【正文】 前言第一部分 市場研究第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議第三部分 營銷推廣篇前言每個(gè)城市，都需要一座建筑遠(yuǎn)見未來每一個(gè)城市都會有一個(gè)建筑在代表著這個(gè)城市建設(shè)的最高水平，它是城市的靈魂，是城市繁華的最高端，是城市發(fā)展的標(biāo)志，它代表著這個(gè)城市的發(fā)展水平和都市化程度。 它，企向一個(gè)城市的未來、代言一個(gè)城市的階層、引領(lǐng)一個(gè)城市消費(fèi)的潮流、標(biāo)榜一個(gè)城市居住的方式，最后必然作為一個(gè)城市的經(jīng)典接受膜拜。非此莫屬 地王 VS樓王536萬 /畝，舒城當(dāng)之無愧的地王不小于 5不大于 7的容積率沒有比例限制的商業(yè)這一切意味著什么？操盤前必須思考的問題高成本 VS高價(jià)格高容積率意味著高成本，高成本需要高價(jià)格的支撐，目前的市場價(jià)格能否保證項(xiàng)目順利贏利？ 我們的核心競爭力是什么？總體操盤思路以產(chǎn)品競爭力作為項(xiàng)目核心競爭力以創(chuàng)新的營銷手法貫徹項(xiàng)目全程營銷以標(biāo)新立異樹立項(xiàng)目獨(dú)一無二的號召力對策 —— 項(xiàng)目利潤點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)策略住宅滿足項(xiàng)目的基本利潤空間，快速回籠資金，在快速銷售和最高值間取平衡基礎(chǔ)部分+商業(yè)216。一期住宅售完，商業(yè)跟進(jìn)。216。通過特色的商業(yè)營造，精確的產(chǎn)品定位，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。增值部分我們今天溝通 的 重點(diǎn)是如何基于市場需求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化這也是我們展開合作的共同目標(biāo)第一部分 市場研究舒城縣經(jīng)濟(jì)分析舒城縣國民生產(chǎn)總值 舒城縣國民生產(chǎn)總值逐步增長，且增長幅度在 10%以上，縣域經(jīng)濟(jì)總量不斷加大， 全縣經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 舒城與安徽省其他縣橫向（人口逾百萬）對比肥東、定遠(yuǎn)、太和 2023年舒城國民生產(chǎn)總值位于全省 61個(gè)縣的 27位，處于中上游的水平，但在百萬人口的大縣中，排名靠后，說明目前舒城縣綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力仍處于中游水平，與其他縣沒有突出的優(yōu)勢，與人口大縣相比經(jīng)濟(jì)總量也無法躋身強(qiáng)縣行列。（問題：為何經(jīng)濟(jì)總量并不靠前的舒城的房產(chǎn)價(jià)格走在全省的前列）舒城縣三產(chǎn)比例 從舒城縣三產(chǎn)比例的圖形中可以看出，舒城農(nóng)業(yè)所占的比重最小，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重最大，就三產(chǎn)而言，舒城的第三產(chǎn)業(yè)相對較為發(fā)達(dá)，但第二產(chǎn)業(yè)增長迅猛，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性的態(tài)勢在發(fā)展。 舒城縣三產(chǎn)比例與其他人口逾百萬的縣相比，舒城縣農(nóng)業(yè)所占比例較小，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比例相當(dāng)，而其他縣中，除具備特殊資源（太和縣的藥材專業(yè)市場）外，一般三產(chǎn)比例都較為平均?？梢娛娉堑纳藤Q(mào)業(yè)與其他縣城相比商業(yè)較為發(fā)達(dá)，商業(yè)的活躍程度較高，商業(yè)發(fā)展具備一定的前景， 同時(shí)說明舒城縣的消費(fèi)水準(zhǔn)較高，消費(fèi)者樂于消費(fèi)，并具備一定的超前消費(fèi)者意識。舒城人均收入水平 舒城縣人均收入 2023年后持續(xù)增長，預(yù)計(jì)到 2023年將達(dá)到 133390，說明近年消費(fèi)者的購買能力也在增強(qiáng)，可支配收入的預(yù)期值較高，促使消費(fèi)者敢于進(jìn)行大宗消費(fèi)。分析： 到 2023舒城城鎮(zhèn)居民人均年收入達(dá)到 13390元。