【正文】 走勢低迷，土地市場也受到影響，成交面積下降。 Code of this report | 26 169。 近年徐州市土地成交價格一直保持快速上漲的趨勢，不斷上漲的土地價格，必然堅定未來房價。 Copyright Centaline Group, 2022 2022徐州市各區(qū)土地供應(yīng)計劃（單位：平方米） 2022年徐州市計劃用地性質(zhì)比較圖 2022年徐州房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)主要特征： 地塊區(qū)域：均衡發(fā)展，有所偏重 10年各行政區(qū)計劃供應(yīng)土地量較為均衡，大體在 1000畝左右，但對靠近主城區(qū)發(fā)展略滯后的九里區(qū)及云龍區(qū)工業(yè)園和高鐵板塊有所偏重。其中，計劃供應(yīng)的住宅用地中同時輔以商業(yè)，且多為住宅項目配套。 Copyright Centaline Group, 2022 0501001502002503003500 . 0 00 . 2 00 . 4 00 . 6 00 . 8 01 . 0 01 . 2 01 . 4 01 . 6 01 . 8 0供應(yīng)量 銷售量 供銷比供應(yīng)量 253 2 7 0 . 9 3 2 1 . 5銷售量 208 1 7 2 . 5 3 1 8 . 4供銷比 1 . 2 2 1 . 5 7 1 . 0 1 07年 08年 09年 20222022 年徐州商品房成交走勢頗具“波折”，近兩年房地產(chǎn)市場受宏觀市場影響較大，在走勢不明朗的情況下，徐州商品房成交量整體仍呈上升趨勢， 三年總供求比約為 ，市場處于供求相對平衡區(qū)域，從 2022年供求比可以看出，目前徐州房地產(chǎn)市場處于景氣區(qū)域，未來仍然有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?Copyright Centaline Group, 2022 單位：元 /平方 3895365536253707383437723821365837693407334731960500100015002022250030003500400045000 7 年一季度 二季度 三季度 四季度 0 8 年一季度 二季度 三季度 四季度 0 9 年一季度 二季度 三季度 四季度商品房成交均價 自 07 年第一季度至今，徐州市商品房成交均價波動上升，其中 08 年走勢放緩，至 09 年上半年，受市場不景氣影響，成交均價并沒有太大突破。加之供應(yīng)量的不足，導(dǎo)致商品房的價格迅速上揚。 房產(chǎn)市場價格 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2022 知己知彼，百戰(zhàn)不殆 —— ③ 別墅市場研究 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2022 代表樓盤：嘉惠園、玫瑰園和桃園別墅、一棟洋房、半山別墅等 ? 起源于 2022年初 ? 位于銅山新區(qū)及鳳鳴路板塊 ? 普遍規(guī)模較小 ? 面積較大，無品質(zhì)感 ? 針對市區(qū)及銅山新區(qū)暴富人群或政府官員 ? 開發(fā)特點是片面抄襲、簡單模仿 別墅市場發(fā)展 Ⅰ 第一代 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2022 代表樓盤： 久隆領(lǐng)域、久隆紫園、美達(dá)檀香山、依山龍郡、太陽花園、山水逸墅等 ? 第一次采用框架結(jié)構(gòu) ? 第一次將高科技低碳概念引進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè) ? 品牌開發(fā)商進(jìn)駐徐州，消費意識不斷覺醒 ? 會所概念廣泛運用 ? 物業(yè)管理服務(wù)的需求逐漸提高 ? 注重產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格及差異化營銷 第三代 別墅市場發(fā)展 Ⅲ Code of this report | 36 169。所謂“后別墅時代”就是將多、高層建筑融和傳統(tǒng)別墅的諸多特點，保證在“靜謐”的前題下，結(jié)合別墅本身獨有的氣派、前衛(wèi)的戶型設(shè)計，互不干擾的空間分隔以及高度私密性，并且用城市中心已經(jīng)成熟完善的周邊配套，滿足都市新貴多元化多層次的生活需求。 Code of this report | 37 169。 