【文章內(nèi)容簡介】 200平米的花園洋房， 價格 花園洋房 62007200元，均價 7200元 /平 銷售情況 所剩房源較少 客戶情況 花園洋房以本地自住客戶較多，主要是在當(dāng)?shù)刈錾獾?；公寓部分前期投資客戶會比較多 推廣語 中央生活城 領(lǐng)跑東廈門 項目特點 功能分區(qū)明確，動靜、干濕分離，明廚明衛(wèi)、入戶花園及花園內(nèi)院的設(shè)臵更提升了住宅的檔次，大部分住戶都規(guī)劃有一個入戶花園或內(nèi)院 ； 主要房間均朝向景觀面，為住戶觀景提供寬闊的視野； 密度較大。 在售樓盤 — 特房 〃 錦繡祥安 開發(fā)商 廈門匯景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 開發(fā)商自售 位臵 翔安區(qū)區(qū)府大道與馬新路交叉口 規(guī)劃 總面積 ，總建筑面積 ；七幢觀景高層住宅、兩棟城市公寓 工程 準(zhǔn)現(xiàn)房 配套 購物中心：新華都百貨、蘇寧電器、人人樂 超市 教育：實驗學(xué)校、翔安一中、小區(qū)專屬 12班幼兒園 醫(yī)院：同民醫(yī)院 其他：新食尚美食廣場、五星級中影國際影城、中博手機(jī)城 戶型面積 48177平米陽光戶型， 價格 平層起價 6000多 ,挑高戶型起價 8000多，樓中樓 10000多 銷售情況 2023年 3月 30日一期住宅開盤； 2023年 1月三期開盤 客戶情況 翔安本地及周邊居民、福建省內(nèi)（安溪、泉州）以及省外客戶（溫州客） 推廣語 我們是中心 翔安的中心， 500,000居民的中心 項目特點 緊鄰廈門市三星級標(biāo)準(zhǔn)公園、四萬平方米天然氧吧、翔安第一座生態(tài)公園―― 祥吳公園，小區(qū)專屬幼兒園、翔安試驗學(xué)校、翔安一中、南洋學(xué)院、廈大翔安校區(qū)等諸多教育資源，近在咫尺。 在售樓盤 — 匯景新城中心 位臵 翔安大嶝島東南隅 規(guī)劃 占地面積約 29萬平方米，總建筑面積約 28萬平方米，共分為 7個組團(tuán)。 工程 現(xiàn)房 配套 金嶝大橋、翔安國際機(jī)場、國際會議中心、商務(wù)酒店、對臺小額商品市場(規(guī)劃中 ) 戶型面積 在售公寓包括 103108㎡ 兩房， 131153㎡ 三房， 170㎡ 四房；獨棟 300500㎡ ，聯(lián)排 200多㎡。 價格 公寓 3均價 7800，看海 5均價 8200。獨棟 800萬起價，聯(lián)排 360430萬。 銷售情況 2023年 9月 30日推出公寓 102套，銷售逾八成。 客戶情況 二期客戶仍以廈門島內(nèi)為主，祖籍不一定在廈門，但產(chǎn)業(yè)在廈門，并定居一定時間，私企業(yè)主居多，其次為翔安工業(yè)區(qū)客戶。臺灣商品街的店主也有很多購買的。 推廣語 國貿(mào)金門灣，海上新花園；俯瞰一片海，收藏一座城 項目特點 優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢 — 海島、廈門未來第二行政中心；海景資源；翔安海底隧道開通，交通便捷；片區(qū)規(guī)劃 — 國際會議中心、海上高爾夫球場、對臺小額商品交易市場；西班牙風(fēng)情純正海島別墅以及別具一格的水庭院。 劣勢：周邊規(guī)劃發(fā)展需要時間，現(xiàn)階段配套不全 在售樓盤 — 國貿(mào)金門灣 開發(fā)商 中駿臵業(yè) 代理商 浩瀚臵業(yè) 位臵 廈門市翔安區(qū)舫山北路與翔安北路交匯處（冠捷科技旁） 規(guī)劃 用地面積 56948 ㎡ ，總建筑面積 114100㎡ 工程 2023年 7月開工，現(xiàn)在出地面 配套 項目配備超五星級法式皇家會所，頂級配套，奢華裝修：明亮豪華的大堂、五星級電影吧、羽毛球場、健身房、兒童游樂池、法式皇家游泳池；香港貝爾高林傾力打造近 30000㎡ 法蘭西風(fēng)情園林 戶型面積 81— 129㎡ 兩房兩廳、三房兩廳 價格 公寓均價 7500元 /平米左右 銷售情況 2023年 3月 5日開盤，首推一期 7/8/9/10號樓 200多套房源，銷售率約 70% 客戶情況 翔安本地的政府機(jī)關(guān)，醫(yī)院、學(xué)校等單位；周邊居民、島內(nèi)客戶，多為 2535歲左右的首次臵業(yè)者。 推廣語 廈門東岸，法蘭西優(yōu)雅之都 項目特點 優(yōu)勢：中駿的品牌，小兩房空間利用率極高，深受年輕夫婦喜愛。 劣勢：周遍是火炬園老工業(yè)區(qū)，生活配套不夠成熟，交通不是十分便利。 