【正文】 策略。 三、針對(duì)性較強(qiáng)的促銷策略。 房地產(chǎn)廣告策略 如今的房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)可謂是一塊 “大蛋糕 ”，各種媒體紛紛介入，意欲從中分享一杯羹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈，廣告蛋糕就越大，媒體受益就越多。 科學(xué)地運(yùn)做廣告，時(shí)時(shí)注入競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，以實(shí)事求是的廣告計(jì)劃和富有效率的執(zhí)行方案來最終達(dá)到效益均衡的廣告目的。 （二） 廣告的一般作用 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品或服務(wù)的差異性； 傳達(dá)產(chǎn)品的功能信息； 塑造產(chǎn)品品牌形象或企業(yè)形象； 構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)的障礙。 ? （ 2） 電視，中、后期做形象廣告。其中報(bào)紙主要用在促銷上，電視與路牌主要用在品牌形象塑造上。 項(xiàng)目地處武漢市中軸線中的江岸區(qū)位置 ,成為展示江岸的窗口 ；繁華中保留幾分寧?kù)o，寧?kù)o又不失都市繽紛，正是商業(yè)、居住投資的絕佳之處。 ? 交 通 :面對(duì)解放大道，背靠京漢大道，緊鄰輕軌站臺(tái)，修建中的過江隧道近在咫尺，幾十條公交線路。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) 中觀環(huán)境 項(xiàng)目位于武漢市漢口中心城區(qū)，緊鄰城市內(nèi)環(huán)線解放大道，西南距漢口商業(yè)中心區(qū)1500米，東南距金融貿(mào)易中心 600米。 同時(shí)，項(xiàng)目東南距江灘公園 900米，北距解放公園 1000米，西距青少年宮 600米。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) 市政府 武漢廣場(chǎng) 三陽(yáng)路－沿江大道－市政府 2公里 ， 4分鐘 解放大道－武漢廣場(chǎng) 6公里 ， 12分鐘 解放大道－黃浦大街－長(zhǎng)江二橋 ， 6分鐘 解放大道－武漢廣場(chǎng)－航空路－漢江一橋 ， 15分鐘 漢江一橋 從上圖可以看出，從市區(qū)各個(gè)方向到達(dá)本項(xiàng)目地塊都比較方便，其主要交叉口轉(zhuǎn)彎都比較方便（包括左轉(zhuǎn)），到達(dá)本地塊最主要的城市交通干道，其行車狀況如下： 解放大道： 6車道，中間有隔離帶（部分有高架橋） 黃浦大街： 8車道，無隔離帶 三陽(yáng)路： 4車道，無隔離帶 航空路： 6車道，有隔離帶（雙層立交橋，高架橋） 京漢大道： 6車道，有隔離帶（帶輕軌高架橋） 交通條件 擬建立交橋 ， 直通過江隧道 規(guī)劃隧道， 2022年建 過江隧道示意圖 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) 過江隧道 長(zhǎng)江隧道漢口一端的設(shè)計(jì)起點(diǎn)為大智路銘新街口，進(jìn)入北京路以下，過勝利街、鄱陽(yáng)街、洞庭街、沿江大道，在天津路與青島路之間穿越長(zhǎng)江。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) A B C 1）、公交站點(diǎn) 多路城市公交從此地段經(jīng)過并設(shè)有站點(diǎn)，基本可以滿足消費(fèi)者的出行要求，可以比較方便地往來與購(gòu)物、辦公與居住之間。 公交出行 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) D E 輕軌交通 輕軌（一期）全長(zhǎng) ，西起宗關(guān)，東至黃浦路，沿途設(shè) 10個(gè)站點(diǎn)。 如右圖所示，京漢大道的 D點(diǎn)和 E點(diǎn)已建成輕軌站點(diǎn)， D站點(diǎn)距京漢大道和三陽(yáng)路的交叉口 50米， E站點(diǎn)距京漢大道和球場(chǎng)橫街的交叉口約 200米。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) 項(xiàng)目 SWOT分析及綜合評(píng)價(jià) S—優(yōu)勢(shì) ? 地段優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地處漢口繁華地段，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)投資、居住價(jià)值。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地面積及建筑面積均為商業(yè)、住宅、酒店于一體綜合體。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) W—劣勢(shì) ? 地塊周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，開發(fā)商實(shí)力大 地塊四周競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)過多，如：武漢瑞安開發(fā)的武漢天地、新長(zhǎng)江地產(chǎn)開發(fā)的新長(zhǎng)江國(guó)際、武漢川業(yè)世紀(jì)開發(fā)的永清城（二期）、融科智地開發(fā)的融科天城等，他們的開發(fā)體量大，品牌效應(yīng)好。本項(xiàng)目屬于舊城改造，綜合成本攀高。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) O—機(jī)會(huì) ? 