則家庭（一般按照 ）年收入為 47000元整，扣除家庭年開支，對于房價(jià) 6—8 萬元的首付款，一般 5年左右即可負(fù)擔(dān)，說明城鎮(zhèn)家庭購房仍具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而對于農(nóng)村而言，若按照平均收入計(jì)算，購房首付需 9—12 年，農(nóng)村收入水平遠(yuǎn)沒有到購房水平。 可見項(xiàng)目的客戶群體必須是農(nóng)村的富裕階層與城市具備穩(wěn)定家庭收入的人群。舒城縣規(guī)劃因素分析（ 2023—2023 規(guī)劃） 舒城縣城的總體定位縣城總體規(guī)劃把舒城縣城功能定位為工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市分析：舒城縣的總體定位是將第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放在首位，建立工業(yè)強(qiáng)縣的目標(biāo)，同時(shí)將商貿(mào)與旅游放在重要的位置，也就是第三產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，形成商業(yè)、旅游富縣，雖未提農(nóng)業(yè)，但是依據(jù)前期的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)仍是根本，但重點(diǎn)偏向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)深加工等方向發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展必將帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長，并形成新的市場購買力，同時(shí)旅游與商貿(mào)的發(fā)展加快商業(yè)的繁榮。舒城縣的分區(qū)定位縣城用地主要向北、向東發(fā)展，整個(gè)縣城分為老城區(qū)、中部城市綜合功能區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、西部科教文化區(qū)和旅游接待區(qū)六大區(qū)分析： 縣城積極向外擴(kuò)充，西南部由于位于大別山區(qū)，已科教文化與旅游發(fā)展為主，主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沿東、北靠攏，也就是向合肥及濱湖發(fā)展，希望融入合肥城市圈， 舒城的東部區(qū)域，將成為轉(zhuǎn)移的橋頭區(qū)域，而與繁華中心毗鄰的區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展的先驅(qū)。舒城縣的人口規(guī)劃舒城縣總?cè)丝谟獍偃f，其中近期規(guī)劃到 2023年縣城人口 20萬人左右，建設(shè)用地控制在 20平方公里以內(nèi)；遠(yuǎn)期規(guī)劃至 2023年縣城人口 31萬人左右，建設(shè)用地控制在 ，舒城縣轄 15個(gè)鎮(zhèn)、 6個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、曉天鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、萬佛湖鎮(zhèn)（副縣級）、千人橋鎮(zhèn)、百神廟鎮(zhèn)、杭埠鎮(zhèn)、舒茶鎮(zhèn)、南港鎮(zhèn)、 干汊河鎮(zhèn) 、張母橋鎮(zhèn)、五顯鎮(zhèn)、山七鎮(zhèn)、河棚鎮(zhèn)、湯池、鎮(zhèn)、春秋鄉(xiāng)、柏林鄉(xiāng)、棠樹鄉(xiāng)、闕店鄉(xiāng)、高峰鄉(xiāng)、廬鎮(zhèn)鄉(xiāng)；縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 其中杭埠鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)、張母橋鎮(zhèn)、 干汊河鎮(zhèn) 等為人口大鎮(zhèn) 杭埠鎮(zhèn)、桃溪鎮(zhèn)、千人橋鎮(zhèn)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)。分析： 縣城地域的擴(kuò)張，其實(shí)是人口的擴(kuò)張，城市人口在未來 10年內(nèi)將增長 50%，意味著需要大量的能夠滿足人口進(jìn)城需要的配套產(chǎn)業(yè)的衍生，房地產(chǎn)業(yè)便是其中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的市場需求將呈現(xiàn)增長的狀態(tài)。