在售樓盤 — 中駿 〃 藍(lán)灣尚都 土地市場總結(jié) 區(qū)域配套略顯不足，但隨著新城的建設(shè)，生活配套將逐步完善，未來繼續(xù)看好 ? 隨著翔安新城建設(shè)的加快，翔安土地供應(yīng)量居各區(qū)之首，未來將繼續(xù)放量并領(lǐng)跑全市。 ? 翔安商住用地供應(yīng)量大，且出讓用地大多在翔安新城范圍內(nèi)，為本地塊的開發(fā)和銷售帶來較大的競爭壓力。 ? 地塊位于翔安南部新城核心區(qū)，將以高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次打造城市中心，南部新城 CBD商務(wù)區(qū)將為本地塊帶來豐富的客源。 ? 從周邊地塊成交價格來看，近年翔安區(qū)地塊出讓樓面價格多在 20233500元 /平方米，位臵好的地塊樓面價甚至達(dá) 5000元 /平方米以上。 客戶特征： 近期主要客群以廈門本地剛需及翔安本地客戶為主。受限購影響，翔安區(qū)投資需求受到壓制，異地投資客戶比重減少。 產(chǎn)品分析： 片區(qū)內(nèi) 70— 90㎡兩房和 100— 124㎡三房暢銷，小面積低總價房源受廈門市剛需支撐，大面積戶型主要以本區(qū)需求為主。 營銷總結(jié)： 近期尾盤項目和開盤項目均較多，使得活動營銷較多，主要以較低的價格吸引本地需求。 市場走勢： 近期翔安房價疲軟，主要受翔安配套不足影響。隨著翔安產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及新城的大力建設(shè)，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)向好發(fā)展。 價格總結(jié)： 目前翔安區(qū)在售項目集中在 70008000元 /平方米，部分高端樓盤價格定位在10000/平方米左右 二級市場總結(jié) 區(qū)域配套略顯不足，但隨著新城的建設(shè)，生活配套將逐步完善，未來繼續(xù)看好 1 地塊規(guī)劃與出讓條件 2 區(qū)域規(guī)劃和建設(shè) 3 地塊價值分析 4 地塊 SWOT分析 5 競爭力提煉 第三章：地塊分析 界址圖 地塊位于翔安大道與肖厝南路交叉口東北側(cè)地塊，屬于翔安南部新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)。 地塊區(qū)位圖 項目 2023XP02(D0 D0 D04三子地塊 ) 土地用途 居住、商業(yè)、幼兒園 土地面積 (平方米 ) 土地面積 (畝 ) 170 容積率 地上建筑面積 (平方米 ) 284700 計價建筑面積 (平方米 ) 280030 不同性質(zhì)建筑占總建筑面積 (平方米 ) 居住： 270000（ %） 商業(yè)： 10000 （ %） 其他配套 （ %） ：幼兒園 2900，生鮮超市1500,連鎖便利店 50，開閉所 160，有線電視子分前端機(jī)房 30,公用移動通信基站一座及相應(yīng)的無線通信天線 60. 地塊鳥瞰效果圖（僅供參考） 地塊規(guī)劃條件 項目 2023XP02 出讓方式 拍賣 起叫價（萬元） 72810 起叫樓面價 （元 /平方米） 2600 競賣保證金（萬元） 14562 增加幅度 （萬元） 200 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期 居住 70年，商業(yè) 40年 開工時間 土地交付之日起一年內(nèi) 竣工時間 土地交付之日起四年內(nèi) 備注 地價款支付方式：分二期支付。第一期土地出讓金為總成交價款的 50%，在成交之日起 5個工作日內(nèi)付清，否則取消競得資格，不與競得人簽訂土地出讓合同，不予退還競買保證金。第二期土地出讓金為總成交價款的 50%，在合同簽訂后 6個月內(nèi)付清并支付利息 . X2023P01 擬出讓地塊 地塊出讓條件 地塊現(xiàn)狀圖 廈門島外新城規(guī)劃布局示意圖 廈門城市空間結(jié)構(gòu)變動趨勢預(yù)期 本地塊所處翔安南部新城片區(qū)定位為未來翔安城市中心，潛力巨大。 ? 宏觀層面：本案位于翔安區(qū)，是廈門本島、泉州、金門三地幾何中心，為 三地聯(lián)系樞紐，戰(zhàn)略地位顯赫 。 ? 中觀層面：翔安區(qū)定位為 廈門城市副中心 ，廈門輔城，島外東部地區(qū)中心，承接島內(nèi)產(chǎn)業(yè)、人口、文化轉(zhuǎn)移，中心地位突出。 ? 微觀層面：本案位于翔安南部新城，從本島位臵關(guān)系看 為廈門城市近郊 ，而從翔安內(nèi)部位臵關(guān)系看， 為翔安新城區(qū)，未來的城市中心，潛力巨大 。 片區(qū)規(guī)劃和定位 翔安大道 ? 地塊臨近翔安大道，外向道路設(shè)施完善。 ? 翔安第一站， 8分鐘到達(dá)島內(nèi)，5分鐘到達(dá)新店。 ?翔安南部新城具備便捷的交通條件，北往泉州，南至島內(nèi)，為大片區(qū)的交通樞紐。 地塊近臨翔安大道，外向道路設(shè)施完善。 本案 翔安國際機(jī)場 高崎國際機(jī)場 地塊現(xiàn)狀無成熟自然景觀，但未來可期。 ?從外部環(huán)境看：地塊位于翔安南部新城片區(qū)，現(xiàn)狀周邊無成熟的自然景觀，但作為翔安發(fā)展的重點片區(qū)，未來市政景觀配套將不斷完善； ?從內(nèi)部環(huán)境看，本地塊屬于大型居住社區(qū)，規(guī)劃指標(biāo)中不低于 30%的綠化率，將為業(yè)主提供日常生活所需的社區(qū)內(nèi)部配套景觀。 翔安南部新城俯瞰效果圖 生活配套設(shè)施較為缺乏，未來南部新城配套和地塊自身配套將逐步完善。 ?地塊周邊規(guī)劃有小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)服務(wù)中心、新店文化藝術(shù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心。 ?地塊內(nèi)規(guī)劃有 24班小學(xué)、 9班幼兒園幼兒園、生鮮超市中心店、生鮮便利店、開閉所。 區(qū)域周邊缺乏配套設(shè)施，但可就近共享新店老城及島內(nèi)配套，未來新城配套和地塊自身配套將逐漸完善。 目前周邊無商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)氛圍欠缺，但地塊新城中央商務(wù)區(qū)和萬達(dá)城市廣場較近。 ?目前本地塊周邊無商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)氛圍欠缺，地塊建筑面積中含 %的商業(yè)配套，滿足小區(qū)基本需求。 ?地塊距離萬達(dá)城市廣場僅十五分鐘車程。 ?地塊臨近翔安南部新城規(guī)劃中的商業(yè)綜合區(qū)和商業(yè)休閑區(qū)。未來隨著片區(qū)建設(shè)的逐步成熟，翔安南部新城將城為本區(qū)商業(yè)中心之一。 南部新城市民廣場效果圖 湖里萬達(dá)廣場 地塊區(qū)位交通優(yōu)勢，配套和商業(yè)氛圍較差，可借助新城規(guī)劃，提升價值。 ＳＷＯＴ 1 2 3 4 Ｓ優(yōu)勢 Ｗ劣勢 Ｔ威脅 Ｏ機(jī)會 ◆翔安南部新城核心片區(qū)內(nèi)，區(qū)位優(yōu)越 ◆臨近主干道，交通便利 ◆臨近翔安隧道，距離市區(qū)僅 20分鐘車程 ◆ 地塊所在為島外新開發(fā) 區(qū)域，目前周邊配套及商業(yè)氣氛欠缺 ◆人氣有待提高 ◆ 翔安新城較高的規(guī)劃為本案帶來極大的升值空間 ◆先天優(yōu)越的外部交通環(huán)境為本案提供良好的基礎(chǔ) SWOT分析 ◆ 片區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量加大，將受周邊同質(zhì)項目 的競爭威脅 ◆國家宏觀調(diào)控政策力度影響仍在持續(xù) 核心競爭力：高起點規(guī)劃 +優(yōu)越區(qū)位，打造島外宜居生活大盤。 ?通過對地塊優(yōu)勢資源和機(jī)會特征的分析和研判，可以判定本地塊的核心競爭優(yōu)勢在于所屬的翔安南部新城片區(qū)的高規(guī)劃以及優(yōu)越的區(qū)位條件。 ?依托翔安隧道和翔安大道的便捷交通，使得該片區(qū)成為島外不可多得的宜居大盤。建議打造成為島外首席宜居生活大盤。 核心競爭力提煉 1 客群定位 2 形象定位 3 產(chǎn)品定位 4 價格定位 第四章：項目定位 本市占 55%，省外占 14%，總價在 80萬元以上，戶口和配套是主要需求 ?廈門房地產(chǎn)市場購房客群中本市客戶約為總量的 55% ?廈門以外省內(nèi)的購房客群基本維持在 30%上下 ?其中省內(nèi)客群以泉州、漳州、三明和龍巖為主 ?省外和境外客戶分別約占 11%和 3% 客群類別 白領(lǐng)階層 本地?fù)Q房 客群 周邊地區(qū)外來客群 普通投資客 戶