yōu)，高大威猛，不卑不亢。萬(wàn)科入主東方尊峪，開展鳳凰行動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整改，將項(xiàng)目圍墻延伸至羅沙公路進(jìn)東方尊峪的晴山月路段。活動(dòng)目的：拓展客戶渠道、增加到訪量。線下 1 — 《 項(xiàng)目巡展 》在線上推廣營(yíng)造大形象的支持下，鎖定商場(chǎng)、停車場(chǎng)等人流量集中區(qū)域，進(jìn)行外場(chǎng)巡展，直接與客戶發(fā)生溝通，傳遞品牌信息并傳遞階段銷售信息。形成消費(fèi)者良好的市場(chǎng)口碑。 走出去，覆蓋舒城縣有影響的專業(yè)市場(chǎng)，商圈，形成 1+1式宣傳。在細(xì)節(jié)上更注重人性化、深層居住關(guān)懷。總結(jié)： 作為舒城升級(jí)換代的綜合體項(xiàng)目，本案將領(lǐng)先的國(guó)際都市人居理念帶到舒城，一站式消費(fèi)中心、國(guó)際化商業(yè)平臺(tái)、高尚住宅等先進(jìn)生活于這里交融，成就一種新的生活方式，一個(gè)新的城市地標(biāo)，一個(gè)難以匹敵的價(jià)值高度。并不處于市中心位置的大高層物業(yè)，消費(fèi)者的認(rèn)可度不高，可能會(huì)遭遇一定的市場(chǎng)抗性。7=1150元 /平方米建安成本、各種規(guī)費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 按照 2023元 /平方米計(jì)算項(xiàng)目單方成本為： 3150元 /平方米 從項(xiàng)目單方成本而言，項(xiàng)目成本高昂其成本已經(jīng)高于除市中心外的其他樓盤價(jià)格，且地段無(wú)法支撐項(xiàng)目過(guò)高的單價(jià)水平，因此項(xiàng)目必須在商業(yè)上與產(chǎn)品方面增加項(xiàng)目的附加值。 推薦戶型示意：105 ㎡ 3/2/1/2露臺(tái) 90 ㎡ 2/2/1/2露臺(tái)105 ㎡ 3/2/1/2露臺(tái)88 ㎡ 3/2/1/2露臺(tái) 115 ㎡ 3/2/1/2露臺(tái)（六）、停車場(chǎng)所 本案停車位與場(chǎng)所的設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)可考慮采用多種形式，地下車庫(kù)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意通風(fēng)與采光，保持地下車庫(kù)的實(shí)用性，促使地下面積能夠成為有用商業(yè)面積的可能，同時(shí)設(shè)置部分地上停車位，供臨時(shí)停車之需，將業(yè)主的停車場(chǎng)所與商業(yè)的公共場(chǎng)所相區(qū)分?！?　　代表：沃克設(shè)計(jì)的德克薩斯州的索拉那 (Solana) IBM研究中心園區(qū)景觀、加州橘郡市鎮(zhèn)中心的景觀等。、建筑風(fēng)格建議：整體建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)理念以 Art Deco建筑風(fēng)格作為本項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格。享受便捷，享受生活，希望擁有較高品位的都市主義的生活。居住現(xiàn)狀： 目前外出務(wù)工群體的在舒城的居住條件是以原有私房為主，且以農(nóng)村居民為主，居住條件較差。事業(yè)階層鑒于家庭收入的不同 ,需求商品房主力戶型也有所差異，但基本以小二房及三房為主 ,面積 90130平方米。企事業(yè)中層干部 收入相對(duì)已步入穩(wěn)定期，因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。這類人群不全部是目前的需求者，但是很明顯他們具有更強(qiáng)的購(gòu)買力，是市場(chǎng)的潛在需求者，主力房型需求為二房和三房，面積 90110平方米。提示：項(xiàng)目短期內(nèi)在無(wú)法改變區(qū)域的人口地理分布，若想改變商圈的結(jié)構(gòu)變化，則可以通過(guò)改變交通體系與設(shè)置商業(yè)新業(yè)態(tài)等方式實(shí)現(xiàn)。 綜合因素分析，現(xiàn)階段其商業(yè)并不具備輻射全縣的范圍。 營(yíng)銷方式多元化與專業(yè)化并存，各自樓盤能夠依據(jù)自身的個(gè)性特征制定營(yíng)銷計(jì)劃，并通過(guò)專業(yè)化的方式達(dá)到預(yù)想的效果。從各樓盤的物業(yè)形態(tài)，縣城中心物業(yè)已高層物業(yè)為主，而其他區(qū)域物業(yè)仍是多層占據(jù)重要的比例，小高層逐漸被消費(fèi)者所接受。開發(fā)商安徽華信置業(yè)，在合肥已有開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（如楓丹城市花園、園景天下、六安市楓丹 沒(méi)有入戶寬帶?！?中房 盛世名城項(xiàng)目地址：安徽舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口東北開發(fā)商：安徽安田國(guó)際置業(yè)有限公司規(guī)劃景觀：深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模： 18萬(wàn)㎡ 1300戶綠化率： 42%物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商鋪銷售進(jìn)度： 項(xiàng)目前面的六期基本銷售，目前六期二標(biāo)段物業(yè)即將推出。