【正文】 從樓盤的規(guī)模來看，市中心樓盤規(guī)模較小，而經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與外圍區(qū)域樓盤的規(guī)模較大。配套：社區(qū)配套較為完善幼兒園＼超市＼各種休閑設(shè)施等項(xiàng)目劣勢(shì)： 位于舒城合安公路東、四環(huán)路北側(cè)，離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)，但由于出色的居住環(huán)境與相對(duì)低廉的價(jià)格，開始逐漸被消費(fèi)者所接受（社區(qū)巴士通往縣城） ☆ 財(cái)富中心地址：舒城縣飛霞文化廣場(chǎng)西側(cè)投資商：博雅資產(chǎn)（北京）投資有限公司開發(fā)商：安徽文峰置業(yè)有限公司銷售代理：菲思特地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu)物業(yè)形態(tài)：高層物業(yè) 挑高公寓 商業(yè)開盤時(shí)間： 2023年 5月價(jià)格：內(nèi)部商鋪 2萬元、沿街商鋪 4—5 萬元 住宅均價(jià)： 4000元（挑高公寓除外）配套：基本已外部配套為主推廣概念： LIVＥ ING?。停粒蹋痰母拍? ☆ 九溪江南苑樓盤地址：舒城縣鼓樓北接與花橋路交叉口東南發(fā)展商：六安明都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司舒城分公司規(guī)模： 24萬平方米戶型空間： 90—240 ㎡銷售情況：一期一組團(tuán)、二組團(tuán)、三組團(tuán)目前基本銷售完畢，僅余少量的頂層平層復(fù)式，二期約 10萬平方米， 2023年對(duì)外銷售。項(xiàng)目采用歐式風(fēng)格，外立面優(yōu)雅沉穩(wěn)。售樓部光線較暗，給人感覺不好。開發(fā)商在合肥有成功開發(fā)多個(gè)樓盤的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)力較強(qiáng)。戶型： 面積 94～ 138㎡ ，房型 2/2/1～ 3/2/1～ 3/2/2～ 4/2/2；項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目總建 13萬㎡，規(guī)模相對(duì)較大。周邊配套還不是很齊全。預(yù)約情況：項(xiàng)目預(yù)約情況較好價(jià)格：估計(jì)開盤價(jià)格在 3200元 /平方米配套及其他：內(nèi)有會(huì)所、幼兒園、露天泳池、風(fēng)情商業(yè)街，項(xiàng)目內(nèi)部配套相對(duì)齊全：小區(qū)有較為完善的智能化系統(tǒng)，贈(zèng)送太陽能熱水器，三期的交房標(biāo)準(zhǔn)將在之前的雙層中空玻璃基礎(chǔ)上再加做外墻保溫， 公用樓梯為瓷磚地面。達(dá)到 3400—3500 元 /平方 .舒城樓盤的調(diào)研分析： 現(xiàn)在為信息化的時(shí)代，各種信息快速的傳播， 2023年的房地產(chǎn)大勢(shì)對(duì)于全國的房地產(chǎn)都具有抑制作用， 2023年房地產(chǎn)需求釋放，各個(gè)市場(chǎng)都出現(xiàn)了井噴性增長， 2023年市場(chǎng)需求講沒有 2023年的市場(chǎng)火爆，但縣城規(guī)模在擴(kuò)大。 舒城縣與安徽其他縣區(qū)的均價(jià)比較：舒城縣均價(jià)水平與其他人口超百萬的縣城相比，價(jià)格處于高位水平，特別是與其國民生產(chǎn)總值與人均可支配收入的縣相比，價(jià)格明顯的高于其他各縣，在其他各項(xiàng)數(shù)據(jù)均相差無幾的情況之下，房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)獨(dú)高，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲空間釋放充分。分析： 縣城地域的擴(kuò)張，其實(shí)是人口的擴(kuò)張，城市人口在未來 10年內(nèi)將增長 50%，意味著需要大量的能夠滿足人口進(jìn)城需要的配套產(chǎn)業(yè)的衍生，房地產(chǎn)業(yè)便是其中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求將呈現(xiàn)增長的狀態(tài)。