廣州市荔灣區(qū)hr—3地塊價值分析報告(編輯修改稿)
2025-03-11 11:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 市場競爭 環(huán)境分析 綜合考慮市場現(xiàn)狀、未來競爭等因素，對市場競爭環(huán)境進行評價 – 市場現(xiàn)狀 ? 住宅：供應(yīng)情況、成交情況、價格水平 ? 零售商業(yè)、專業(yè)市場、商鋪：供應(yīng)情況、空置率、價格水平 – 未來競爭 ? 在售項目待售部分 ? 待售項目 ? 后續(xù)土地供應(yīng)（招拍掛地塊及三舊改造地塊） 契合度 住宅 零售商業(yè) 專業(yè)市場 街鋪 市場現(xiàn)狀 10 8 7 10 未來競爭 10 10 7 10 政策風(fēng)險 6 6 8 10 合計 26 24 22 30 物業(yè)互動 影響分析 契合度 住宅 零售商業(yè) 專業(yè)市場 街鋪 物業(yè)優(yōu)化 8 8 7 10 溢價能力 8 4 6 8 合計 16 12 13 18 契合度 住宅 零售商業(yè) 專業(yè)市場 街鋪 說明 ?可以為住戶、整個大廣州客戶提供消費人群 ?為住宅、寫字樓、酒店、游客提供 配套，幫助住宅溢價； ?影響住宅私密性 資產(chǎn)處理 靈活性 契合度 住宅 零售商業(yè) 專業(yè)市場 商鋪 資產(chǎn)處理 靈活性 10 8 8 10 合計 10 8 8 10 契合度 住宅 專業(yè)市場 商鋪 零售商業(yè) 說明 變現(xiàn)靈活，資金快速回籠 若要打造零售商業(yè)，不建議分割出售 物業(yè)發(fā)展初判 契合度 住宅 零售商業(yè) 專業(yè)市場 街鋪 地塊適應(yīng)性 35 33 26 37 市場競爭環(huán)境 26 24 22 30 物業(yè)互動影響 16 12 13 18 資產(chǎn)處理靈活性 10 8 8 10 合計 87 77 69 95 物業(yè)發(fā)展初判 (星級越高越適合發(fā)展 ) ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★ 適宜發(fā)展物業(yè) 可考慮發(fā)展物業(yè) 首選住宅、零售商業(yè)、街鋪；次選專業(yè)市場 物業(yè)發(fā)展初判 適宜開發(fā)物業(yè) 可考慮開發(fā)物業(yè) ?住宅 ?商鋪 ?零售商業(yè) ?專業(yè)市場 根據(jù)以上分析，地塊可發(fā)展物業(yè)判斷如下： 在作出物業(yè)發(fā)展的最終研判前 ,我們必須清晰兩個問題 : 項目商住面積比為 60%：40%，此商業(yè)體量是否合理？ 如項目無法承載此商業(yè)體量，應(yīng)如何調(diào)整和優(yōu)化？ ?測算項目可承載商業(yè)體量的額度 ?調(diào)整和優(yōu)化本案適宜、可考慮開發(fā)物業(yè)的比例 物業(yè)發(fā)展判定 裙樓 塔樓 ?商場 ?商業(yè)臨街鋪 ?住宅 結(jié)論： ? 從居住的角度看，地塊內(nèi)部綜合環(huán)境較優(yōu)于，我們將住宅定為剛需性產(chǎn)品以及改善型產(chǎn)品； ? 在地塊外部布置配套型商業(yè)，對其他發(fā)展物業(yè)起優(yōu)化作用； ? 因項目直通地鐵口，可考慮機械停車位建設(shè)，以增加地下室商業(yè)面積；如可行，則車位集中在三四五層裙樓劃分。 容積率設(shè)定思路 市場類似項目容積率 初步財務(wù)測算容積率 框定測算范圍： 參考項目 占地面積 容積率 廣物、龍津世家 物業(yè)檔次 地塊現(xiàn)狀 目前 HR3地塊臨街已拆遷部分約 5000平方米已用于地鐵出口和臨時商鋪，根據(jù)最新拆遷公司摸查報告顯示：尚有約 面積待拆除，其中公房面積 6895平方米，其余為私有產(chǎn)權(quán)，多為 23層的低密度住宅，住戶約３００余戶。根據(jù)入戶調(diào)查，有意愿回遷戶約占總戶數(shù)的７０％，約３０％愿意棄產(chǎn)。本地塊拆遷將以地鐵公司的名義進行，項目公司提供拆遷資金。 方案基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定 投資測算 經(jīng)濟指標 序號 經(jīng)濟技術(shù)指標 長壽路 HR3地塊 (寶華路以東、長壽西路以南） 單位 1 用地面積 ㎡ 2 容積率 按照最后一次報批保守 估算 3 建筑密度 35 % 4 綠化率 30 % 5 總建筑面積 121,899 ㎡ 6 計容建筑面積 96,899 ㎡ 其中 住宅面積 (70%) 67,829 ㎡ 商業(yè)面積 (12%) 11,941 ㎡ 車場面積 (18%) 17,129 ㎡ 7 地下室面積（補地價做商業(yè)計算） 25,000 ㎡ 8 機動停車位 775 個 其中 三、四、五層停車位 571 個 地面停車位 204 個 備注 轉(zhuǎn)換層面積 =地下車位數(shù)量 X30㎡ /個計算，地下車位數(shù)量按計容面積 /100㎡ 計算 如以樓上三、四、五層作為車位數(shù)量嚴重不足，路面停車位必須增加機械車位以滿足規(guī)劃需求 地下室面積對項目的內(nèi)部收益率敏感度極高，如與容積率關(guān)聯(lián)，則無法測算出最高內(nèi)部收益率下的容積率，故本案
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1