樓市的預(yù)測(cè)分析：（ 1）、樓市的供應(yīng)量預(yù)測(cè)： 樓市的供應(yīng)量來(lái)看未來(lái)樓市的供應(yīng)主要表現(xiàn)為：◆ 城市中心的小規(guī)模供應(yīng)◆ 城市鄰近區(qū)域的集中供應(yīng)◆ 城市外圍區(qū)域的中量供應(yīng) 城市中心主要為財(cái)富中心的上市，造成的市場(chǎng)供應(yīng)，其他的為小幅的零星的市場(chǎng)供給，而鄰近區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)，開發(fā)區(qū)主要為九溪江南苑約十萬(wàn)平方米的市場(chǎng)供應(yīng)量 ,其他的為本項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)，外圍的市場(chǎng)仍以歐洲華城為主，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量與 09年相比在總量上相對(duì)持平，縣城市場(chǎng)供應(yīng)約在 25萬(wàn)平方米左右。舒城縣的人口規(guī)劃舒城縣總?cè)丝谟獍偃f(wàn)，其中近期規(guī)劃到 2023年縣城人口 20萬(wàn)人左右，建設(shè)用地控制在 20平方公里以內(nèi)；遠(yuǎn)期規(guī)劃至 2023年縣城人口 31萬(wàn)人左右，建設(shè)用地控制在 ，舒城縣轄 15個(gè)鎮(zhèn)、 6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、曉天鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、萬(wàn)佛湖鎮(zhèn)（副縣級(jí)）、千人橋鎮(zhèn)、百神廟鎮(zhèn)、杭埠鎮(zhèn)、舒茶鎮(zhèn)、南港鎮(zhèn)、 干汊河鎮(zhèn) 、張母橋鎮(zhèn)、五顯鎮(zhèn)、山七鎮(zhèn)、河棚鎮(zhèn)、湯池、鎮(zhèn)、春秋鄉(xiāng)、柏林鄉(xiāng)、棠樹鄉(xiāng)、闕店鄉(xiāng)、高峰鄉(xiāng)、廬鎮(zhèn)鄉(xiāng)；縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？梢娛娉堑纳藤Q(mào)業(yè)與其他縣城相比商業(yè)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)的活躍程度較高，商業(yè)發(fā)展具備一定的前景， 同時(shí)說(shuō)明舒城縣的消費(fèi)水準(zhǔn)較高，消費(fèi)者樂(lè)于消費(fèi)，并具備一定的超前消費(fèi)者意識(shí)。通過(guò)特色的商業(yè)營(yíng)造，精確的產(chǎn)品定位，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。非此莫屬 地王 VS樓王536萬(wàn) /畝，舒城當(dāng)之無(wú)愧的地王不小于 5不大于 7的容積率沒(méi)有比例限制的商業(yè)這一切意味著什么？操盤前必須思考的問(wèn)題高成本 VS高價(jià)格高容積率意味著高成本，高成本需要高價(jià)格的支撐，目前的市場(chǎng)價(jià)格能否保證項(xiàng)目順利贏利？ 我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？總體操盤思路以產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以創(chuàng)新的營(yíng)銷手法貫徹項(xiàng)目全程營(yíng)銷以標(biāo)新立異樹立項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的號(hào)召力對(duì)策 —— 項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)策略住宅滿足項(xiàng)目的基本利潤(rùn)空間，快速回籠資金，在快速銷售和最高值間取平衡基礎(chǔ)部分+商業(yè)216。 舒城與安徽省其他縣橫向（人口逾百萬(wàn)）對(duì)比肥東、定遠(yuǎn)、太和 2023年舒城國(guó)民生產(chǎn)總值位于全省 61個(gè)縣的 27位，處于中上游的水平，但在百萬(wàn)人口的大縣中，排名靠后，說(shuō)明目前舒城縣綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍處于中游水平，與其他縣沒(méi)有突出的優(yōu)勢(shì)，與人口大縣相比經(jīng)濟(jì)總量也無(wú)法躋身強(qiáng)縣行列。 可見項(xiàng)目的客戶群體必須是農(nóng)村的富裕階層與城市具備穩(wěn)定家庭收入的人群。一方面是市場(chǎng)漲價(jià)的因素，另一方面是眾多具備一定品牌與實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入舒城房地產(chǎn)市場(chǎng)，講先進(jìn)的開發(fā)理念與居住品味帶進(jìn)的同時(shí)，也造成的價(jià)格的快速型增長(zhǎng)。其增長(zhǎng)的幅度與 07年 —08 年的幅度相近，預(yù)計(jì) 2023年房?jī)r(jià)上漲200—300 元 /平方米。