舒城縣規(guī)劃因素分析（ 2023—2023 規(guī)劃） 舒城縣城的總體定位縣城總體規(guī)劃把舒城縣城功能定位為工業(yè)、商貿(mào)、旅游城市分析：舒城縣的總體定位是將第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展放在首位，建立工業(yè)強(qiáng)縣的目標(biāo)，同時(shí)將商貿(mào)與旅游放在重要的位置，也就是第三產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，形成商業(yè)、旅游富縣，雖未提農(nóng)業(yè)，但是依據(jù)前期的規(guī)劃，農(nóng)業(yè)仍是根本，但重點(diǎn)偏向農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)業(yè)深加工等方向發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展必將帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速增長，并形成新的市場(chǎng)購買力，同時(shí)旅游與商貿(mào)的發(fā)展加快商業(yè)的繁榮。分析： 到 2023舒城城鎮(zhèn)居民人均年收入達(dá)到 13390元。（問題：為何經(jīng)濟(jì)總量并不靠前的舒城的房產(chǎn)價(jià)格走在全省的前列）舒城縣三產(chǎn)比例 從舒城縣三產(chǎn)比例的圖形中可以看出，舒城農(nóng)業(yè)所占的比重最小，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重最大，就三產(chǎn)而言，舒城的第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)較為發(fā)達(dá)，但第二產(chǎn)業(yè)增長迅猛，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良性的態(tài)勢(shì)在發(fā)展。一期住宅售完，商業(yè)跟進(jìn)。前言第一部分 市場(chǎng)研究第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃建議第三部分 營銷推廣篇前言每個(gè)城市，都需要一座建筑遠(yuǎn)見未來每一個(gè)城市都會(huì)有一個(gè)建筑在代表著這個(gè)城市建設(shè)的最高水平，它是城市的靈魂，是城市繁華的最高端，是城市發(fā)展的標(biāo)志，它代表著這個(gè)城市的發(fā)展水平和都市化程度。216。 舒城縣三產(chǎn)比例與其他人口逾百萬的縣相比，舒城縣農(nóng)業(yè)所占比例較小，第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)比例相當(dāng)，而其他縣中，除具備特殊資源（太和縣的藥材專業(yè)市場(chǎng)）外，一般三產(chǎn)比例都較為平均。則家庭（一般按照 ）年收入為 47000元整，扣除家庭年開支，對(duì)于房價(jià) 6—8 萬元的首付款，一般 5年左右即可負(fù)擔(dān)，說明城鎮(zhèn)家庭購房仍具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。舒城縣的分區(qū)定位縣城用地主要向北、向東發(fā)展，整個(gè)縣城分為老城區(qū)、中部城市綜合功能區(qū)、北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、西部科教文化區(qū)和旅游接待區(qū)六大區(qū)分析： 縣城積極向外擴(kuò)充，西南部由于位于大別山區(qū)，已科教文化與旅游發(fā)展為主，主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沿東、北靠攏，也就是向合肥及濱湖發(fā)展，希望融入合肥城市圈， 舒城的東部區(qū)域，將成為轉(zhuǎn)移的橋頭區(qū)域，而與繁華中心毗鄰的區(qū)域?qū)⒊蔀榘l(fā)展的先驅(qū)。