【正文】 被壓制而非消除城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 新 政 力 度 力度之強(qiáng)為近年來(lái)少有 新政影響： 暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款 提高外地購(gòu)房者入市門檻 嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保證工作實(shí)行工作責(zé)任制度和問(wèn)責(zé)制度 銷售項(xiàng)目一次性公開(kāi)全部銷售房源，并明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售 首套自住房建筑面積在 90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于 30％；第二套住房的家庭，比例不得低于 50％，利率不得低于基準(zhǔn)利率的 增加房地產(chǎn)投資成本 控制投機(jī)、投資 控制投機(jī)、投資 減少央企參與 減少地王 落實(shí)調(diào)控責(zé)任 規(guī)范銷售行為 根本性問(wèn)題未大幅度涉及 市場(chǎng)供需矛盾仍然存在 有效調(diào)控方式還未使用 只控制投資過(guò)于片面、單一 心理預(yù)期大于實(shí)際作用 新聞媒體加速利空心理 短期調(diào)控作用明顯 長(zhǎng)期調(diào)控缺乏實(shí)際手法 短期影響 長(zhǎng)期影響 下輪波動(dòng)能量積累 調(diào)控影響 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 常熟房產(chǎn)市場(chǎng)影響 目前，常熟住宅市場(chǎng)以大戶型為主。 此次調(diào)控對(duì) 的壓制，是會(huì)有一定的不利影響。 外來(lái)購(gòu)房城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 新政對(duì)本項(xiàng)目影響 對(duì)于本項(xiàng)目，雖然剛性需求不減，但由于投資客源、非常熟戶籍購(gòu)房、普通改善型購(gòu)房受新政壓制，還是對(duì)購(gòu)房客源的來(lái)源產(chǎn)生影響。 但在整體經(jīng)濟(jì)向好影響和本質(zhì)性問(wèn)題不解決下，未來(lái)幾年仍是房地產(chǎn)發(fā)展的熱潮期 甚至大膽預(yù)測(cè)后續(xù)有一較強(qiáng)的反彈行情 后續(xù)政策出臺(tái)視政府調(diào)控決心和調(diào)控效果 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 新政下，常熟購(gòu)房者需求產(chǎn)生了那些變化？ 為此，我司進(jìn)行了一場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研。 ，南部招商城阻礙了進(jìn)一步發(fā)展。 ，新的行政區(qū)的變化使得城市向東發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯，特別是以大盤(pán)為代表的新世紀(jì)大道板塊。 圖緯觀點(diǎn)： 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 項(xiàng)目的用地情況 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 項(xiàng)目北至富春江西路，南至富陽(yáng)路，東至香山路，西連世紀(jì)大道，項(xiàng)目交通便捷暢達(dá)。 琴湖家園 常熟中南世紀(jì)城用地面積為 590055平米，總建筑面積超百萬(wàn)。住宅產(chǎn)品產(chǎn)品為高層公寓、花園洋房、聯(lián)排別墅等 。 簡(jiǎn)介 中南世紀(jì)城 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 樓棟名稱 總套數(shù) 已售套數(shù) 去化 1幢 184 183 99% 2幢 186 185 99% 3幢 178 178 100% 4幢 146 146 100% 5幢 146 146 100% 6幢 64 64 100% 7幢 192 191 99% 8幢 254 252 99% 9幢 162 162 100% 10幢 162 83 51% 11幢 216 213 99% 合計(jì) 1890 1803 95% 中南世紀(jì)城近年均價(jià)走勢(shì)950086007500680001000202230004000500060007000800090001000008年下半年 09年上半年 09年下半年 201 0年上半年? 4月 24日 10號(hào)樓開(kāi)盤(pán)，價(jià)格上升較大，均價(jià) 9500元，折后均價(jià) 9200－ 9300元 北塊 1－ 3期 高層住宅 北塊 4期 聯(lián)排別墅 南塊 商業(yè)廣場(chǎng)及配套學(xué)校 10樓 去化情況 16 41557013093155186308452696029 1714104791505010015020025030035042 81 90 9599102118120123124127131133138136137復(fù)140142151155156160復(fù)158160160165165178180186200+中南世紀(jì)城戶型配比 項(xiàng)目北塊已開(kāi)發(fā)三期，高層住宅，總套數(shù)超過(guò) 1700套 。