【正文】 % 7幢 183 171 93% 8幢 96 91 95% 9幢 108 103 95% 10幢 108 105 97% 11幢 122 118 97% 12幢 96 89 93% 13幢 96 92 96% 合計(jì) 1521 1147 75% 去化情況 世茂世紀(jì)尚城均價(jià)走勢900082007300650001000202230004000500060007000800090001000008年下半年 09年上半年 09年下半年 201 0年上半年? 目前世茂主力銷售商業(yè)部分，而三期住宅只余留 2 號樓； ? 住宅部分銷售力度不大，住宅銷售放緩。住宅部分銷售力度不大，住宅銷售放緩； ? 1號樓開盤在售，銷售時(shí)間較短，目前只有 3房銷售 3套，2房銷售 2套； ? 1號樓目前均價(jià) 9000元，折扣不大，主力房型總價(jià) 127萬。包括住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、星級酒店； ? 住宅項(xiàng)目共三期，目前在售的是第三期 “ 世紀(jì)尚城 ” ； ? “ 世紀(jì)尚城 ” 總占地面積約 11萬平方米，建筑面積 27萬平方米，由 12座高層住宅組成 。 對本案影響： 圖緯建議：緊密把握開發(fā)周期，避開同類產(chǎn)品的同期競爭，充分挖掘內(nèi)部湖泊資源，打造特色園林。到目前為止，中南世紀(jì)城 111號高層基本去化完畢，即將開發(fā)的是聯(lián)排別墅及商業(yè)，之后會再次開發(fā)南部的高層住宅，因而與我們的項(xiàng)目產(chǎn)生了一段的時(shí)間差。 40萬方也是一個(gè)較大的規(guī)模體量 中南區(qū)域配套成熟，包括教育、行政，大盤帶來內(nèi)部配套 同屬一個(gè)板塊，差別不大，外圍琴湖商業(yè)廣場提供的商業(yè)資源由優(yōu)于中南 同一板塊，道路條件拉近了區(qū)位差別 本項(xiàng)目內(nèi)部湖泊的自然條件由于中南的外部河流 地中海風(fēng)格受市場喜歡，但雷同眾多。結(jié)合地塊內(nèi)含天然水系的特點(diǎn)行程島嶼組團(tuán)分布，再配合以跌水瀑布和噴泉構(gòu)成良好的景觀。 戶型特點(diǎn) 主力三房 133－ 138平米 主力五房 175178平米 戶型特點(diǎn) ? 中南世紀(jì)城建筑風(fēng)格為地中海風(fēng)情建筑； ? 手工漆刷粉白泥墻，紅色的屋瓦，連續(xù)的拱廊與拱門，以及陶磚、鑄鐵、馬賽克等等的建材細(xì)部。 ? 總價(jià)段在 130萬附近。主力面積段涵蓋 90280多平米 . 2022年 7月開盤至今，銷售已超過 1640套。另外還在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃大型商業(yè)街。地處常熟行政文化片區(qū)，東臨新世紀(jì)大道。 項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo) ： 137132㎡ ：居住用地 ： 22% ：富陽路、 香山南路 世茂中心 中南世紀(jì)城 明日星洲 楓林和院 衡泰國際花園 基地 競爭項(xiàng)目劃分原則 地段 存在可比性 產(chǎn)品 存在可比性 總價(jià) 存在可比性 客戶 存在同類性 本案競爭項(xiàng)目分析 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策分析 鑒于本案是 44萬方的大盤本案在考慮上述因素的同時(shí)，對所選擇的項(xiàng)目都要求擁有 10萬方以上的規(guī)模。 、自身發(fā)展配套商業(yè)中心、項(xiàng)目定 位高端、入住客戶客層購買力強(qiáng)勁。 ，出現(xiàn)了常熟老街這樣的大型社區(qū)。 問卷居住地分類21%42%26%11%虞山鎮(zhèn) 常熟市區(qū) 常熟其他區(qū)域 蘇州區(qū)域調(diào)查者的年齡統(tǒng)計(jì)2%17%38%43%2 5 歲以下 2 6 －3 0 歲 3 1 －4 0 歲 4 1 －5 0 歲調(diào)查者工作時(shí)間10%2%13%75%一年以下 一年到二年 二年到五年 五年以上調(diào)查者目前工作職位26%6%59%9%部門主管 內(nèi)務(wù)人員 工作人員 其他調(diào)查問卷 共在常熟市區(qū)做 200份，其中有效問卷 167份 購房需求24%22%36%6%12%7090平米 90110平米 120130平米 130150平米 150平米以上需求產(chǎn)品46%41%0%13%多層住宅 高層住宅 酒店式公寓 聯(lián)體別墅套型需求0%38%43%13%6%一房 二房 三房 四房 四房以上房型設(shè)計(jì)要求47%10%13%13%17%多陽臺贈送 獨(dú)立更衣室 雙衛(wèi)生間 浴盆 工作陽臺調(diào)查問卷 購房意愿調(diào)查9%9%47%35%半年以內(nèi) 半年到一年 一年到三年 無購房計(jì)劃購房影響因素48%36%16%0%價(jià)格 未來走勢 區(qū)域發(fā)展 開發(fā)商實(shí)力物業(yè)要求4%25%38%8%25%影響要求不大 收費(fèi)低廉 提供齊全服務(wù)免費(fèi)班車 智能化管理會所要求13%8%42%35%2%不重要、可有可無 功能簡單 免費(fèi)使用設(shè)施齊全、少量收費(fèi) 增加休閑娛樂設(shè)施 調(diào)查問卷 ? 