【正文】 建筑仍然是樓市的主流風(fēng)格，戶型創(chuàng)新是市場(chǎng)的趨勢(shì)，板樓、南北通透、入戶花園、廊院、可變戶型等。 15 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀政策 惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 個(gè)盤(pán)分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 16 片區(qū)分析 江北片區(qū) 東平片區(qū) 下角片區(qū) 龍豐、鵝嶺、上排片區(qū) 河南岸、金山湖片區(qū) 西片區(qū) 水口片區(qū) 本項(xiàng)目 17 片區(qū)分析 江北片區(qū)： 占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，定位為惠州未來(lái)的 CBD，集辦公、商業(yè)、金融 、居住、休閑以及娛樂(lè)為一體 ,未來(lái)發(fā)展前景巨大。 18 麥地、河南岸： 占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)，為惠州成熟區(qū)，定位為以居住為主，集 休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的健康居住家園 —— 商住板塊； 東平片區(qū)： 占據(jù)新開(kāi)河和東江天然水景資源優(yōu)勢(shì)，為惠州新世紀(jì)居住文 明的現(xiàn)代化生態(tài)型的居住區(qū) —— 優(yōu)質(zhì)人居板塊； 下角片區(qū)： 本片區(qū)是惠州最老的城區(qū)，土地供應(yīng)量有限并且周圍市政配 套落后，推出產(chǎn)品的檔次不高，片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有待于政府強(qiáng)有力的 政策支持和資金投入，如舊城改造等 —— 舊城板塊； 片區(qū)分析 19 片區(qū)分析 江北片區(qū) 5300 東平片區(qū) 6500 下角片區(qū) 3800 龍豐、鵝嶺、上排片區(qū) 4500 河南岸、金山湖片區(qū) 4800 西片區(qū) 5800 水口片區(qū) 9000 麥地片區(qū) 5200 20 片區(qū)分析 本項(xiàng)目片區(qū) ： 山景資源豐富，交通便利，位于惠州西部，現(xiàn)階段產(chǎn)品供應(yīng)量不多。 項(xiàng)目所在片區(qū)目前市場(chǎng)供應(yīng)較少。 項(xiàng)目所在片區(qū)不是熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域配套也不成熟 ， 但是山景資源資源優(yōu)越，南靠高榜山，臨近西湖片區(qū)，惠城區(qū)山景資源主要集中在本片區(qū)； 21 片區(qū)分析 —— 交通及周邊環(huán)境 豐山 鱷湖路 下角南路 菱湖 鱷湖 高榜山 虎頭山 新聯(lián)路 22 片區(qū)未來(lái)供應(yīng) 區(qū)域 未來(lái)供應(yīng)約 177萬(wàn)平米 ，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 深業(yè)項(xiàng)目 華軒紫韻臺(tái) 鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目 江南麗苑 鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目 湖畔新城 城市原筑 景億鳳凰谷 23 片區(qū)未來(lái)供應(yīng) 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022年 2022年 城市原筑， 262套 湖畔新城 1096套 景億鳳凰谷 167套 泰富禹山郡，約 547套 華軒紫韻臺(tái)，約 385套 南山公館二期，約 800套 鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目 24 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 宏觀政策 惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì) 個(gè)盤(pán)分析 市場(chǎng)分析 FOCUS 1 片區(qū)分析 25 個(gè)盤(pán)分析 地段 上排鱷湖路 總占地面積 9萬(wàn) ㎡ 總建筑面積 30萬(wàn) ㎡ 總戶數(shù) 1096戶 容積率 車位 1096個(gè) 戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)域（㎡） 三房 438 40% 135143 四房 329 30% 160多 五房 274 25% 185210 復(fù)式 55 5% 270400 總套數(shù) 1096 100% 135400 湖畔新城 (二期 ) 26 個(gè)盤(pán)分析 戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)域（㎡） 三房 132 50% 147170 四房 96 37% 182191 復(fù)式 24 9% 242382 別墅 10 4% 350382 總套數(shù) 262 100% 147382 地段 鱷湖路和紅花湖路交匯處 總占地面積 萬(wàn) ㎡ 總建筑面積 ㎡ 總戶數(shù) 262戶 容積率 車位 262個(gè) 城市原筑 27 個(gè)盤(pán)分析 地段 惠州市鵝嶺南路 總占地面積 25111 ㎡ 總建筑面積 83654 ㎡ 總戶數(shù) 515戶 容積率 車位 