別墅價格走勢 數(shù)據(jù)來源：中原DRC監(jiān)測數(shù)據(jù) Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2022 單位：套 獨立別墅銷售率最高的原因： ① 獨立別墅的私密性高、尊貴性強；且徐州相對 2線城市的獨立別墅售價不高。 整體去化情況 聯(lián)排別墅銷售率次之： 聯(lián)排別墅較獨立別墅，性價比較高，因此接受度較好。 疊加別墅市場接受度較弱： 疊加別墅因其私密性、尊榮感、舒適度等方面的先天不足，導(dǎo)致銷售率不高，且近些年市場供應(yīng)量過大，市場競爭激烈，較比其他產(chǎn)品，逐步失去其市場的競爭力。 Copyright Centaline Group, 2022 別墅類型 容積率 代表樓盤 純獨立別墅 ～ 檀香山、湖森堡、太陽逸墅花園 純疊加別墅 泰康紅郡 混合別墅 ～ 松霏花園、恒龍依山龍郡、龍熙莊園、中匯霖雨山莊 住宅 +別墅 ～ 久隆鳳凰城、開元四季、國基城邦、世茂東都、中茵龍湖國際、國信龍湖世家、久隆鳳凰城、郡望花園 周邊形態(tài)類比 獨立別墅項目因市場供應(yīng)較少，逐步成為稀缺；同時類別墅產(chǎn)品及多種物業(yè)類型混合的項目居多，同質(zhì)化競爭激烈。 Copyright Centaline Group, 2022 項目名稱 建筑風(fēng)格 項目名稱 建筑風(fēng)格 檀香山 北美風(fēng)格 久隆紫園 歐式風(fēng)格 湖森堡 歐式風(fēng)格 太陽逸墅花園 北美鄉(xiāng)村風(fēng)格 恒龍依山龍郡 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 龍熙莊園 北美風(fēng)格 松霏花園 北美風(fēng)格 中茵龍湖 北美現(xiàn)代簡約風(fēng)格 中匯霖雨山莊 歐式風(fēng)格 泰康紅郡 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 郡望花園 歐式風(fēng)格 開元四季 歐式風(fēng)格 周邊風(fēng)格類比 歐式建筑成為市場的主流，目前在售和即將推出的項目更多是簡單的拼湊和模仿。 Copyright Centaline Group, 2022 配套設(shè)施分析 會所設(shè)施與休閑設(shè)施等配套成為現(xiàn)在售各大別墅項目的主流，但其它配套設(shè)施還較為匱乏，仍缺乏高檔次的生活配套。 Copyright Centaline Group, 2022 競爭個案分析 位臵 銅山新區(qū)黃河路與 華山路交叉口 占地面積 49040平方米 建筑類別 獨棟別墅 建筑面積 42536平方米 容積率 主力戶型 2 260㎡ 當(dāng)前報價 12022元 /平米 檀香山 優(yōu)勢： 超大私家花園 ： 每戶占地 550平米的超大面積花園； 自然資源 ： 三山環(huán)抱，依山而建； 低密度、自然資源、人文優(yōu)勢、品牌 成功關(guān)鍵詞： Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2022 競爭個案分析 加州玫瑰園 位臵 占地面積 1753畝 建筑類別 雙拼、聯(lián)排、疊加 建筑面積 30萬平方米 容積率 總戶數(shù) 2300戶 當(dāng)前報價 4588元 /平米 2房 2廳 1衛(wèi) 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 4房 2廳 2衛(wèi) 92 97 107 127 153 20% 20% 20% 20% 20% 該項目產(chǎn)品在徐州市場較為新穎，為花園洋房，共 6樓，層層退臺，每戶都贈送 10～ 20平方米左右的花園。可見此類產(chǎn)品市場接受度不佳。 Copyright Centaline Group, 2022 謀局篇 ① 地塊研判 ② 客群分析 ③ 項目定位 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 地塊于徐州市南部，隸屬快速發(fā)展中的銅山新區(qū)，發(fā)展前景良好。 ? 整體區(qū)位上屬于老城區(qū)向南的延伸地，因自然環(huán)境優(yōu)越，周邊開發(fā)項目都以別墅、類別墅、洋房類產(chǎn)品為主。 項目區(qū)位 本案 云龍湖 市中心 Code of this report | 49 169。 ? 規(guī)劃中 4號地鐵線的終點站。 對外交通 —— 地塊對外交通狀況較好，規(guī)劃與城市主要功能區(qū)有便捷的道路聯(lián)系。 