【文章內(nèi)容簡介】 準限制，蒙城大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)在2007年都有新項目已經(jīng)開始運作，這些項目將大多在2008年正式面市，其次，現(xiàn)有蒙城樓市的熱銷物業(yè)預售儲備量明顯不足。后繼開發(fā)仍需較長的時間；居民的購房需求將進一步釋放，商品住宅銷售面積將持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場良好的態(tài)勢將持續(xù)全年?！岸獭⑵?、快”的項目將增多由于上市新盤數(shù)量增多，購房者選擇余地較大，勢必對目前的房地產(chǎn)的競爭格局造成影響，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)市場的繁榮必將吸引一大批中小形房地產(chǎn)企業(yè)紛紛找項目，進行開發(fā)，這部分企業(yè)實力和能力不足，其開發(fā)物業(yè)將主要以短平快項目面目出現(xiàn)。，樓市開發(fā)有增無減　　蒙城房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀是實力有限，營銷和操作手法落伍，企業(yè)競爭力不足，這為資金雄厚和操作手法老練的外地房地產(chǎn)企業(yè)無疑提供了絕佳的機遇。預計，隨著外地房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，蒙城總的開發(fā)量定會有增無減，物業(yè)質(zhì)量、品位有望在此帶動下進一步得到提升。，牛群商貿(mào)城附近和蒙城電大附近。在南二環(huán)與307省道的區(qū)間板塊投資房地產(chǎn)，風險性較小，利潤不薄。蒙城電大附近有著靠近良好的原生態(tài)優(yōu)勢，同時地價成本不高，適宜建造滿足大多數(shù)蒙城中間階層的中檔商品住宅，并且周邊人口眾多，人氣較旺，在此開發(fā)商品住宅極具市場。蒙東南新區(qū)區(qū)域發(fā)展前景可觀，符合城市發(fā)展方向，物業(yè)升值空間廣闊，現(xiàn)有的政府大配套都修建于此區(qū)，牛群商貿(mào)城等大型配套項目的建成更堅定了投資者的信心，政府資金的流向?qū)⑽笈康禺a(chǎn)商跟隨在此開發(fā)商品住宅。綜上所述，由于未來住宅新增供應的加大和需求的旺盛，商品房價格將進一步上漲，同時樓盤數(shù)量增多，競爭將更加激烈，房地產(chǎn)競爭的重心將開始進入營銷時代和物業(yè)綜合素質(zhì)時代，將使蒙城房地產(chǎn)市場的發(fā)展進入一個嶄新的階段。第二部分　項目研究本項目位于蒙城縣東南部，原蒙城農(nóng)場用地，西臨牛群商貿(mào)城，東接蒙城九中，北到農(nóng)貿(mào)市場，南至307省道。地塊平整，基本呈長方形，占地面積99601平方米（149畝）。從周邊地塊發(fā)展情況來看，本案所處位置為城市東南部，比鄰牛群商貿(mào)城，是蒙城縣房地產(chǎn)開發(fā)較為集中區(qū)域。區(qū)域內(nèi)代表性樓盤有牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等，隨著莊子花園等社區(qū)的入住，區(qū)域居住氣候已經(jīng)形成。本案正處于城市發(fā)展的主要方向上，周遍配套完善，區(qū)域位置得天獨厚，發(fā)展?jié)摿薮螅瑑?yōu)勢相當明顯。但作為臨路物業(yè)，其弊端為噪音污染；所以從地塊上分析，優(yōu)勢與劣勢并存，只有通過投資者決策與權(quán)衡才能達到最大優(yōu)勢平衡點。：從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上分析，本項目位于307省道北側(cè)，體育場路南側(cè)，東臨九中，西至碼頭路，離縣委縣政府約10分鐘車程；307省道連接阜陽及蚌埠，形成較為便捷的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。 從路況上分析，307省道過往車輛較為密集，灰塵、噪音等一定程度上影響了本項目的居住形象。項目周邊有縣一中、六中、九中、電大等，其中六中是蒙城縣初中部最好的中學，一中是蒙城縣高中最好的中學；此外，小學、幼兒園等環(huán)伺四周。本項目可以整合相關(guān)資源，提高本項目的附加值。 