舒城樓市分析 舒城的土地供應(yīng)分析： 舒城縣早期地塊供應(yīng)主要集中在：（ 1）、縣中心繁華區(qū)域的小規(guī)模地塊（ 2）、舒城縣開發(fā)區(qū)的眾多規(guī)模較大的地塊（ 3）、距離舒城縣城較遠(yuǎn)的超大地塊 從舒城的土地供應(yīng)來看，舒城縣的土地供應(yīng)呈現(xiàn)早期井噴、后期趨緩的形式，早期出讓的地塊中，縣城中心的地塊基本開發(fā)完畢，開發(fā)區(qū)的幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目，除個(gè)別項(xiàng)目外也基本售空，而舒城外圍項(xiàng)目經(jīng)過幾年的營造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此項(xiàng)目在上市時(shí)必須同時(shí)與其他區(qū)域的項(xiàng)目形成競爭態(tài)勢，競爭環(huán)境雖不慘烈，但還是相當(dāng)激烈的。舒城縣樓市價(jià)格分析舒城 2023年 —2023 年房價(jià)增長曲線： 舒城房價(jià)水平自 2023年開始一路上揚(yáng)，到目前為止，市場的均價(jià)水平已然超過了 3000元 /平方米，在全省的房地產(chǎn)市場中房價(jià)也是處于較高的水平之上。一方面是市場漲價(jià)的因素，另一方面是眾多具備一定品牌與實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入舒城房地產(chǎn)市場，講先進(jìn)的開發(fā)理念與居住品味帶進(jìn)的同時(shí)，也造成的價(jià)格的快速型增長。 舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價(jià)比較：舒城縣均價(jià)水平與其他人口超百萬的縣城相比，價(jià)格處于高位水平，特別是與其國民生產(chǎn)總值與人均可支配收入的縣相比，價(jià)格明顯的高于其他各縣，在其他各項(xiàng)數(shù)據(jù)均相差無幾的情況之下，房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)獨(dú)高，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲空間釋放充分。樓市價(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)井噴型增長的概率較低。樓市的預(yù)測分析：（ 1）、樓市的供應(yīng)量預(yù)測： 樓市的供應(yīng)量來看未來樓市的供應(yīng)主要表現(xiàn)為：◆ 城市中心的小規(guī)模供應(yīng)◆ 城市鄰近區(qū)域的集中供應(yīng)◆ 城市外圍區(qū)域的中量供應(yīng) 城市中心主要為財(cái)富中心的上市，造成的市場供應(yīng)，其他的為小幅的零星的市場供給，而鄰近區(qū)域的市場供應(yīng)，開發(fā)區(qū)主要為九溪江南苑約十萬平方米的市場供應(yīng)量 ,其他的為本項(xiàng)目的市場供應(yīng)，外圍的市場仍以歐洲華城為主，整個(gè)市場供應(yīng)量與 09年相比在總量上相對持平，縣城市場供應(yīng)約在 25萬平方米左右。（ 2）：樓市的需求分析： 樓市的需求一般分為剛性需求與彈性需求，在縣級市場中，剛性需求一般占主導(dǎo)地位，投資性需求的比例較小?，F(xiàn)在為信息化的時(shí)代，各種信息快速的傳播， 2023年的房地產(chǎn)大勢對于全國的房地產(chǎn)都具有抑制作用， 2023年房地產(chǎn)需求釋放，各個(gè)市場都出現(xiàn)了井噴性增長， 2023年市場需求講沒有 2023年的市場火爆，但縣城規(guī)模在擴(kuò)大。剛性需求仍在不斷產(chǎn)生，但鑒于國家的政策導(dǎo)向，整個(gè)樓市的需求講在 2023年的市場上略微下調(diào)。（ 3）、樓市的價(jià)格預(yù)測分析： 從樓市的價(jià)格來看， 2023年 —2023 年的舒城房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn) 07—08 年小幅增長，進(jìn)入 09年與全國房地產(chǎn)一樣，進(jìn)入快速增長的軌道，進(jìn)入 2023年，市場由于市場供應(yīng)量不會大幅度增加，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將持續(xù)性增長，但房價(jià)出現(xiàn) 2023年的爆發(fā)性增長的可能性不大，房價(jià)將會出現(xiàn)小幅度增長。