【正文】 花園洋房 特點(diǎn)：人為痕跡重，突出線條和設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)理念；在德意志民族的性格里好像有種大森林的氣質(zhì)，深沉、內(nèi)向、穩(wěn)重和靜穆。 高層建筑 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格 花園洋房 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格是歐式裝修風(fēng)格的一種，多以象牙白為主色調(diào)，以淺色 為主深色為主。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) —— 多組團(tuán) 形成更豐富的小尺度空間，對(duì)于個(gè)體的城市生活更有價(jià)值并提供更多的可能性； —— 每個(gè)組團(tuán)提供小范圍的 私人體驗(yàn) ，設(shè)臵具有公共 — 私密的模糊性和豐富的行為可能性； 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) Artdeco風(fēng)格 高層建筑，目前國(guó)際都市中最為盛行的 Artdeco風(fēng)格，該建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)。 ?市場(chǎng)直接競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品大量上市 。 ?調(diào)控后減少了投資客，改善性住房也受影響，減少了潛在購(gòu)買客源 。 ?中南世紀(jì)城、世貿(mào)世紀(jì)中心提升了常熟的整體居住品質(zhì)，引導(dǎo)了常熟市場(chǎng)高端房地產(chǎn)的消費(fèi)，市場(chǎng)存在潛在的高端住宅需求 。 ，隨著 3期的陸續(xù)啟動(dòng)及品牌的 逐漸認(rèn)可，客戶從區(qū)域逐漸擴(kuò)大到蘇州及長(zhǎng)三角； 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)挑戰(zhàn) ?地塊內(nèi)有水帶，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 。 ? 以同規(guī)模，相等定位層次樓盤對(duì)比，其主力總價(jià)范圍為 : 125－ 135萬(wàn) 項(xiàng)目 總價(jià) 萬(wàn) 中南世紀(jì)城 134 世茂尚城 127 衡泰國(guó)際花園 126 淸楓和苑 156 尚湖中央花園 87－ 100 明日星洲（二手） 105 注：由于常熟房型中普遍有贈(zèng)送面積，且贈(zèng)送面積大小不一，故主力總價(jià)只能反映成交價(jià)格，而非實(shí)際的房型總價(jià) 圖緯看本案： ，地段認(rèn)可度逐漸增加； ，都為 130140左右的三房為主，若本 案也堅(jiān)持此戶型，則競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)總價(jià)高，去化是個(gè)難題， 所以建議 適量降低大三房比例，增加小三房比例和 2房比例， 規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)， 總價(jià)會(huì)得到控制 ，客戶接受度提高，而對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)單價(jià)會(huì)有所提高， 利潤(rùn)也會(huì)提高 。 ? 90平米的二房是第二集中面積段 。 ，項(xiàng)目之間有東區(qū)派公館及富鑫苑存在空間阻隔，動(dòng)遷 房的 5年交易限制期晚于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期 . 對(duì)本案的影響： 16 41557013093155186308452696029 17 14104 791505010015020025030035042 81 90 959 9 10 21 18 1 201 23 1 241 27 1 311 33 1 381 36 1 37 復(fù)1 40 1 421 51 1 551 56 1 60 復(fù)1 58 1 601 60 1 651 65 1 781 80 1 862 00 +20974 4456590 1042817633 247023 2801002003004005006008690 110115 129133 138141 142146 150154 155159 167171 178182 187189 191200 243256 2741002181081603221953 10212451300 3 161081601881000501001502002503003505057 8889 9092 100102 126130 139142 164 192199 200+套數(shù) 去化1633 319312886130332189 7 3430 2684213 8 632987124 1260204060801001201406466 9093 100107112119122126130 139148150159171178185193197198203209241243套數(shù) 去化住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146市場(chǎng)匯總 —— 常熟住宅主力戶型段 ? 