【正文】 前言第一部分 市場研究第二部分 產品規(guī)劃建議第三部分 營銷推廣篇前言每個城市，都需要一座建筑遠見未來每一個城市都會有一個建筑在代表著這個城市建設的最高水平，它是城市的靈魂，是城市繁華的最高端，是城市發(fā)展的標志，它代表著這個城市的發(fā)展水平和都市化程度。 它，企向一個城市的未來、代言一個城市的階層、引領一個城市消費的潮流、標榜一個城市居住的方式，最后必然作為一個城市的經典接受膜拜。非此莫屬 地王 VS樓王536萬 /畝，舒城當之無愧的地王不小于 5不大于 7的容積率沒有比例限制的商業(yè)這一切意味著什么？操盤前必須思考的問題高成本 VS高價格高容積率意味著高成本，高成本需要高價格的支撐，目前的市場價格能否保證項目順利贏利？ 我們的核心競爭力是什么？總體操盤思路以產品競爭力作為項目核心競爭力以創(chuàng)新的營銷手法貫徹項目全程營銷以標新立異樹立項目獨一無二的號召力對策 —— 項目利潤點的實現策略住宅滿足項目的基本利潤空間，快速回籠資金，在快速銷售和最高值間取平衡基礎部分+商業(yè)216。一期住宅售完，商業(yè)跟進。216。通過特色的商業(yè)營造，精確的產品定位，實現利潤的最大化。增值部分我們今天溝通 的 重點是如何基于市場需求實現項目價值最大化這也是我們展開合作的共同目標第一部分 市場研究舒城縣經濟分析舒城縣國民生產總值 舒城縣國民生產總值逐步增長，且增長幅度在 10%以上，縣域經濟總量不斷加大， 全縣經濟實力不斷增強。 舒城與安徽省其他縣橫向（人口逾百萬）對比肥東、定遠、太和 2023年舒城國民生產總值位于全省 61個縣的 27位，處于中上游的水平，但在百萬人口的大縣中，排名靠后，說明目前舒城縣綜合經濟實力仍處于中游水平，與其他縣沒有突出的優(yōu)勢，與人口大縣相比經濟總量也無法躋身強縣行列。（問題：為何經濟總量并不靠前的舒城的房產價格走在全省的前列）舒城縣三產比例 從舒城縣三產比例的圖形中可以看出，舒城農業(yè)所占的比重最小，第三產業(yè)所占的比重最大，就三產而言，舒城的第三產業(yè)相對較為發(fā)達，但第二產業(yè)增長迅猛，經濟呈現良性的態(tài)勢在發(fā)展。 舒城縣三產比例與其他人口逾百萬的縣相比，舒城縣農業(yè)所占比例較小，第二產業(yè)與第三產業(yè)比例相當，而其他縣中，除具備特殊資源（太和縣的藥材專業(yè)市場）外，一般三產比例都較為平均?？梢娛娉堑纳藤Q業(yè)與其他縣城相比商業(yè)較為發(fā)達，商業(yè)的活躍程度較高，商業(yè)發(fā)展具備一定的前景， 同時說明舒城縣的消費水準較高，消費者樂于消費，并具備一定的超前消費者意識。舒城人均收入水平 舒城縣人均收入 2023年后持續(xù)增長，預計到 2023年將達到 133390，說明近年消費者的購買能力也在增強，可支配收入的預期值較高，促使消費者敢于進行大宗消費。分析： 到 2023舒城城鎮(zhèn)居民人均年收入達到 13390元。則家庭（一般按照 ）年收入為 47000元整，扣除家庭年開支，對于房價 6—8 萬元的首付款，一般 5年左右即可負擔，說明城鎮(zhèn)家庭購房仍具備一定的經濟基礎。而對于農村而言，若按照平均收入計算，購房首付需 9—12 年，農村收入水平遠沒有到購房水平。 可見項目的客戶群體必須是農村的富裕階層與城市具備穩(wěn)定家庭收入的人群。舒城縣規(guī)劃因素分析（ 2023—2023 規(guī)劃） 舒城縣城的總體定位縣城總體規(guī)劃把舒城縣城功能定位為工業(yè)、商貿、旅游城市分析：舒城縣的總體定位是將第二產業(yè)的發(fā)展放在首位，建立工業(yè)強縣的目標，同時將商貿與旅游放在重要的位置，也就是第三產業(yè)集群的發(fā)展，形成商業(yè)、旅游富縣，雖未提農業(yè)，但是依據前期的規(guī)劃，農業(yè)仍是根本，但重點偏向農業(yè)產業(yè)化、農業(yè)深加工等方向發(fā)展第二產業(yè)與第三產業(yè)的的發(fā)展必將帶動區(qū)域經濟的快速增長，并形成新的市場購買力，同時旅游與商貿的發(fā)展加快商業(yè)的繁榮。