受新政調(diào)控影響，購房意愿有一定的影響，購房時(shí)間有往后延伸趨勢； ? 除價(jià)格外，對外來政策及房產(chǎn)市場變動的關(guān)注度加深； ? 房型需求上，對于較小房型的購買意愿略微增加，而大房型的關(guān)注度減少； ? 調(diào)查問卷特別顯示，對于常熟流行送面積房型的設(shè)計(jì)方式受市場追捧； ? 同時(shí)調(diào)查顯示，常熟當(dāng)?shù)亍⒓霸诔Ｊ旖?jīng)商的客戶，仍是未來購房主力客源； 圖緯觀點(diǎn)： 東南開發(fā)區(qū) 城南板塊 虞山別墅區(qū) 城北板塊 山水桃源聯(lián)排 188萬 340萬 美墅館聯(lián)排 450526萬 尚湖山莊疊加 286萬 尚湖中央花園 7200元 /m2 老街常熟老街 53005500元/m2 中南世紀(jì)城 9500元 /m2 世茂世紀(jì)中心 75009300元 /m2 東湖京華 5200元 /m2 森蘭公寓 4800元 /m2 市中心區(qū)域 清楓和院：高層 950012022元 /m2電梯洋房 10000元 /m2起 疊加別墅 1250013800元 /m2 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策分析 ，均價(jià)已經(jīng)破萬，但是供應(yīng)量極少。 影響后的空缺需待填補(bǔ) 增加剛性需求客源數(shù)量 開發(fā)規(guī)模 房型設(shè)計(jì) 景觀綠化 包裝推廣 營銷方式 圖緯預(yù)判： 2022年的政策年中，短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格會有一減速過程，包括部分回調(diào)的可能，而且這種調(diào)整會持續(xù)全年。 我司認(rèn)為此政策在未來不會長期堅(jiān)持，外來購房需求壓制后一旦釋放 將會帶來強(qiáng)勁的需求反彈。市場主力是住宅產(chǎn)品，適合投資的酒店 公寓、商辦性質(zhì)小戶型產(chǎn)品不多，顯示購房主力為 剛性和投資需求 本次調(diào)控針對投資性購房，對于以剛性需求為主的常熟市場影響有限。 投資、投機(jī) 保障性住房 梯級住房體制 雖然受本次調(diào)控，但其投資房產(chǎn)的意圖只是 被壓制而非消除 ,在有合適的時(shí)機(jī)仍 會再次進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。 央企大鱷 土地財(cái)政問題本輪調(diào)控重心 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策分析 本輪調(diào)控重心 本輪調(diào)控新政主要針對消費(fèi)渠道之中的 ,而其他的影響因素此 次調(diào)控未涉及。 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策分析 本次調(diào)控雖有部分央企退出房地產(chǎn)，但主業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)央 不受影響， 而對于 土地財(cái)政問題 則根本無涉及。 國務(wù)院總理：溫家寶 “ 我有決心，本屆政府任期內(nèi) 能把這件事情管好，使房地產(chǎn) 市場健康發(fā)展，使房價(jià)能夠保 持在一個(gè)合理的價(jià)位。 2022年，竣工數(shù)量可能創(chuàng)下新低，主要是因?yàn)樾隆皣畻l”的頒布，政策嚴(yán)壓，購房者觀望， 開發(fā)商放慢開發(fā)節(jié)奏 。 0501001502002502022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年一季度常熟2 0 0 7 2 0 1 0 年第一季度竣工面積（萬平方米）常熟樓市 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策研析 自 2022年起至 2022年，常熟市房屋竣工面積每年均有增長。 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策研析 常熟2 0 0 6 2 0 0 9 年房產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）01020304050607080902022年 2022年 2022年 2022年常熟2 0 0 7 2 0 1 0 年第一季度施工面積（萬平方米） 02004006008002022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年一季度常熟樓市 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策研析 截止到 09年度，常熟房地產(chǎn) 開發(fā)投資額是 2022年的近 2倍 。 