【文章內(nèi)容簡介】 16 第三節(jié) 工程 管理 為 更好地 落實、分解好區(qū)域公司管控機制中“管控、督導、考核、評估和推動”的 指導 精神， 充分 體現(xiàn)區(qū)域工程部的 管控 工作 職能 ，現(xiàn)將 區(qū)域工程部的工作內(nèi)容 分成了 以下 三部分：一、前期工程管理；二、運行期工程管理；三、其他配合性工作。 一、 前期工程管理 房產(chǎn)條件對接 目標： 督導 當?shù)厣坦?工程部 按照商管總部制定的 籌備計劃執(zhí)行書 執(zhí)行 各節(jié)點要求 ， 具體 工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部按 照商管 總部計劃 、節(jié)點要求 提醒當?shù)厣坦芄こ滩?收集匯總并 提交《商戶技術(shù)條件對接表》 。 （ 2） 區(qū)域 工程部 會同當?shù)厣坦芄こ滩?一同 審議 《商戶技術(shù)條件對接表》 后形成初步方案，為 召開 房產(chǎn) 技術(shù)條件對接會議做準備 。 （ 3） 開業(yè)前 8 個月 ，商管總部工程部 會 組織股 份公司規(guī)劃院、項目管理中心招商中心、各地項目公司、區(qū)域公司、當?shù)厣坦芄?召開房產(chǎn)技術(shù)條件對接會議，形成確定 的 方案，由當?shù)厣坦芄?發(fā)起相應(yīng)流程， 上報股份公司審批后， 由 項目公司實施 ； 區(qū)域公司負責推進當?shù)厣坦芄こ滩?發(fā)起流程 并督促當?shù)?商管 公司及時跟進 。 商戶裝 修管控 目標： 提醒 當?shù)厣坦芄こ滩颗c其他部門溝通、建立 《 商戶裝修管控方案 》 ， 提 交區(qū)域工程部備案。 對 施工 流程辦理的 合規(guī)性、 施工 進度 、 施工 質(zhì)量 及 施工 檔案 等方面 進行 重點管 控 ， 具體 工作 內(nèi)容 為： 區(qū)域工程部提醒 各地商管工程部與項目公司在試營業(yè)前 175 天進行交房預(yù)驗收 ； （ 1）區(qū)域工程部負責 不定期 現(xiàn)場 抽檢 部分 重點商戶的施工進度、施工質(zhì)量、 施工安全、 分部工程驗收記錄（重點是防水工程、機電安 17 裝、 隱蔽工程、消防工程 等） ，對未照圖施工或存在嚴重施工質(zhì)量問題及驗收記錄不完整即展開下道工序等情況要立即通知當?shù)厣坦芄こ滩柯鋵嵳摹? （ 2） 區(qū)域工程部每 月 要求當?shù)厣坦芄こ滩刻釄?《大商業(yè) 施工 進度計劃與實際進度對照表》， 按照實際進度對工程進行督導： 若 商戶施工 工期落后計劃 5 天以上 10 天以內(nèi) 的， 區(qū)域工程部 應(yīng)及時 向當?shù)厣坦?工程部 發(fā)出 提醒 通知 ；商戶施工 工期落后 10 天 及 以上的，區(qū)域公司工程部 應(yīng) 督促 當?shù)厣坦芄こ滩?組織 相關(guān)方（ 當?shù)?招商營運部、商戶等 ） 開會 協(xié)調(diào) 工期 糾偏 措施 并上報會議紀要 。 區(qū)域工程部負責將報表上報商管總部工程部。 （ 3） 區(qū)域工程部負責督導 當?shù)厣坦芄こ滩繉ι虘?的 裝修 材料進行檢查， 每月提交檢查記錄 。根據(jù)提交的記錄區(qū)域工程部不定期現(xiàn)場抽查。 區(qū)域工程部 每 月要求當?shù)厣坦?提報 屬 政府要求 或 強制檢測 的 材料檢測 合格 報告； 項目接管 目的：評估 當?shù)厣坦芄こ滩?提交 的 項目 接管方案 并 推動接管驗收工作 ， 具體 工作 內(nèi)容 為： （ 1） 開業(yè)前四個月區(qū)域 工程部 組織當?shù)厣坦芄こ滩繉W習 大商業(yè)開業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定，并與有相關(guān)經(jīng)驗的已開業(yè)廣場 進行 交 流 ， 交流 次數(shù)可視 具體 情況而定 。 （ 2） 當?shù)厣坦軕?yīng)在開業(yè)前 60 天提交接管方案， 區(qū)域工程部 負責審核當?shù)厣坦芄こ滩?提交 的接管方案的理論可行性及實際可執(zhí)行性 ，配合當?shù)厣坦芄こ滩?與項目公司進行 工程接管 、驗收。 針對問題較多的接管項目 ,區(qū)域工程部及時組織當?shù)?商管工程部評估其接管可行性及接管后須采取的 安全 保障措施 ，并督促當?shù)厣坦軐⒈Ｕ洗胧┥蠄髤^(qū)域工程部備案 ； 試營業(yè)前 ， 區(qū)域公司 提醒 各地 商管公司要對設(shè)備設(shè)施進行全面檢 18 查、檢測，檢查標準應(yīng)滿足接管標準要求 ，并將檢查報告提交區(qū)域工程部 。 對于獨立封閉空間內(nèi)的，能夠正常運行的設(shè)施、設(shè)備 ， 要督促當?shù)厣坦芄こ滩窟M行局部接管 并將接管手續(xù)妥善存檔，以備區(qū)域公司抽查 。 （ 3） 監(jiān)督日常管理： 區(qū)域工程部負責審核當?shù)厣坦?工程部提交 的《 設(shè)備設(shè)施 運行方案 》 ， 區(qū)域工程部每月 按照上述標準 對 各 現(xiàn)場 進行抽檢 ， 每 半年覆蓋一次； 對未達標 的問題，及時通知當 地商管工程部進行整改，并在下次檢查中予以復(fù)驗 。 (4)區(qū)域工程部負責 推動當?shù)厣坦芨M 接管范圍內(nèi)需后續(xù)施工的項 目 ，提醒當?shù)厣坦芄こ滩柯鋵嵑檬┕て陂g的管理。 （ 5）區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司在試營業(yè)前 15天交接好全部竣工資料，并在試營業(yè)前 45 天核對項目公司移交的備品備件，做好入庫登記 ，區(qū)域公司負責抽查資料的存檔情況 。 （ 6）區(qū)域工程部 提醒當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司在開業(yè)日就能源計量進行交接、 在開業(yè)后 60 天內(nèi)完成能源總表與分表計量偏差費用的處理 ，并要求當?shù)厣坦軐⒔Y(jié)果上報區(qū)域工程部備案 。 (7)區(qū)域工程部 負責 協(xié)調(diào) 區(qū)域范圍內(nèi) 各 商管 公司 與 工程 相關(guān) 資源的合理 調(diào)配 ， 通過 內(nèi)部 支援、調(diào)配等方式 達 到 對 未 開業(yè)項目 提供技術(shù)支持 及 臨時 人員保障 的效果 。 工程遺留問題的整改 目的：推動、協(xié)助當?shù)厣坦芄こ滩勘M快解決遺留問題， 降低對后期營運的影響， 具體 工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部配合當?shù)厣坦芄こ滩繉?施工 遺留問題按照集團制度口徑分成四類 (規(guī)劃設(shè)計中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，但影響廣場經(jīng)營或品質(zhì)的問題； 原設(shè)計無法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問題； 施工質(zhì)量問題； 施工未完項目； )， 并 按照商管總部要求 提醒 當?shù)厣坦芄こ滩吭?開業(yè)后 15 天內(nèi)將遺留問題 通過 區(qū)域 工 19 程部上報商管總部工程部 、 當?shù)?項目公司及規(guī)劃院等單位 。 （ 2）區(qū)域工程部按照 2022 版《商業(yè)管理公司制度》的要求督促當?shù)厣坦芄こ滩繉?上述四類 遺留問題盡快解決，并 每月 經(jīng) 區(qū)域公司 向商管總部 工程部 提 報《萬達廣場工程遺留問題 銷項 進度 月 報表》。 ( 3 )區(qū)域工程部負責將 當?shù)厣坦芄こ滩颗c項目公司 ， 就影響廣場營運及安全的 重大工程遺留問題 ，應(yīng)以 書面 形式 的 快速解決機制 進行備案 ， 必要時 提醒當?shù)厣坦?