舒城縣的分區(qū)定位縣城用地主要向北、向東發(fā)展，整個縣城分為老城區(qū)、中部城市綜合功能區(qū)、北部經濟發(fā)展區(qū)、東部經濟發(fā)展區(qū)、西部科教文化區(qū)和旅游接待區(qū)六大區(qū)分析： 縣城積極向外擴充，西南部由于位于大別山區(qū)，已科教文化與旅游發(fā)展為主，主要的經濟發(fā)展是沿東、北靠攏，也就是向合肥及濱湖發(fā)展，希望融入合肥城市圈， 舒城的東部區(qū)域，將成為轉移的橋頭區(qū)域，而與繁華中心毗鄰的區(qū)域將成為發(fā)展的先驅。舒城縣的人口規(guī)劃舒城縣總人口逾百萬，其中近期規(guī)劃到 2023年縣城人口 20萬人左右，建設用地控制在 20平方公里以內；遠期規(guī)劃至 2023年縣城人口 31萬人左右，建設用地控制在 ，舒城縣轄 15個鎮(zhèn)、 6個鄉(xiāng)：城關鎮(zhèn)、曉天鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、萬佛湖鎮(zhèn)（副縣級）、千人橋鎮(zhèn)、百神廟鎮(zhèn)、杭埠鎮(zhèn)、舒茶鎮(zhèn)、南港鎮(zhèn)、 干汊河鎮(zhèn) 、張母橋鎮(zhèn)、五顯鎮(zhèn)、山七鎮(zhèn)、河棚鎮(zhèn)、湯池、鎮(zhèn)、春秋鄉(xiāng)、柏林鄉(xiāng)、棠樹鄉(xiāng)、闕店鄉(xiāng)、高峰鄉(xiāng)、廬鎮(zhèn)鄉(xiāng)；縣經濟技術開發(fā)區(qū)。 其中杭埠鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)、張母橋鎮(zhèn)、 干汊河鎮(zhèn) 等為人口大鎮(zhèn) 杭埠鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)為經濟強鎮(zhèn)。分析： 縣城地域的擴張，其實是人口的擴張，城市人口在未來 10年內將增長 50%，意味著需要大量的能夠滿足人口進城需要的配套產業(yè)的衍生，房地產業(yè)便是其中最為重要的產業(yè)之一，房地產的市場需求將呈現增長的狀態(tài)。舒城樓市分析 舒城的土地供應分析： 舒城縣早期地塊供應主要集中在：（ 1）、縣中心繁華區(qū)域的小規(guī)模地塊（ 2）、舒城縣開發(fā)區(qū)的眾多規(guī)模較大的地塊（ 3）、距離舒城縣城較遠的超大地塊 從舒城的土地供應來看，舒城縣的土地供應呈現早期井噴、后期趨緩的形式，早期出讓的地塊中，縣城中心的地塊基本開發(fā)完畢，開發(fā)區(qū)的幾個規(guī)模較大的項目，除個別項目外也基本售空，而舒城外圍項目經過幾年的營造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此項目在上市時必須同時與其他區(qū)域的項目形成競爭態(tài)勢，競爭環(huán)境雖不慘烈，但還是相當激烈的。舒城縣樓市價格分析舒城 2023年 —2023 年房價增長曲線： 舒城房價水平自 2023年開始一路上揚，到目前為止，市場的均價水平已然超過了 3000元 /平方米，在全省的房地產市場中房價也是處于較高的水平之上。一方面是市場漲價的因素，另一方面是眾多具備一定品牌與實力的開發(fā)商進入舒城房地產市場，講先進的開發(fā)理念與居住品味帶進的同時，也造成的價格的快速型增長。 舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價比較：舒城縣均價水平與其他人口超百萬的縣城相比，價格處于高位水平，特別是與其國民生產總值與人均可支配收入的縣相比，價格明顯的高于其他各縣，在其他各項數據均相差無幾的情況之下，房地產的價格指數獨高，房地產的價格上漲空間釋放充分。樓市價格繼續(xù)出現井噴型增長的概率較低。樓市的預測分析：（ 1）、樓市的供應量預測： 樓市的供應量來看未來樓市的供應主要表現為：◆ 城市中心的小規(guī)模供應◆ 城市鄰近區(qū)域的集中供應◆ 城市外圍區(qū)域的中量供應 城市中心主要為財富中心的上市，造成的市場供應，其他的為小幅的零星的市場供給，而鄰近區(qū)域的市場供應，開發(fā)區(qū)主要為九溪江南苑約十萬平方米的市場供應量 ,其他的為本項目的市場供應，外圍的市場仍以歐洲華城為主，整個市場供應量與 09年相比在總量上相對持平，縣城市場供應約在 25萬平方米左右。