【正文】 由于泗水縣的貧困和缺乏必要的經(jīng)濟源泉，目前已劃為省直管縣，歸由山東省直接發(fā)展管理。 A:“ 一帶、兩區(qū)”開發(fā)建設(shè) 一帶：建設(shè)沿 327國道產(chǎn)業(yè)聚集帶。②建設(shè)山區(qū)生態(tài)觀光風(fēng)景區(qū)。西城區(qū)初步建設(shè)成為用地功能明晰、基礎(chǔ)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新區(qū)?！笆晃濉逼陂g舊城成片開發(fā)改造要完成 10～ 15處。 到 2022年，泗水將進一步拓寬城市規(guī)模，沿 327國道向西發(fā)展，北至泗河區(qū)城范圍，建成區(qū)面積達到 16平方公里以上，城市人口達到 13萬人； 2020年，建成區(qū)面積達到 24平方公里，城市人口達到 22萬人以上。 泗水縣城市化率0102030405060702004年2005年2006年2007年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %全市總?cè)丝冢ㄈf人）非農(nóng)業(yè)人口（萬人）城市化率（% ）注：數(shù)據(jù)源自泗水縣統(tǒng)計局。 城市能級提升 規(guī)模力 輻射力 外向力 泗水縣 果牧大縣 工業(yè)強縣 生態(tài)名縣 良好的宏觀環(huán)境，為房地產(chǎn)市場迎來發(fā)展的契機 ?GDP及人均 GDP ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?人均可支配收入 ?總?cè)丝? ?非農(nóng)業(yè)人口 ?城市化率 ?市區(qū)人口 西區(qū)開發(fā)及舊城改造，對房地產(chǎn)市場需求具有積極的促進作用 固定資產(chǎn)投資增長較快，為房地產(chǎn)市場奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ) 經(jīng)濟發(fā)展速度緩慢，房地產(chǎn)市場購買能力有限 項目總體規(guī)劃建議 項目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 宏觀環(huán)境綜合審視 項目認知與理解 關(guān)于福麗公司 項目營銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 泗水縣房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 ? 泗水縣房地產(chǎn)市場于 2022年開始起步，在 2022年以 700元 /平米的價格向群眾銷售所建樓房，但市場反應(yīng)寥寥，購房人群非常少； ? 05年，泗水有了真正意義上的商品房，同濟花園和圣源新天地是當時的代表樓盤，其銷售價格在1400— 1500元 /平米左右，但銷售情況不理想，如圣源新天地，到現(xiàn)在還有多層的尾房和小高層在售； ? 07年底，泗水縣房產(chǎn)市場步入了快速發(fā)展階段，現(xiàn)在再售的樓盤大多也是在這個時間段進入市場，07年的恒興家園、濱河水苑； 08年如龍城知春、府前花園、圣源麗都等；三發(fā) 圣融庭院于 09年進入市場。 ?府前花園 ?濱河水苑 老城區(qū) 西城區(qū) ?圣源新天地 ?恒興花園 ?龍城知春 ?圣源麗都 ?舜和家園 ?圣融榮庭院 本案 泗水縣主要在售項目列表 項目名稱 項目定位 建筑特色 銷售情況 價位情況 主力價位 賣點分析 濱河水苑 締造泗水經(jīng) 典 現(xiàn)代、簡約 地段較偏，銷售量并不是很理想 1800元 18萬 20萬 價格低 府前花園 住府前花園 享上流生活 現(xiàn)代、簡約 每月 30套 均價 2050元 19萬 — 20萬 地段 龍城知春 龍?zhí)旄５? 