社會固定資產(chǎn)投資額每年有 10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。 外 內(nèi) 上 下 觀 修 破 快 1 ?規(guī)劃 \建筑 ?戶型 \景觀 ?配套 \服務(wù) ?客戶定位 ?城市區(qū)位分析 ?樓市政策分析 ?樓市板塊分析 ?競爭個(gè)案分析 問題 提升 ?案名建議 ?形象定位 ?營銷推廣 ?營銷理想 落地 謀略 3 2 4 ?大盤開發(fā)模式案例 ?開發(fā)策略推售策略 觀 八 方 1 我們面臨怎樣的市場現(xiàn)狀？ — 既定目標(biāo)下的營銷障礙及問題 ?城市區(qū)位分析 ?樓市政策分析 ?樓市板塊分析 ?競爭個(gè)案分析 常熟印象： 常熟市位于江蘇省東南部，屬于長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，區(qū)位優(yōu)越，與上海、蘇州、無錫等構(gòu)成 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 。 圖緯 (以下觀點(diǎn)及建議僅供參考 ) 認(rèn)識圖緯地產(chǎn)： 11年 31城 近百成功項(xiàng)目 過百億銷售總額 專業(yè)專注的營銷推廣 快速融于城市、項(xiàng)目的能力 電銷中心、商坊聯(lián)推廣渠道的支持 在常熟， 將常熟森蘭公寓起死回生的實(shí)力，是我們信心的來源。產(chǎn)品規(guī)劃及營銷理想建議 圖緯 . 常熟富陽路以北香山南路以西地塊項(xiàng)目 謹(jǐn)呈：上海嘉定區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司 寫在方案前的一段話： 每一個(gè)前期規(guī)劃方案都有自己的出發(fā)點(diǎn)、著眼點(diǎn)，對于本項(xiàng)目來講， 圖緯作為一家專業(yè)的營銷代理公司對此擁有更深厚的情感寄托及期盼。 本著對項(xiàng)目和開發(fā)商負(fù)責(zé)任的精誠服務(wù)精神，我們將從 市場、產(chǎn)品建議定位、營銷的理想等三項(xiàng)前提要素進(jìn)行分析 并著眼于 產(chǎn)品規(guī)劃上的風(fēng)險(xiǎn)控制及利潤最大化平衡點(diǎn)為基準(zhǔn)原則，提出自己想法和建議。 已積累的眾多常熟及長三角客戶資源是我們信心的保障。 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策研析 常熟 GDP年年保持較快增長，其以服裝業(yè)為龍頭的發(fā)展模式獲得巨大成功。 20222022年 常熟GDP額 （億元）02004006008001000120014002022年 2022年 2022年 2022年 2022年20222022年 常熟社會固定資產(chǎn)投額（億元）%%%%%0501001502002503003504002022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%宏觀經(jīng)濟(jì) 國際權(quán)威機(jī)構(gòu)研究證明：城市 GDP的增速超過 5%，該城市即適合房產(chǎn)開發(fā)。 自從 2022年起，常熟市的房屋施工面積逐年增長，可以預(yù)計(jì)2022年的將達(dá)歷史新高。 但從第一季度來看， 2022年度的竣工面積極有可能創(chuàng)下新低。 圖緯認(rèn)為： 隨著國務(wù)院總理溫家寶在兩會記者采訪關(guān)于高房價(jià)的發(fā)言，三、四月有關(guān)房地產(chǎn)的政策相繼 出臺。 ” 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個(gè)案分析 樓市政策分析 抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快的上漲速度 減少房價(jià)對社會穩(wěn)定的政治影響 尋求房產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長之間的平衡 尋求經(jīng)濟(jì)增長模式的轉(zhuǎn)型 1 2 3 4 其中房價(jià)的調(diào)控是重中之重 本輪調(diào)控目的： 政府意圖通過本輪調(diào)控，讓地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入健康的發(fā)展模式，而不是摧毀地產(chǎn)行業(yè)。 這 2個(gè)問題不解決，不能根本上解決房地產(chǎn)熱潮問題。 成為本次政府工作報(bào)告的重點(diǎn)，但還存在執(zhí)行 力度、資金、投放數(shù)量的問題，短期內(nèi)這一供需矛盾短期內(nèi)也無法改變 。