之前銷售的是 1－ 9號(hào)樓及 11號(hào)樓，目前銷售 10號(hào)樓 . 10號(hào)樓戶型配比 ? 10號(hào)樓依然保持以三房做為主力，大戶型四房產(chǎn)品為輔的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)； ? 其中， 137平米的空中別墅產(chǎn)品少量配置。 29417 15322257711 91010203040506070809010081 133138 142 137復(fù) 175178 198戶數(shù) 銷售空中別墅 75 16105010015020081 133138 142 137復(fù) 175178 198總價(jià)? 都為兩梯三戶控制得房率，同時(shí)套內(nèi)都使用飄窗增加使用面積，另外各戶型在偷面積上都有較大動(dòng)作，有大陽(yáng)臺(tái)、真假陽(yáng)臺(tái)門窗等手法。 建筑立面 建筑立面 ? 仿照星河灣的景觀綠化設(shè)計(jì)，采用下沉式廣場(chǎng)以及綠化節(jié)點(diǎn)分布。 景觀 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)比 中南世紀(jì)城 地 塊條 件 本項(xiàng)目 同為區(qū)域知名開(kāi)發(fā)商，品牌優(yōu)勢(shì)雷同 規(guī)模不及中南，但單塊用地體量相同。 Atedeco風(fēng)格是新近流行的建筑風(fēng)格，常熟地區(qū)不多 中南多變的房型風(fēng)格可用來(lái)做本項(xiàng)目的借鑒 中南仿星河灣的景觀綠化有極強(qiáng)的視覺(jué)沖擊 本項(xiàng)目有內(nèi)部湖泊，利用水系精心布置可有同樣的效果 規(guī) 模 配套 區(qū) 位 產(chǎn) 品 綠 化 品牌 該項(xiàng)目是我們的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，物業(yè)類型也極其相似，地段、規(guī)劃及品牌比 我們更具優(yōu)勢(shì)。所以，我們應(yīng)該利用這段時(shí)間差，在他推商業(yè)及別墅的時(shí)候，我們快速去化高層住宅，在他推高層時(shí)候，我們?nèi)セ▓@洋房，這樣以避開(kāi)與他的正面競(jìng)爭(zhēng)。 ? 整個(gè)項(xiàng)目總占地 1039畝，總建筑面積約 175萬(wàn)平米。 簡(jiǎn)介 常熟世茂世紀(jì)中心 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 一二期住宅項(xiàng)目 商業(yè)中心 商務(wù)、星級(jí)酒店 三期在售住宅項(xiàng)目 待售的 2號(hào)樓 447224402040608087 170171 187189 1912002號(hào) 樓戶型配比樓棟名稱 總套數(shù) 已售套數(shù) 去化 1幢 132 5 4% 2幢 144 0 0% 3幢 92 79 86% 5幢 170 150 88% 6幢 142 132 93% 7幢 183 171 93% 8幢 96 91 95% 9幢 108 103 95% 10幢 108 105 97% 11幢 122 118 97% 12幢 96 89 93% 13幢 96 92 96% 合計(jì) 1521 1147 75% 14405010015086 142146 159162在售1 號(hào)樓總價(jià)? 目前世茂主力銷售商業(yè)部分，而三期住宅只余留 2 號(hào)樓。 去化情況 46741202040608086 141 1 5 9 －1 6 21 號(hào)樓戶型配比2097444565901042817633 247023 2801002003004005006008690 110115 129133 138141 142146 150154 155159 167171 178182 187189 191200 243256 274? 三期世紀(jì)尚城共 13棟高層住宅，總戶數(shù)約 1460戶，除還未銷售的 2號(hào)樓外，基本銷售完畢，整體銷售率 76%； ? 房型配比中其戶型相對(duì)單一， 138－ 141平米的三房產(chǎn)品是絕對(duì)主力戶型。 ? 同樣是兩梯三戶平層戶型，使用較多的是增加北陽(yáng)臺(tái)面積來(lái)增加使用面積； ? 而兩房產(chǎn)品采用復(fù)式做法，增加兩房產(chǎn)品的尊貴感。 戶型特點(diǎn) 138－ 141平米 主力三房戶型 167－ 171平米 主力四房戶型 8688平米 復(fù)式二房 戶型特點(diǎn) ? 現(xiàn)代簡(jiǎn)約式樣立面，高層全板式住宅； ? 低層立面石材，上面采用保溫涂料； ? 部分面磚大堂地上高檔石材，墻面石材加白色乳膠漆。 