Copyright Centaline Group, 2022 南望市政公園 項目四至 本 案 西抱龍腰山 東鄰泰康紅郡 北臨檀香山別墅 Code of this report | 51 169。 ? 生活配套：區(qū)域基礎(chǔ)配套較為完善，基本可以滿足正常生活所需。 礦大南湖校區(qū) 徐州師范大學(xué) 本案 動物園 九州大學(xué) 五星酒店 礦大新校區(qū) 惠客隆便利店 央視幼兒園 師范大學(xué) 銅山職教中心 銅山實驗小學(xué) 鄭集中學(xué) 農(nóng)貿(mào)市場 項目配套 Code of this report | 52 169。 因地塊容積率的限制，排布市場接受度較高的獨棟及聯(lián)排別墅的難度較大，這一不利因素應(yīng)充分考慮。 Copyright Centaline Group, 2022 SWOT分析 Strength—— 優(yōu)勢分析 品牌實力 品牌上市房企，實力雄厚。 Copyright Centaline Group, 2022 SWOT分析 Weakness—— 劣勢分析 入住率低 周邊項目入住率較低，項目本身缺乏一定的人氣； 配套一般 銅山新區(qū)的周邊配套一般，特別是生活配套； 項目地塊較小，容積率較高，不利于排布檔次較高的獨棟和聯(lián)排別墅。 Copyright Centaline Group, 2022 SWOT分析 Opportunity—— 機(jī)會分析 交通規(guī)劃 快速通道、地鐵、高鐵的建成加速板塊的發(fā)展； 新區(qū)發(fā)展 區(qū)域景區(qū)資源、生活配套的逐步成熟化，未來將成為項目核心賣點； 銅山板塊其它項目的陸續(xù)開發(fā)，必然能形成規(guī)模效應(yīng)，提升人氣； 規(guī)模擴(kuò)容 地塊自然坡地，給建筑規(guī)劃和景觀規(guī)劃帶來更多變化。 Copyright Centaline Group, 2022 SWOT分析 Threat—— 威脅分析 宏觀政策 2022年，徐州下半年市場形勢嚴(yán)峻，國家政策的限制會直接影響到樓市的發(fā)展； 新政影響 新政對于高端、投資性物業(yè)的打壓較為嚴(yán)重； 周邊項目未來供應(yīng)量較大，存在競爭壓力。 Copyright Centaline Group, 2022 價值梳理 生態(tài)資源：擁有得天獨厚的山水自然資源。 區(qū)域交通：城市的“南大門”，位臵優(yōu)越，交通便利。 客觀價值 自然 區(qū)位 打造徐州市新穎產(chǎn)品，欲將項目在市場上樹立起標(biāo)桿。 打造價值 產(chǎn)品 附加值 → → ｛ ｛ Code of this report | 58 169。 戶型結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新：以“實用型”和“優(yōu)異化”為指導(dǎo)。 形象宣傳的創(chuàng)新：以新穎的廣告形象入市，融合項目賣點，迅速引爆市場關(guān)注度。 ◇ 建筑風(fēng)格差異化； 景觀環(huán)境豐富化； 推廣形象高端化。 ◇ 建筑產(chǎn)品創(chuàng)新，提高土地利用率，并在市場上脫穎而出。 Copyright Centaline Group, 2022 客群分析，需求調(diào)研 —— ② 客群分析 Code of this report | 60 169。 Copyright Centaline Group, 2022 徐州當(dāng)?shù)丶爸苓吙h市生意人、暴發(fā)戶。 長期工作在徐州的投資人士（非徐州籍人士） ◇ 屬性：徐州籍人士居多，對徐州這塊土地有歸屬感； ◇ 臵業(yè)目的：改善居住環(huán)境，追求有品質(zhì)、有尊榮感的產(chǎn)品； ◇ 文化程度：高，一般與外界有較多接觸，有文化底蘊，喜歡并容易接受有檔次的東西。 Copyright Centaline Group, 2022 客群階層劃分 中端 高端 低端 中低端 富人 家庭年收入 50萬 80萬 頂端產(chǎn)品的消費者。 家庭年收入 1020萬， 中價位樓盤的主力消費力量。 家庭年收入 3萬以內(nèi)， 基本無住宅消費力量。也是市場爭奪最為激烈的兩個客戶群體。 本項目客戶的初步界定為： 富人及高端客戶 。 Copyright Centaline Group, 2022 ? 執(zhí)行時間： —— ? 訪問形式：深度訪談 + 定量問卷 ? 調(diào)查目的：針對深物業(yè)銅山項目的客戶需求定位 ? 調(diào)查方式：與銀行、移動、郵政合作，獲取大客戶的資料，登門及電話采訪 ? 樣本量：問卷總量