經(jīng)濟(jì)前景提供動(dòng)力源泉 武漢市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)前景看好，住宅、商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長(zhǎng)，這些為項(xiàng)目發(fā)展提供了動(dòng)力源泉。輕軌的全線貫通，大力改善交通條件，從而推動(dòng)住宅、商業(yè)發(fā)展。 我們對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí) T—威脅 ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重 項(xiàng)目所在區(qū)域住宅、商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求量，未來幾年內(nèi)住宅、商業(yè)物業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，因此存在的威脅不可避免。 。 ：存在暴利 ——資金都進(jìn)來 ——競(jìng)爭(zhēng) 加大 ——供大 于求 —利潤(rùn)下降 —大公司降價(jià)清場(chǎng) —實(shí)力弱的公司退出 ——市場(chǎng)恢復(fù)正常利潤(rùn)。 對(duì) 手 誰(shuí)是我們的對(duì)手？ 誰(shuí)是我們的對(duì)手？ 區(qū)域性質(zhì)決定了本區(qū)域?qū)⑹潜容^激烈的，借我慧眼，先看看與我們競(jìng)爭(zhēng)的是誰(shuí) ? 武漢天地 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 140萬方 15000 30% 優(yōu)勢(shì)：屬大社區(qū)（規(guī)模、檔次），公建配套齊全，交通便利， 地段好，商業(yè)繁華。 劣勢(shì)：最大的舊城改造項(xiàng)目，房?jī)r(jià)過高。項(xiàng)目有一定知名 度，且項(xiàng)目形象較好。 永清城 (2期 ) 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 20萬方 8500元 / m2 30% 優(yōu)勢(shì)：交通便利，配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目知名度和定位比較高。 誰(shuí)是我們的對(duì)手？ 融科天城 建面 均價(jià) 容積率 綠化率 5萬方 10000元 4 40% 優(yōu)勢(shì)：地處繁華，交通便利，商業(yè)以及市政配套齊全。 威脅：周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，價(jià)格過高 . 知己知彼了， 我們?cè)撛趺崔k？ 要找到 一種形式 ， 一種性格 ，一種色彩 來定位我們的樓盤，要搭建一座溝通樓盤與目標(biāo)消費(fèi)者的橋梁！ 項(xiàng)目定位分析 篇 鑄 劍 第二章 我們的項(xiàng)目應(yīng)該是什么？ 定位思路 ——市場(chǎng)的追隨者 /領(lǐng)先者 /創(chuàng)新者？ 客戶定位 供需分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、項(xiàng)目分析 戶型面積定位 物業(yè)定位 價(jià)格定位 創(chuàng)新者 市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 已售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 中高端 中端 中低端 彌補(bǔ)空白 ,適應(yīng)新的市場(chǎng)趨勢(shì)和需求 我們的目標(biāo)市場(chǎng)？ 高端 預(yù)計(jì)其他預(yù)售項(xiàng)目市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 : 引領(lǐng)高尚住宅，商業(yè)繁榮 未來規(guī)劃 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目定位 ? 本項(xiàng)目是集住宅、酒店、商場(chǎng)、公寓于一體的集合體 ? 本項(xiàng)目交通便捷，道路四通八達(dá) 故定位為 城市綜合體 何為城市綜合體 ? 所謂 “ 城市綜合體 ” 是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體 ,基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為 “ 城中之城 ” 。 項(xiàng)目定位之 案名建議 備選名： 名道敦 midtown 本案名引用名道的寓意是指項(xiàng)目的無可復(fù)制地域性，既表明項(xiàng)目路段的特性及交通優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目定位之 推廣告主題 建議 “ 中軸線 .城上城 .綜合體 ” 我們的房子賣給 誰(shuí) ? 項(xiàng)目定位之 目標(biāo)群分析 目標(biāo)客戶群鎖定 ： ? 于區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)眾多，經(jīng)商私營(yíng)個(gè)體業(yè)主規(guī)模龐大，對(duì)應(yīng)巨大的潛在住房與商鋪投資購(gòu)買需求； ? 由于區(qū)域距離武廣航空路商圈相對(duì)適中，部分潛在白領(lǐng)群體 / 企業(yè)高層會(huì)考慮在此投資置業(yè)，追去工作與居家區(qū)域一體化； ? 區(qū)域內(nèi)分部有大量居民小區(qū) ,由于長(zhǎng)期的片區(qū)情節(jié) ,其中部分高收入群體包括住房商鋪出租戶、政府公務(wù)員、其他收入穩(wěn)定者等會(huì)考慮在