515 個(gè) 美林玉桂山 戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)域（㎡） 二房 34 6% 81 三房 214 40% 109127 四房 243 50% 127143 復(fù)式 24 4% 200 總套數(shù) 515 100% 81200 28 個(gè)盤(pán)分析 地段 豐山路 36號(hào) 總占地面積 20750㎡ 總建筑面積 47766㎡ 總戶數(shù) 167戶 容積率 車位 167個(gè) 景億鳳凰谷 戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)域（㎡） 三房 66 % 141 四房 33 % 163 聯(lián)排別墅 68 % 200280 總套數(shù) 167 100% 141280 29 個(gè)盤(pán)分析 地段 下角江南麗苑旁 總占地面積 24997㎡ 總建筑面積 78554㎡ 總戶數(shù) 528戶 容積率 車位 528個(gè) 戶型 套數(shù) 比例 面積區(qū)（㎡） 中三房 126 % 110以下 大三房 126 % 110125 中四房 100 19% 125144 大四房 126 % 144155 五房 50 % 155170 總套數(shù) 528 100% 110170 鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目 30 個(gè)盤(pán)主力戶型一覽 面積 項(xiàng)目 70㎡ 90㎡ 110㎡ 130㎡ 150㎡ 170㎡ 190㎡ 210㎡ 230㎡ 湖畔新城 城市原筑 美林玉桂山 景億鳳凰谷 鵬達(dá)糖廠 中高檔次樓盤(pán)戶型以大三房和四房為主體 ,主力戶型都在 130平米以上 ,這個(gè)是目前市場(chǎng)客戶需要的主流區(qū)間 。 客戶主要以二次以上臵業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶等為主。 三、四房戶型為片區(qū)市場(chǎng)主流，其中三房 140157平米，四房約為180平米左右。 價(jià)格不斷攀升，城市原筑 1期均價(jià)達(dá)到 6000元 /㎡ ，預(yù)計(jì)湖畔新城 2期均價(jià)也將突破 6000元 /㎡ 。項(xiàng)目總占地面積為 ，商業(yè)面積 米。 地塊周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺(jué)吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越。 ?人口： 規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷椋担溉f(wàn)至６．８萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地９１．３５平方米。 本項(xiàng)目 39 區(qū)域環(huán)境 生態(tài)資源豐富 ： 區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，擁有良好的自然山景資源，區(qū)域規(guī)劃建設(shè)中高榜山公園將以廣州白云山公園的標(biāo)準(zhǔn)打造，為惠州山景資源最豐富的區(qū)域； 高檔住宅區(qū) ： 區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位高端，如城市原筑、湖畔新城等，本項(xiàng)目有望與其連成一片，帶動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值提升，形成惠州西部的高檔住宅區(qū)； 人口： 規(guī)劃區(qū)人口規(guī)?？刂茷椋担溉f(wàn)至６．８萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地９１．３５平方米； 40 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研 項(xiàng)目條件 /事實(shí) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研 位于火車西站 新區(qū) 三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地 景觀資源優(yōu)勢(shì) 近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路 交通便捷 西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū) 臨近火車西站、工業(yè)區(qū) 占地 17萬(wàn)㎡，總建面４０萬(wàn)㎡ 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大 居住氛圍不濃 項(xiàng)目周邊有加油站 影響居住質(zhì)量 界定關(guān)鍵詞：新區(qū)、交通便捷、景觀資源、規(guī)模 41 項(xiàng)目界定 城市山景生態(tài)規(guī)模大盤(pán) 42 項(xiàng)目分析 FOCUS ２ 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目界定 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 項(xiàng)目核心問(wèn)題 43 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 總建面 40萬(wàn)平方米，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。 ? 