其增長的幅度與 07年 —08 年的幅度相近，預(yù)計(jì) 2023年房價(jià)上漲200—300 元 /平方米。達(dá)到 3400—3500 元 /平方 .舒城樓盤的調(diào)研分析： ☆ 安天 盛世名城項(xiàng)目地址：安徽舒城縣鼓樓北街與花橋路交叉口東北開發(fā)商：安徽安田國際置業(yè)有限公司規(guī)劃景觀：深圳清華苑建筑設(shè)計(jì)有限公司規(guī)模： 18萬㎡ 1300戶綠化率： 42%物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商鋪銷售進(jìn)度： 項(xiàng)目前面的六期基本銷售，目前六期二標(biāo)段物業(yè)即將推出。推出物業(yè)： 2棟小高層、 2棟多層戶型 ：面積 49～ 113㎡ ，房型 1/1/1～ 3/2/2。預(yù)約情況：項(xiàng)目預(yù)約情況較好價(jià)格：估計(jì)開盤價(jià)格在 3200元 /平方米配套及其他：內(nèi)有會所、幼兒園、露天泳池、風(fēng)情商業(yè)街，項(xiàng)目內(nèi)部配套相對齊全：小區(qū)有較為完善的智能化系統(tǒng)，贈送太陽能熱水器，三期的交房標(biāo)準(zhǔn)將在之前的雙層中空玻璃基礎(chǔ)上再加做外墻保溫， 公用樓梯為瓷磚地面。項(xiàng)目外立面較為漂亮，通管道天然氣。復(fù)式是半平頂，利用率較高。 項(xiàng)目劣勢： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對較遠(yuǎn)。周邊配套還不是很齊全。沒有入戶寬帶?！?中房 龍舒花園：目前住宅已銷售完畢。戶型： 面積 94～ 138㎡ ，房型 2/2/1～ 3/2/1～ 3/2/2～ 4/2/2；項(xiàng)目優(yōu)勢： 項(xiàng)目總建 13萬㎡，規(guī)模相對較大。產(chǎn)品有多層、高層、商鋪。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，內(nèi)有會所、幼兒園、戲水池，項(xiàng)目內(nèi)部配套相對齊全；小區(qū)有較為完善的智能化系統(tǒng)，贈送太陽能熱水器，采用雙層玻璃。一期已交付使用，環(huán)境優(yōu)美，可以作為樣板區(qū)供人參觀。開發(fā)商在合肥有成功開發(fā)多個(gè)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力較強(qiáng)。 項(xiàng)目劣勢： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對較遠(yuǎn)。沒有入戶寬帶。項(xiàng)目外立面一般，戶型偏大。售樓部光線較暗，給人感覺不好。 ☆ 楓丹 歐洲華城開發(fā)商：安徽華信房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模：總建筑面積３４萬平方米，物業(yè)形態(tài)：：多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、商鋪。內(nèi)部配套有會所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、游泳池、羽毛球、網(wǎng)球場。項(xiàng)目采用歐式風(fēng)格，外立面優(yōu)雅沉穩(wěn)。開發(fā)周期：2023年售期開盤，目前開發(fā)為Ｅ組團(tuán)，普羅旺斯多層住宅入市時(shí)間：2023年底或2023年初戶型面積：８０ — １３０平方米之間價(jià)格：預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在２８００元／平方米之間售樓部銷售人員形象較好，待人熱情，較為職業(yè)。開發(fā)商安徽華信置業(yè)，在合肥已有開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)（如楓丹城市花園、園景天下、六安市楓丹 翰林苑等）。配套：社區(qū)配套較為完善幼兒園＼超市＼各種休閑設(shè)施等項(xiàng)目劣勢： 位于舒城合安公路東、四環(huán)路北側(cè)，離縣城中心相對較遠(yuǎn)，但由于出色的居住環(huán)境與相對低廉的價(jià)格，開始逐漸被消費(fèi)者所接受（社區(qū)巴士通往縣城） ☆ 財(cái)富中心地址：舒城