舒城樓市分析 舒城的土地供應(yīng)分析： 舒城縣早期地塊供應(yīng)主要集中在：（ 1）、縣中心繁華區(qū)域的小規(guī)模地塊（ 2）、舒城縣開發(fā)區(qū)的眾多規(guī)模較大的地塊（ 3）、距離舒城縣城較遠(yuǎn)的超大地塊 從舒城的土地供應(yīng)來看，舒城縣的土地供應(yīng)呈現(xiàn)早期井噴、后期趨緩的形式，早期出讓的地塊中，縣城中心的地塊基本開發(fā)完畢，開發(fā)區(qū)的幾個(gè)規(guī)模較大的項(xiàng)目，除個(gè)別項(xiàng)目外也基本售空，而舒城外圍項(xiàng)目經(jīng)過幾年的營造在逐步成熟中，加之后期推出的土地，因此項(xiàng)目在上市時(shí)必須同時(shí)與其他區(qū)域的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境雖不慘烈，但還是相當(dāng)激烈的。樓市價(jià)格繼續(xù)出現(xiàn)井噴型增長的概率較低。剛性需求仍在不斷產(chǎn)生，但鑒于國家的政策導(dǎo)向，整個(gè)樓市的需求講在 2023年的市場(chǎng)上略微下調(diào)?！? 安天 項(xiàng)目外立面較為漂亮，通管道天然氣。沒有入戶寬帶。產(chǎn)品有多層、高層、商鋪。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 位于舒城開發(fā)區(qū)，目前離縣城中心相對(duì)較遠(yuǎn)。 ☆ 楓丹 開發(fā)周期：2023年售期開盤，目前開發(fā)為Ｅ組團(tuán)，普羅旺斯多層住宅入市時(shí)間：2023年底或2023年初戶型面積：８０ — １３０平方米之間價(jià)格：預(yù)計(jì)銷售均價(jià)在２８００元／平方米之間售樓部銷售人員形象較好，待人熱情，較為職業(yè)。價(jià)格：銷售均價(jià) 2800—2900 元 /平方米，頂層復(fù)式約 3000元 /平方米建筑與景觀風(fēng)格：徽派建筑為主色調(diào)，江南園林風(fēng)格配套 :大型幼兒園、會(huì)所、游泳池等推廣概念：收藏江南最美的風(fēng)景。對(duì)于規(guī)模消費(fèi)者依據(jù)自身的需要進(jìn)行選擇，并不是單純的青睞大盤，也不是唯中心不買，消費(fèi)群體對(duì)于樓盤的選擇，已越過規(guī)模的限制，按需購買。消費(fèi)者對(duì)于此價(jià)格的基本能夠認(rèn)可，所以各樓盤在 2023年均具有比較好的銷售總量。 各樓盤都具備了明確的服務(wù)意識(shí)，物業(yè)管理被提升到了一個(gè)較高的層次，并具備了相當(dāng)?shù)姆?wù)水準(zhǔn)。是舒城縣最為集中的商貿(mào)中心。model)對(duì)于項(xiàng)目的輻射范圍進(jìn)行分析： 某商業(yè)集聚對(duì)消費(fèi)者的吸引力與該商業(yè)集聚的魅力成正比，與消費(fèi)者從地 點(diǎn)到該商業(yè)集聚的阻力成反比。促使消費(fèi)者的空間行為發(fā)生 變化，從而改變商圈結(jié)構(gòu)的因素有三：(1)人口的地理分布。(3)購物設(shè)施設(shè)址模式的變化、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn) 等，都對(duì)消費(fèi)者空間行為有很大影響。舒城縣市場(chǎng)客源分析■25－ 35歲人群 一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。富裕階層：收入狀況： 富裕階層包括私營主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。未來居住需求：企事業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 個(gè)人年收入一般在 10萬元以上，二次甚至多次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積 130平方米以上及別墅產(chǎn)品。 2535歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房為主，面積 110平方米左右； 3645歲區(qū)間相對(duì)需求戶型以三房及以上為主，面積 110130平方米及以上。未來需求 :另一部分家庭由于家庭成員年紀(jì)較輕總體收入不高，受總價(jià)約束，在戶型面積需求上也存在向下縮小的空間，綜合而言，該類家庭對(duì)面積的需求主要集中在 90110平方米這個(gè)需求空間，戶型主要需求為二房或小三房，但受今后家庭發(fā)展空間的影響在 110130平方米這個(gè)面積范圍內(nèi)也存在一定需求。