常熟住宅戶型面積在 130－ 140平米面積段內(nèi)集中分布，同時(shí)向該面積段兩側(cè)延伸 。 琴湖片區(qū)動(dòng)遷安置房：琴湖家園 （ 1） 工程地點(diǎn)：新世紀(jì)大道以東、富興路以南、沙家浜路以 北 、 香山路以西 （ 2） 工程規(guī)模： 24萬(wàn)方 （ 3） 計(jì)劃開(kāi)工時(shí)間： 2022820 （ 4） 物業(yè)類型：多層、小高層 ，大量的入住客群，有利于區(qū)域的更加成熟，及商 業(yè)配套的成熟 。 ? 當(dāng)下有不少的明日星洲房源向外出租，可見(jiàn)該社區(qū)中有較多的非自住客，投資客源也不在少數(shù)。 ? 住宅銷售時(shí)間較早，定位在普通客層，房型上贈(zèng)送面積較多 。住宅分二期銷售，其中二期規(guī)劃有 10棟 1132層不等的高層項(xiàng)目，以 120125平方米和 130137平方米為主力戶型。 ? 電梯洋房的配置在常熟較少，符合高端客戶的需求 . 項(xiàng)目特點(diǎn) 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)比 淸楓和院 配套 區(qū) 位 品牌 本項(xiàng)目 同一品牌等級(jí) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯 做為市區(qū)項(xiàng)目其配套明顯優(yōu)于本項(xiàng)目 市區(qū)項(xiàng)目受關(guān)注度高 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 同為較新流行的建筑風(fēng)格 受規(guī)模影響，其無(wú)法投入大量景觀投入 無(wú)聊是從規(guī)模還是湖泊及出行條件，本項(xiàng)目都有優(yōu)勢(shì) 規(guī) 模 淸楓和院即將推出的是別墅，與本案產(chǎn)品差距較大，不是本案主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其花園洋房戶型的設(shè)置及總價(jià)的控制是本案可借鑒的地方。 清楓和院均價(jià)走勢(shì)1300010000860075000202240006000800010000120221400009年8 9月 201 0年10 12 月 201 0年1月 3月 201 0年4 6月156157 戶型特點(diǎn) 住宅 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 130131 6 6 100% 142143 268 258 96% 233236 4 4 100% 243245 8 8 100% 合計(jì) 286 276 96% 高層住宅 143平米 大附加面積房型 花園電梯洋房 90、 140平米 大附加面積房型 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5860 33 18 55% 7476 7 7 100% 8687 48 48 100% 9192 49 49 100% 142143 36 36 100% 149151 12 12 100% 合計(jì) 185 170 91% ? 市中心大型樓盤，配套齊備，出行生活方便 。二期銷售中將以疊加別墅為主體。 對(duì)本案影響： ? 淸楓和院地處楓林路中段與李閘路交匯處 ，屬于市場(chǎng)上少有的大型市區(qū)項(xiàng)目； ? 總建筑面積 ，由疊聯(lián)體別墅、花園洋房、 4棟高層住宅組成； ? 建筑風(fēng)格采用英倫現(xiàn)代風(fēng)格，赭石面磚、石材貼面。 建筑風(fēng)格 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)比 規(guī) 模 衡泰國(guó)際花園 配套 區(qū) 位 品牌 本項(xiàng)目 我項(xiàng)目經(jīng)塑造后可有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目規(guī)模略大 外部配套經(jīng)過(guò)利用后可形成優(yōu)勢(shì) 距離市區(qū)較近是衡泰的優(yōu)勢(shì)，但本項(xiàng)目的交通條件是自身特點(diǎn) 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 其配套公園的條件與本項(xiàng)目水域特點(diǎn)類似 本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格和立面設(shè)計(jì)上優(yōu)于衡泰建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計(jì) 其包含了公園，故其他內(nèi)部景觀投入不大，制約了項(xiàng)目再往上提升 圖緯建議：通過(guò)品牌塑造和市場(chǎng)炒作，拔高項(xiàng)目形象，深挖社區(qū)內(nèi) 湖，打造特色園林，聯(lián)動(dòng)琴湖廣場(chǎng)，弱化配套不足。 