蒙城九中 農(nóng)場后商業(yè)由于本項目處于蒙城縣城市規(guī)劃發(fā)展方向上，是蒙城近年內(nèi)重點開發(fā)建設的居住生活區(qū)，早在?？h長在任期間牛群商貿(mào)城版塊就作為蒙城重點區(qū)域開發(fā)建設，如今莊子花園、鳳凰城等住宅項目已經(jīng)成功入住，街道商業(yè)聚集，牛群商貿(mào)城的經(jīng)營日漸好轉(zhuǎn)，人氣漸旺，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了較為濃厚的居住氣候，周邊商業(yè)及日常生活配套等也很健全。（S） ◆地理位置得天獨厚，交通狀況良好； ◆居住氣候已經(jīng)形成，周邊配套完善； ◆區(qū)域發(fā)展趨勢看好，市場極具發(fā)展空間； ◆原農(nóng)場用地，自然原生態(tài)良好，環(huán)境較為優(yōu)美； ◆大規(guī)模地塊，后備土地資源充足，易于形成區(qū)域品牌； ◆由于區(qū)域的地理位置獨特，易形成本項目產(chǎn)品的稀缺性,升值潛力巨大。 (W)◆開發(fā)規(guī)模大，如產(chǎn)品和市場定位不好將造成巨大的銷售壓力；◆瀕臨307省道，有噪音、灰塵污染，出入不便；◆品牌尚未建立，公眾對本項目信心有培育過程；(O)◆蒙城縣房地產(chǎn)界尚處于起步階段,而房地產(chǎn)將逐步走向規(guī)范化、規(guī)模化和品牌化,本項目為發(fā)展商向”三化”進軍,成為今后蒙城地產(chǎn)界的領(lǐng)頭羊提供了前所未有的機遇；◆蒙城縣很多樓盤小區(qū)內(nèi)各種配套不完善,發(fā)展商的承諾只流于宣傳表面,未落實到實處, ,將可能成為蒙城地區(qū)第一個真正意義上的高尚人群聚居地?！艨v觀蒙城房地產(chǎn),大部分沒有形成鮮明的產(chǎn)品風格,也沒有注意內(nèi)部環(huán)境的營造,這就給本案規(guī)劃設計以發(fā)揮的空間,規(guī)劃設計出有鮮明特色、給廣大市民耳目一新、可留下深刻印象的產(chǎn)品；◆從營銷宣傳角度來看,本地房地產(chǎn)商嚴重缺乏營銷理念，基本上以坐銷為主,沒有自己的個性及創(chuàng)意,給本案制造了創(chuàng)立個性主題的先機,容易以主題創(chuàng)立品牌。(T)◆牛群商貿(mào)城C區(qū)、鴻業(yè)名居等樓盤尚在規(guī)劃和熱銷之中,并已搶占先機,寶貴的中高端客戶在不斷流失；◆區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤眾多，競爭激烈；◆政府對房地產(chǎn)政策逐步收緊,如開發(fā)周期性太長,容易造成資金壓力。綜合以上分析，本項目有良好的居住環(huán)境，處于城市的發(fā)展方向上，前景較好，教育商業(yè)日常生活等基礎設施較為齊全。是片較為成熟的居住生活區(qū)。蒙東南房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，基本保持供求兩旺的發(fā)展態(tài)勢，區(qū)域地產(chǎn)市場的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。交通區(qū)位條件較佳，隨著本區(qū)域的開發(fā)建設，不久的將來此區(qū)域一定是蒙城未來的核心。 基于蒙城經(jīng)濟的進一步發(fā)展和蒙城城市建設而導致的城市面貌的煥然一新，未來蒙城房地產(chǎn)市場購房的主體將會在目前的基礎上有所變化，個人購房的比例還會進一步升高，并會有更多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民來到蒙城購買商品房，目標客戶群體的總量增大勢必會促使蒙城的房地產(chǎn)銷售面積和價格在現(xiàn)有基礎上有一定增長。通過對項目的考察和初步的分析，本區(qū)域的樓盤目標客源以以下的目標客戶為主：●蒙城縣與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣市的商家與成功人士●城區(qū)的黨政機關(guān)，企事業(yè)單位管理人員該類客戶屬于有實力在本項目落戶的階層，也是我們在銷售初期重點的客戶來源。他們擁有較高的社會地位，亦有一定的財富積累，是我們項目最龐大的目標消費群。●在蒙城當?shù)亟?jīng)商的外地人●有投資觀念的外地人士●在外地工作的原籍本土成功人士根據(jù)蒙城