（ 2）：樓市的需求分析： 樓市的需求一般分為剛性需求與彈性需求，在縣級市場中，剛性需求一般占主導地位，投資性需求的比例較小?，F在為信息化的時代，各種信息快速的傳播， 2023年的房地產大勢對于全國的房地產都具有抑制作用， 2023年房地產需求釋放，各個市場都出現了井噴性增長， 2023年市場需求講沒有 2023年的市場火爆，但縣城規(guī)模在擴大。剛性需求仍在不斷產生，但鑒于國家的政策導向，整個樓市的需求講在 2023年的市場上略微下調。（ 3）、樓市的價格預測分析： 從樓市的價格來看， 2023年 —2023 年的舒城房地產價格呈現 07—08 年小幅增長，進入 09年與全國房地產一樣，進入快速增長的軌道，進入 2023年，市場由于市場供應量不會大幅度增加，各項經濟指標將持續(xù)性增長，但房價出現 2023年的爆發(fā)性增長的可能性不大，房價將會出現小幅度增長。其增長的幅度與 07年 —08 年的幅度相近，預計 2023年房價上漲200—300 元 /平方米。達到 3400—3500 元 /平方 .舒城樓盤的調研分析： ☆ 安天 盛世名城項目地址：安徽舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口東北開發(fā)商：安徽安田國際置業(yè)有限公司規(guī)劃景觀：深圳清華苑建筑設計有限公司規(guī)模： 18萬㎡ 1300戶綠化率： 42%物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層、花園洋房、聯排別墅、商鋪銷售進度： 項目前面的六期基本銷售，目前六期二標段物業(yè)即將推出。推出物業(yè)： 2棟小高層、 2棟多層戶型 ：面積 49～ 113㎡ ，房型 1/1/1～ 3/2/2。預約情況：項目預約情況較好價格：估計開盤價格在 3200元 /平方米配套及其他：內有會所、幼兒園、露天泳池、風情商業(yè)街，項目內部配套相對齊全：小區(qū)有較為完善的智能化系統，贈送太陽能熱水器，三期的交房標準將在之前的雙層中空玻璃基礎上再加做外墻保溫， 公用樓梯為瓷磚地面。項目外立面較為漂亮，通管道天然氣。復式是半平頂，利用率較高。 項目劣勢： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對較遠。周邊配套還不是很齊全。沒有入戶寬帶?！?中房 龍舒花園：目前住宅已銷售完畢。戶型： 面積 94～ 138㎡ ，房型 2/2/1～ 3/2/1～ 3/2/2～ 4/2/2；項目優(yōu)勢： 項目總建 13萬㎡，規(guī)模相對較大。產品有多層、高層、商鋪。準現房發(fā)售，內有會所、幼兒園、戲水池，項目內部配套相對齊全；小區(qū)有較為完善的智能化系統，贈送太陽能熱水器，采用雙層玻璃。一期已交付使用，環(huán)境優(yōu)美，可以作為樣板區(qū)供人參觀。開發(fā)商在合肥有成功開發(fā)多個樓盤的經驗，實力較強。 項目劣勢： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對較遠。沒有入戶寬帶。項目外立面一般，戶型偏大。售樓部光線較暗，給人感覺不好。 ☆ 楓丹 歐洲華城開發(fā)商：安徽華信房地產開發(fā)公司規(guī)模：總建筑面積３４萬平方米，物業(yè)形態(tài)：：多層、花園洋房、聯排別墅、商鋪。內部配套有會所、幼兒園、小學、中學、游泳池、羽毛球、網球場。項目采用歐式風格，外立面優(yōu)雅沉穩(wěn)。開發(fā)周期：2023年售期開盤，目前開發(fā)為Ｅ組團，普羅旺斯多層住宅入市時間：2023年底或2023年初戶型面積：８０ — １３０平方米之間價格：預計銷售均價在２８００元／平方米之間售樓部銷售人員形象較好，待人熱情，較為職業(yè)。開發(fā)商安徽華信置業(yè)，在合肥已有開發(fā)多個項目經驗（如楓丹城市花園、園景天下、六安市楓丹 翰林苑等）。配套：社區(qū)配套較為完善幼兒園＼超市＼各種休閑設施等項目劣勢： 位于舒城合安公路東、四環(huán)路北側，離縣城中心相對較遠，但由于出色的居住環(huán)境與相對低廉的價格，開始逐漸被消費者所接受（社區(qū)巴士通往縣城） ☆ 財富中心地址：舒城