廣州珠江新城d3-4地塊投資建議報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-14 21:53 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 津?yàn)I騰越大廈A43甲級(jí)6293富力中心J14超甲級(jí)8117合計(jì)1222486（2）珠江新城未來(lái)3年內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)與分析A、 珠江新城待建、在建商務(wù)辦公用地調(diào)查a、 寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊調(diào)查b、 綜合商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊調(diào)查（1） 珠江新城未來(lái)供應(yīng)量總結(jié)通過(guò)對(duì)珠江新城在建及即將開(kāi)工建設(shè)的項(xiàng)目調(diào)查，從調(diào)查的26個(gè)寫字樓項(xiàng)目中，建筑高度為超高層設(shè)計(jì)且定位為超甲級(jí)寫字樓的項(xiàng)目就有19個(gè)，合計(jì)開(kāi)發(fā)面積約為223萬(wàn)平方米，其中銷售型項(xiàng)目面積約為97萬(wàn)平方米，租賃型項(xiàng)目面積約126萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，珠江新城未來(lái)3年內(nèi)，定位為超甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量非常大，無(wú)論是銷售型寫字樓項(xiàng)目，還是租賃型寫字樓項(xiàng)目，必定會(huì)造成項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，且許多項(xiàng)目的產(chǎn)品定位較為雷同，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、千兆光纖、大面積戶型設(shè)計(jì)等。一旦市場(chǎng)的吸納量不足，勢(shì)必會(huì)使市場(chǎng)步入供大于求的局面，從而會(huì)影響項(xiàng)目的銷售周期或空置率。目前，核心區(qū)已投入使用租賃型超甲級(jí)寫字樓的空置率較高，如竣工入伙近二年的合景國(guó)際金融廣場(chǎng)出租率不足三分之二，入伙近一年的富力中心出租率不足三分之一、特別是已入伙近一年的南雅中和廣場(chǎng)目前出租率還不到10%。B、 珠江新城未來(lái)3年內(nèi)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)與分析2010年，借舉辦“亞運(yùn)”的契機(jī)，珠江新城作為“亞運(yùn)”開(kāi)幕式慶典現(xiàn)場(chǎng)，政府對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)配套項(xiàng)目加緊建設(shè)，與此同時(shí)，珠江新城區(qū)域內(nèi)的各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛上馬，特別是核心區(qū)域的建設(shè)更加如火如荼地進(jìn)行，如西塔、高德置地廣場(chǎng)、富力盈凱廣場(chǎng)、廣東煙草大廈、利通大廈以及中軸景觀市場(chǎng)廣場(chǎng)與地下商業(yè)空間等，主要集中于A街區(qū)和中軸核心區(qū)域?yàn)橹?。預(yù)計(jì)在未來(lái)的3年內(nèi)，珠江新城的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量將迎來(lái)另一個(gè)高峰，預(yù)計(jì)寫字樓開(kāi)發(fā)供應(yīng)量將達(dá)277萬(wàn)平方米，銷售型與租賃型寫樓供應(yīng)量各占半壁江山；而區(qū)域內(nèi)的公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量將達(dá)33萬(wàn)平方米，酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量也將達(dá)28萬(wàn)平米。附：珠江新城未來(lái)3年內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目類型項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)建筑面積（㎡）備 注銷售寫字樓16未動(dòng)工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按銷售統(tǒng)計(jì)租賃寫字樓10包括西塔小計(jì)：26 公寓4326476 酒店7277191 合計(jì)：37 （2） 珠江新城已開(kāi)發(fā)寫字樓項(xiàng)目產(chǎn)品分析根據(jù)對(duì)珠江新城寫字樓在建或即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，在未來(lái)3年內(nèi)，市場(chǎng)總供應(yīng)量在277萬(wàn)平方米左右，且多數(shù)項(xiàng)目定位為超甲級(jí)，產(chǎn)品定位雷同明顯。無(wú)論是銷售型的項(xiàng)目還是租賃型的項(xiàng)目將面臨著較大的競(jìng)爭(zhēng)。2007年，珠江新城商務(wù)辦公用地開(kāi)發(fā)的第一個(gè)公寓式寫字樓——富力盈力大廈史丹尼公寓，當(dāng)時(shí)曾受到市場(chǎng)的熱棒。2008年，富力地產(chǎn)接著又開(kāi)發(fā)了一個(gè)公寓式寫字樓——盈豐大廈威爾斯公寓，同樣受到市場(chǎng)的追棒。這說(shuō)明，市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新型產(chǎn)品是比較容易接受的。我們公司開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目——津?yàn)I騰越大廈，能在房地產(chǎn)市場(chǎng)最低迷時(shí)期創(chuàng)出優(yōu)異的銷售成績(jī)，正是因?yàn)榻驗(yàn)I騰越大廈的產(chǎn)品創(chuàng)新，津?yàn)I騰越大廈的產(chǎn)品定位充分結(jié)合了目標(biāo)客戶的需求量身打造，包括設(shè)置了空中花園、戶型方正、通透，可自由組合、獨(dú)立安裝空調(diào)系統(tǒng)以及低廉的物業(yè)管理費(fèi)等，成為了項(xiàng)目銷售致勝的“法寶”。目前，珠江新城寫字樓產(chǎn)品定位同質(zhì)化趨勢(shì)明顯，項(xiàng)目市場(chǎng)定位多為超甲級(jí)寫字樓，如超高層建筑、OA網(wǎng)絡(luò)地板、千兆光纖、冷暖中央空調(diào)、豪華氣派大堂、5A智能化管理、大面積戶型設(shè)計(jì)等。寫字樓市場(chǎng)專業(yè)化分工目前在珠江新城甚至其他區(qū)域幾乎也沒(méi)有體現(xiàn)，隨著對(duì)寫字樓產(chǎn)品的研發(fā)更新?lián)Q代，原來(lái)以甲級(jí)或超甲級(jí)寫字樓定位的產(chǎn)品難于滿足不同客戶的需求，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)產(chǎn)品分析和客戶需求分析的創(chuàng)新產(chǎn)品缺乏。（一） 珠江新城寫字樓市場(chǎng)需求分析 珠江新城寫字樓銷售價(jià)格情況 u 由廣州富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并于2008年竣工的富力盈泰廣場(chǎng)，其定位是甲級(jí)寫字樓，2008年售價(jià)為21000元/平方米，2009年初售價(jià)為19000元/平方米。u 由廣州富力地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的富力盈悅國(guó)際，其定位是超甲級(jí)寫字樓，目前售價(jià)為25000元/平方米。 珠江新城寫字樓客戶特征u 珠江新城寫字樓客戶群主要集中在IT業(yè)、廣告業(yè)、貿(mào)易、以及金融行業(yè)等。同時(shí)中軸線上的超甲級(jí)寫字樓以世界500強(qiáng)企業(yè)為目標(biāo)客戶作為定位。珠江新城部分寫字樓客戶分布表項(xiàng)目名稱客戶群華普廣場(chǎng)銀行、科研機(jī)構(gòu)、外資公司雙城國(guó)際大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、中小企業(yè)/國(guó)稅星匯國(guó)際大廈銀行、金融、證券勤建商務(wù)大廈IT業(yè)、廣告業(yè)珠江投資大廈金融、證券、保險(xiǎn)富力科訊大廈IT業(yè)、廣告業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)富力盈隆廣場(chǎng)金融、信合大廈金融、證券、保險(xiǎn)富力中心世界國(guó)內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)、富力集團(tuán)總部津?yàn)I騰越大廈貿(mào)易、設(shè)計(jì)、工程、事務(wù)所u
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