戶型特點(diǎn) 102平米二房 自由空間 129平米 標(biāo)準(zhǔn)三房 140平米 大陽(yáng)臺(tái)四房 戶型特點(diǎn) ? 項(xiàng)目含 3萬(wàn)平米泰慈公園 ，整個(gè)項(xiàng)目圍繞公園配置； ? 此公園綠化是最大賣點(diǎn)。 住宅戶型配比 9%29%14%45%3%一方 二房 二+1房 三房 復(fù)式聯(lián)排、疊加戶型配比和去化情況 82246814862527910681469199050100150200250300103107 109111 115116 121123 131136 138142套數(shù) 去化花園洋房 1632168163116705101520253035202 216219 234 257套數(shù) 去化聯(lián)體別墅 住宅 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5057 100 100 100% 8889 218 188 86% 9092 108 108 100% 100102 160 160 100% 126130 322 245 76% 139142 195 130 67% 164 3 0 0% 192199 10 3 30% 200+ 21 16 76% 合計(jì) 1137 950 84% 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 103107 82 79 96% 109111 24 10 42% 115116 68 68 100% 121123 14 14 100% 131136 86 69 80% 138142 252 199 79% 合計(jì) 526 439 83% ? 衡泰國(guó)際花園住宅分小高層和高層，基本房型多為標(biāo)準(zhǔn)房型，后期房型采用多贈(zèng)送空間布局，大陽(yáng)臺(tái)是主要方式。 簡(jiǎn)介 衡泰國(guó)際花園 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 衡泰國(guó)際花園均價(jià)走勢(shì)1000092008000700002022400060008000100001202208年下半年 09年上半年 09年下半年 201 0年上半年去化情況 1 8號(hào)樓尾盤銷售 待建 342634164 30102030401 2 7 平米 1 4 0 平米 1 9 2 平米1 4 1 8 層小高層銷售情況總 售? 銷售后期，余留房源數(shù)量不多，折扣有限 ? 目前報(bào)價(jià)，高層產(chǎn)品均價(jià) 9000，花園洋房均價(jià)11000 1260501001502001 2 7 平米 1 4 0 平米 1 9 2 平米總價(jià)1002181081603221953 10212451300 3161081601881000501001502002503003505057 8889 9092 100102 126130 139142 164 192199 200+套數(shù) 去化? 衡泰國(guó)際花園定位面向中高客層，與世茂和中南不同，其住宅面積段相對(duì)較小， 2房的比例高。 圖緯建議：借勢(shì)琴湖廣場(chǎng)，彌補(bǔ)商業(yè)配套的不足，深挖社區(qū)內(nèi)部湖泊打造自己的特色園林。 與中南相同，在規(guī)模體量上有一定差距，但本項(xiàng)目做為大型純住宅盤仍有可發(fā)揮處 與世茂齊全的商業(yè)配套比，本項(xiàng)目略顯薄弱，但與琴湖商業(yè)廣場(chǎng)的距離較近，適度彌補(bǔ)了配套的不足 同靠世紀(jì)大道，分布處于常熟東北和東南，視客戶個(gè)人需求 本項(xiàng)目的內(nèi)部湖泊的條件超越世茂的地塊特點(diǎn) 世茂立項(xiàng)較早，產(chǎn)品風(fēng)格早已定性。 建筑風(fēng)格 ? 保持世茂傳統(tǒng)的世界風(fēng)情園林設(shè)計(jì)方法，布置 6大國(guó)家風(fēng)景； ? 另配置五星級(jí)豪華會(huì)所。通過(guò)雙陽(yáng)臺(tái)來(lái)達(dá)到增 加使用面積的目的。 戶型配比 樓棟名稱 總套數(shù) 已售套數(shù) 去化 1幢 132 5 4% 2幢 144 0 0% 3幢 92 79 86% 5幢 170 150 88% 6幢 142 132 93