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)。一期已交付使用，環(huán)境優(yōu)美，可以作為樣板區(qū)供人參觀。內(nèi)部配套有會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、游泳池、羽毛球、網(wǎng)球場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)全區(qū)域化發(fā)展。從推廣的概念與營(yíng)銷方式上與其他縣相比，舒城處于明顯的高位水平。（ 2）、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目區(qū)域位于龍津大道與桃溪路交口的東南側(cè)，與舒城縣汽車站隔路相望，桃溪路的建材商業(yè)數(shù)眾多，而其他商業(yè)為小型的餐飲、百貨等便民商業(yè)為主，商業(yè)的檔次低，商業(yè)環(huán)境混亂、僅僅滿足車站及附近居民的需要，無(wú)法形成對(duì)于全城的輻射力。(2)交通體系的變化 。客源職業(yè)：私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者（縣城與鄉(xiāng)鎮(zhèn)）；舒城在外務(wù)工者本地政府公務(wù)員；企業(yè)高級(jí)管理人員；學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；本地效益較好的企業(yè)職工；富裕進(jìn)城的農(nóng)民；■客源購(gòu)房目的：新增型：新婚或分家的購(gòu)房；拆遷購(gòu)房；外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房；改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；投資型：由于缺乏合適的投資渠道，將房產(chǎn)作為一種投資的手段教育型：子女進(jìn)入縣城接受教育，父母為方便子女，進(jìn)城置業(yè)■吸引客源種類：以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔；立足于中高收入階層，爭(zhēng)取吸引各類客戶； ■客源分析公務(wù)員階層：收入狀況： 公務(wù)員階層在當(dāng)?shù)貙儆谥懈呤杖肴巳海晔杖肴缟蠄D。居住現(xiàn)狀： 企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部居住環(huán)境以單位自建房為主，為改善居住環(huán)境，現(xiàn)已有相當(dāng)數(shù)量的企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及中層干部購(gòu)買了商品房。事業(yè)單位階層收入狀況： 工薪階層年收入 3—4 萬(wàn)元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師等。其中由于家庭人口的要求該類家庭對(duì)三房需求比重稍大。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、規(guī)劃的立意與原則： 在產(chǎn)品規(guī)劃之初，我們必須明確：項(xiàng)目地價(jià)高昂，貴為舒城 “地王 ”。（三）、景觀建議：景觀體系建議： 現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義建筑景觀風(fēng)格現(xiàn)代極簡(jiǎn)主義則索性以抽象還原的符號(hào)直接構(gòu)成作品，在構(gòu)圖上強(qiáng)調(diào)幾何和秩序，多用簡(jiǎn)單的幾何母題如圓、橢圓方、三角或者這些母題的重復(fù)以及不同幾何系統(tǒng)之間的交叉和重疊，簡(jiǎn)約、客觀、無(wú)主題，把抽象的手法發(fā)揮到了極至。◆ ?頂層復(fù)式住宅設(shè)置為上下平層復(fù)式。第三部分 營(yíng)銷推廣篇項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目的地塊范圍：項(xiàng)目位于舒城縣的東北區(qū)域，北鄰桃溪路，東抵廣廈路，西鄰龍津大道（合安路），南側(cè)與現(xiàn)狀住宅，地塊成梯形分布，地塊面積 ，地形為北部稍高、南部略低。劣勢(shì)項(xiàng)目并不處于縣城的中心位置，消費(fèi)者對(duì)此區(qū)域并不具備很高的認(rèn)同感。困難點(diǎn)社區(qū)規(guī)模有限，各種配套設(shè)施與休閑設(shè)施不能配備完全，可能會(huì)影響到項(xiàng)目的品質(zhì)。本案所處未來(lái)最具升值潛力的地段之一。主推案名九鼎國(guó)際案名釋義：“鼎 ”：自禹鑄九鼎，鼎就是傳國(guó)重器，是國(guó)家和權(quán)力的象征， “鼎 ”字也被賦予 “顯赫 ”、 “尊貴 ”、 “盛大 ”等引申意義，本項(xiàng)目命名為九鼎，一是符合項(xiàng)目地緣的尊貴特性，符合地王的氣質(zhì)，同時(shí)也寓意了開發(fā)商“一言九鼎 ”的誠(chéng)信氣度。本地活躍客戶， 全面展示項(xiàng)目。 城市公民階段 Ⅰ10年 4月 10年 6月階段 Ⅱ10年 7月 8月階段 Ⅲ10年 9月 10月傳播品牌理念 彰顯產(chǎn)品品質(zhì) 應(yīng)和階層品味4月初進(jìn)場(chǎng)9月末開盤2 分階段傳播戰(zhàn)術(shù)詳解【 階段 Ⅰ ：口碑場(chǎng) 】10年