地塊優(yōu)勢(shì)： 地塊方正，平整，是城市大盤(pán)開(kāi)發(fā)的優(yōu)良地塊。 ? 品牌優(yōu)勢(shì)： 深業(yè)地產(chǎn)是深圳的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè) ? 教育優(yōu)勢(shì)： 周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套 44 項(xiàng)目劣勢(shì) ?規(guī)劃滯后： 處于待發(fā)展區(qū)域，在惠州市民心目中處于偏僻地段；區(qū)域人不旺，生活配套設(shè)施缺乏；缺乏公交體系，往來(lái)市區(qū)不方便； ?噪音： 靠近惠州火車西站，臨近的項(xiàng)目的共聯(lián)東路，新聯(lián)路等經(jīng)常有大型貨柜車經(jīng)過(guò)，對(duì)本項(xiàng)目有較大噪音影響； ?規(guī)劃： 地塊被 “ 名家花園 ” 分成兩個(gè)部分，對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局不利； 45 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ?市場(chǎng)： 整體市場(chǎng)近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好； ?深惠一體化： 2022年地鐵三號(hào)線、深惠輕軌列車的開(kāi)通，“一小時(shí)生活圈”將使越來(lái)越多的深圳投資客戶涉足惠州地產(chǎn)投資，這將強(qiáng)力拉動(dòng)惠州地產(chǎn)的發(fā)展； ?交通不斷完善： 中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密； ?區(qū)域發(fā)展： 高榜山、紅花湖片區(qū)與西湖周邊區(qū)域的開(kāi)發(fā)，將帶動(dòng)整體區(qū)域的成熟； ?整體市場(chǎng)水平較低： 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤(pán)，市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)。 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，化解威脅，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)遵守的原則。 本項(xiàng)目４０萬(wàn)的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng) 核心問(wèn)題 50 項(xiàng)目發(fā)展策略 FOCUS ３ 開(kāi)發(fā)理念 啟動(dòng)策略 項(xiàng)目定位 經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略 51 開(kāi)發(fā)理念 中原認(rèn)為，在惠州城市正處于大拓展、惠州房地產(chǎn)正處于升級(jí)換代的市場(chǎng)環(huán)境下，在片區(qū)綜合性生態(tài)城區(qū)的良好規(guī)劃下條件下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)應(yīng)跳出傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)的路子，放棄過(guò)分保守做法，從區(qū)域戰(zhàn)略的高度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全新定位，以提升區(qū)域價(jià)值為目標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目操作模式設(shè)計(jì)和配套功能定位。中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)提出新市鎮(zhèn)主義理念，參照歐洲小鎮(zhèn)的做法，將優(yōu)美的環(huán)境、繁榮的商業(yè)、 便捷的交通、文明的社區(qū)和時(shí)尚的生活方式等等集合起來(lái)，將本項(xiàng)目建設(shè)成為一個(gè)環(huán)境品質(zhì)高、建筑特色強(qiáng)、人文氣息濃郁的居住景區(qū)和人文住區(qū)，追求一種現(xiàn)代歐洲小鎮(zhèn)的最本初的風(fēng)格，營(yíng)造一種強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)生活和居住的氛圍。 主題地產(chǎn) 54 項(xiàng)目發(fā)展策略 FOCUS ３ 開(kāi)發(fā)理念 啟動(dòng)策略 項(xiàng)目定位 經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略 55 市場(chǎng)客戶分析 樓盤(pán)名稱 項(xiàng)目產(chǎn)品類型 項(xiàng)目臵業(yè)客戶群體 湖畔新城 小高層、別墅 二次以上臵業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等 城市原筑 小高層、別墅 二次以上臵業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等 華軒 *紫韻臺(tái) 小高層 投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民 名家花園 小高層 公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個(gè)體工商戶以及外地務(wù)工人員