景觀設(shè)計(jì) 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對(duì)比 規(guī) 模 世茂中心 配套 區(qū) 位 地 塊條 件 產(chǎn) 品 綠 化 品牌 本項(xiàng)目 世茂的品牌優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，且在常熟開(kāi)發(fā)時(shí)間久，知名度高，這一點(diǎn)有較大差距。我項(xiàng)目 Atedeco為市場(chǎng)流行，有超越 且世茂房型設(shè)計(jì)較保守，期待本項(xiàng)目能有新的突破 世茂采用世界風(fēng)情組團(tuán)設(shè)計(jì)有其特點(diǎn)，本項(xiàng)目的綠化設(shè)計(jì)需有突破 世貿(mào)中心品牌效益逐漸顯現(xiàn)，齊全的配套及世界風(fēng)情組團(tuán)園林都比本案有優(yōu)勢(shì)，而且目前推售的也是高層住宅，以后的開(kāi)發(fā)節(jié)奏及推售的物業(yè)與本案也 極其形似，因而是本案的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 對(duì)本案的影響： ? 衡泰國(guó)際花園總建 26萬(wàn)平米，含一大型生態(tài)公園泰慈公園，產(chǎn)品為聯(lián)排、花園洋房、小高層、高層公寓； ? 產(chǎn)品形態(tài)為地中海風(fēng)格建筑，一期的聯(lián)排、花園洋房已銷售完畢已近交房，現(xiàn)售最后期的高層產(chǎn)品。三房產(chǎn)品仍是主力戶型。而贈(zèng)送空間只有在 102平米房型上出現(xiàn)。 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 衡泰花園其聯(lián)排和花園洋房的風(fēng)格為地中海風(fēng)格，紅瓦灰墻； ? 高層和小高層產(chǎn)品回復(fù)到普通的歐式風(fēng)格路線。 衡泰國(guó)際花園目前推售的是花園洋房，之后會(huì)推售高層，這將與本案形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。 簡(jiǎn)介 淸楓和院 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 ? 高層住宅共 4棟，除 26號(hào)樓的低區(qū)還有銷售外其余房源全部銷售完畢； ? 花園洋房一期銷售完畢，二期將在今年下半年推出，但已有較大比例內(nèi)定； ? 在售的是 20戶疊加別墅，面積 206－ 2 213－ 223平米。 戶型特點(diǎn)及去化情況 住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化花園洋房戶型配體去化表33748 49361218748 49361201020304050605860 7476 8687 9192 142143 149151套數(shù) 去化? 淸楓和院高層住宅房型相對(duì)簡(jiǎn)單，全是 142平米左右的大三房產(chǎn)品； ? 主力總價(jià) 156－ 157萬(wàn)； ? 花園洋房的面積段較豐富，各面積都有一定比例，銷售上除了過(guò)小的戶型都去化順利。 ? 項(xiàng)目定位較高，同時(shí)配置高端物業(yè)和產(chǎn)品，再輔助以高端行銷模式 。 對(duì)本案的影響： ? 明日星洲坐落于本項(xiàng)目北側(cè)，是新世紀(jì)大道沿線較早的一個(gè)大型居住樓盤(pán)， ? 占地 13萬(wàn)平方米，總建筑面積 27萬(wàn)平米。 簡(jiǎn)介 明日星洲 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 樓市政策分析 2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146房型配比和去化情況 ? 明日星洲住宅共分兩期銷售，2022年開(kāi)盤(pán)銷售一期， 2022年年底便是二期尾房 銷售，目前住宅部分售罄 , 現(xiàn)在在售是少量商鋪 . ? 二手住宅均價(jià) 7800元 。 ? 明日星洲的客源主要以常熟當(dāng)?shù)厝藶橹?，有不少是虞山?zhèn)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 。 對(duì)本案影響： 明日星洲已經(jīng)去化結(jié)束，對(duì)本案沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)壓力，其 2手房的價(jià)格對(duì)本案的定價(jià)有一定的參考依據(jù)。 ，本案距離琴湖家園較近，容易讓人將本案化為中低 端的產(chǎn)品，對(duì)于本案的產(chǎn)品形象和高端路線的推廣有著很大的負(fù)面影響 。 ? 此面積多為三房戶型，同時(shí)有部分復(fù)式房型 。 ? 各房型都有各自不同的偷面積手法存在 . 市場(chǎng)匯總 —— 總價(jià)分布 ? 常熟住宅市場(chǎng)全部以三房房型做為主打戶型 。 、露臺(tái)、多功能室