智者為鄰 簡約、現(xiàn)代 市場三分之一的占有率 多層均價2022，小高層均價 2050 18萬 22萬 學(xué)校、商業(yè)等配套齊全，包裝，規(guī)模 圣源麗都 貴在品質(zhì) 現(xiàn)代、簡約 每月走量在 40套左右 均價 2100 23萬 25萬 新政府對面， 開發(fā)航品牌 舜和家園 泗水首座花園式高尚人文社區(qū) 現(xiàn)代、簡約 每個月大概 走量 30套 均價在 2022元 19萬 — 21萬 中央景觀帶 圣源新天地 現(xiàn)代、簡約 1950元 18萬 20萬 現(xiàn)房實景，在新政府周邊 典型案例 1： 龍城知春 —— 60萬平米的區(qū)域標桿 —— 開發(fā)商： 濟寧九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 —— 項目定位：“ 龍?zhí)旄５? 智者為鄰” —— 建筑特色： 簡約、現(xiàn)代 —— 銷售情況： 項目于 08年年底，以 1650元 /平米左右的均價低價入市，目前均價 2022元 /平米左右，銷售量7090套 /月。樓層差價在 20元 /平米。 —— 項目配套： 城市公園、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)商業(yè)中心 項目評析：總建筑面積 60萬平米，該項目以其市場第一的規(guī)模和其完善的生活教育配套，成為目前市場關(guān)注度最高、銷售率最好的項目。其低價入市的策略，為項目聚集了旺盛的人氣，目前在泗水，一提到買房，就會想到龍城知春。 —— 價位情況： 均價在 2100元 /平米，最高 2350元 /平米。小區(qū)于 2022年 12月份開工。由于其新政府對面優(yōu)勢的區(qū)位，吸引了較多的公務(wù)員來此買房；而其之前開發(fā)的圣源新天地，也給了消費者更多的信心。 房地產(chǎn)項目多集中在西片區(qū) 目前，泗水在售的樓盤大概 8家，大多數(shù)樓盤集中在西城區(qū) 。 項目推廣水平低，手段少 宣傳方式以單頁為主，整體質(zhì)感一般。 目前是市場均價在 2200元每平米 住宅市場整體均價為 2200元 /平方米。 客戶以縣城自住客為主 主要客戶來自縣城內(nèi)居民，部分城鄉(xiāng)居民；職業(yè)以公務(wù)員，企業(yè)職工，個體經(jīng)營商戶為主；購房目的主要是自住，投資客較少。 競爭面 ?市場同質(zhì)化競爭激烈； ?西城區(qū)與老城區(qū)形成板塊間競爭； ?龍城知春對本項目形成的客群爭奪與價格壓制； ?促進大眾需求的快速釋放，未來的市場競爭將更多的集中于精致中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新、項目配套整合以及生活理念的塑造； 基地面 ?規(guī)模優(yōu)勢，具有發(fā)展多元化物業(yè)的先天條件； ?品牌優(yōu)勢，為項目提供靈魂和主線； ?先天基地的優(yōu)勢，有塑造中高端物業(yè)的潛質(zhì)。 同時，我們也應(yīng)該正視，市場的供應(yīng)正在集中放量，西城區(qū)的規(guī)模開發(fā)已成為這個縣城的主要開發(fā)方向。 40萬㎡純粹英倫國際生活街區(qū) 強勢概念與產(chǎn)品創(chuàng)新、利用稀缺資源是本案戰(zhàn)略突破的關(guān)鍵 英倫風(fēng)情國際街區(qū) 是我們擺脫同質(zhì)化競爭、魅力化 產(chǎn)品品質(zhì)的主題規(guī)劃理念、以及營造的獨特生活方式。也是蘇格蘭首府和醫(yī)療、司法、銀行保險、核能及電子研究的中心。始建于公元 6世紀， 12世紀建成。 與“愛丁堡”相仿，我們的項目也是坐落于城市之中，但氣質(zhì)與文化又相對獨立，本項目旨在通過對英倫文化的包裝和建筑的處理，在泗水推出一處承襲英倫文化底蘊的風(fēng)尚居住領(lǐng)地。我們只是做了 具有行業(yè)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先的、差異化特征的、具有品牌號召