返鄉(xiāng)置業(yè)者收入狀況： 舒城返鄉(xiāng)置業(yè)者為重要的有效需求群體，其中部分較為成功的創(chuàng)業(yè)者具備較強(qiáng)的購買力，同時(shí)一般打工的成功與沿?；騼?nèi)陸相對(duì)發(fā)達(dá)的省市，對(duì)于房地產(chǎn)具有很高的一定的認(rèn)識(shí)，也是樂于接受新事物的群體之一。外出務(wù)工家庭 ,需求商品房主力戶型以三房及帶閣樓的大面積住房為主 ,面積 120160平方米。滿足業(yè)主的精神享受：小區(qū)景觀優(yōu)美，令人心曠神怡。地塊規(guī)模較小，必須促使土地價(jià)值的最大我們的愿想是將項(xiàng)目規(guī)劃成為：舒城的代表性樓盤與地標(biāo)性建筑舒城新居住潮流的引導(dǎo)者舒城高端旗艦物業(yè)的代表舒城房地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo) 規(guī)劃必須規(guī)避的問題：產(chǎn)品的尊崇品味與消費(fèi)者承受能力的問題新概念的產(chǎn)品與消費(fèi)者接受度的問題3：規(guī)劃價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之間的平衡問題項(xiàng)目的產(chǎn)品是：品牌支撐下產(chǎn)品新都市主義化產(chǎn)品創(chuàng)新型的產(chǎn)品個(gè)性化的產(chǎn)品二、產(chǎn)品定位（一）物業(yè)形態(tài)的定位： 項(xiàng)目的土地成本為舒城縣最高，項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)的定位必須充分發(fā)掘土地價(jià)值，地塊的地理屬性也決定了項(xiàng)目物業(yè)的綜合性屬性，項(xiàng)目物業(yè)基本形態(tài)定位為： 商業(yè)（項(xiàng)目利潤的核心物業(yè)） +住宅（項(xiàng)目的基礎(chǔ)性物業(yè)）（二） Deco是最奢華的藝術(shù) ，是從新古典主義過渡到現(xiàn)代主義之間的一種藝術(shù)風(fēng)格，即裝飾藝術(shù)或裝飾藝術(shù)派。 極簡(jiǎn)主義景觀顯然是繼承發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)的一個(gè)優(yōu)秀范例，西方追求人工美，欣賞人工化的自然的極致發(fā)揮，它在古典精粹和時(shí)代精神之間找到了一個(gè)非常契合的交叉點(diǎn)，東、西文化兼收并蓄，揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)了碰撞后的融合和傳統(tǒng)基礎(chǔ)上的現(xiàn)代超越?！? 對(duì)于樓盤的實(shí)用性與性價(jià)比較為看重、對(duì)于區(qū)域也具備一定的定向性（各個(gè)方位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望購買相對(duì)應(yīng)的城市區(qū)位的物業(yè)），希望購買的物業(yè)能夠成為身份的象征，對(duì)于口碑效應(yīng)與連帶傳播較為認(rèn)可。戶型的建議戶型比例的建議：各樓盤主要暢銷戶型：樓 盤 名稱 主要 戶 型 暢銷戶 型九溪江南苑 132㎡ 、 98㎡ 140㎡ 、 118㎡118㎡安天盛世花園 84㎡ 、 93㎡ 113㎡93㎡ 、 113㎡楓 丹歐洲 華 城 80—14 0㎡ 105㎡住宅：房型面 積 房型 結(jié) 構(gòu) 戶 型比例90—100 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 30%100—115 ㎡ 三室二 廳 一 衛(wèi) 40%115—140 ㎡ 四室二 廳 二 衛(wèi) 20%140㎡ 以上 四室二 廳 二 衛(wèi) 10%產(chǎn)品設(shè)計(jì)（ 1）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的原則 我們的產(chǎn)品必須具備實(shí)用性、情趣性、適度舒適性、增值性、創(chuàng)新性、品味與尊貴性（ 2）、空間設(shè)計(jì)?不出現(xiàn)不規(guī)則的房間，使用空間盡量做到方正；?全面做兩進(jìn)深全明戶型結(jié)構(gòu)，南北進(jìn)深控制在 11米左右；