啟動第三方強制維修機制， 避免對開業(yè)后服務(wù)品質(zhì)的影響 。 檔案管理 目的 :督導當?shù)厣坦芄こ滩?建立 商 戶技術(shù)條件對接方案、 設(shè)備設(shè)施運行方案、遺留問題統(tǒng)計及銷項計劃、重點會議紀要、竣工檔案、裝修檔案、關(guān)鍵性檢測報告等 電子版（或紙質(zhì)版）檔案，做到 有據(jù)可查，為運營期的工程管理提供依據(jù) 。 二、 運營期工程管理 運行管理 目的： 對重點設(shè)備設(shè)施的管理進行管控， 對主力店的管理進行抽查 ， 確保 當?shù)厣坦芄こ谈?系統(tǒng)運行 不出現(xiàn)重大問題，具體工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部審核當?shù)厣坦?工程部 每年 11 月 20 日之前 制定 、上報 的 《 萬達廣場設(shè)備設(shè)施運行方案 》 ， 并報商管總部工程部備案；區(qū)域工程部每月針對上述標準對各地商管 工程部 進行 抽檢， 半年 覆蓋一次 。 （ 2）區(qū)域工程部提醒當?shù)厣坦芄こ滩?每年 對特種設(shè)備、檢測設(shè)備（防雷、 生活 飲用水、消電檢、電梯、壓力表檢測、配電室高壓器具檢測等） 進行定期檢測 、取證 ，并督促當?shù)厣坦軐z測報告掃描件報區(qū)域工程部存檔 ； 要求當?shù)厣坦芄こ滩繉Ψ菑娭茩z測的各類儀器、儀表進行定期檢 20 定 ，區(qū)域工程部負責不定期抽查 落實情況 。 （ 3） 區(qū)域工程部 每季度負責 檢查當?shù)厣坦?工程部應(yīng)急預(yù)案的 建立、 培訓和演練 情況， 負責將應(yīng)急預(yù)案進行備案； 區(qū)域工程部接到各地商管 工程部 的緊急事故 通知后應(yīng) 立即作出相應(yīng)安排， 了解情況 并 要求當?shù)毓こ滩?3 日內(nèi) 作出書面詳細報 告。 （ 4） 區(qū)域工程部 督促當?shù)厣坦芄こ滩棵磕?11 月 10 日前審核各主力店 提報 的下年度維保計劃， 并要求當?shù)厣坦軐⒅髁Φ昃S保計劃報區(qū)域工程部備案， 同時區(qū)域工程部還負責 對主力店設(shè)施設(shè)備管理情況 進行 監(jiān)督并每半年進行一次抽檢， 提醒 各 商管 公司 工程部 每月匯總 《萬達工程主力店設(shè)施設(shè)備檢查情況匯總表》 并 上報 區(qū)域公司進行 審批 、備案 。 （ 5）區(qū)域工程部推動 、督促 當?shù)厣坦芄こ滩?盡快 制定《萬達廣場設(shè)備間管理標準》， 方案 一 經(jīng)區(qū)域工程部審核、備案后 須 嚴格執(zhí)行。 能源管控 目的： 通過對 能源的 統(tǒng)計 分析，協(xié)助當?shù)厣坦芄こ滩孔龊媚茉垂芾砉ぷ鳎?從而 為企業(yè)增加 經(jīng)濟 效益，具體工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部 11 月 10 日前 審核 、備案 各地商管 工程部 制定 的《 年度能源使用計劃 》 并上報商管總部工程部；區(qū)域工程部 提醒當?shù)厣坦?工程部 每月按照年度使用計劃分解、 上報 《月度能源使用計劃》及 《月度 能源統(tǒng)計分析表 》 ， 對月能耗進行考核 、備案 ，并將其上報商管總部工程部。 （ 2） 區(qū)域工程部 每年 10 月 30 日前 ， 根據(jù) 各地商管工程部提供的空調(diào)系統(tǒng)和配電系統(tǒng) 運行 方案 并 進行效能 的橫向及縱向 評估 ,根據(jù)評估結(jié)論 于當年年底前 提出 次年的 能源管控與運行改進建議 ， 供 各地商管 參考 。 （ 3） 區(qū)域工程部 每年要 求 各地商管工程部對節(jié)能 改造的效果進行評估，并 將評估結(jié)果備案、 上報商管總部工程部。 21 維護保養(yǎng)管理 目的： 通過對當?shù)厣坦芄こ滩康墓芸兀?在確保 運行 平穩(wěn)的基礎(chǔ)上做好設(shè)備的保值增值，具體工作 內(nèi)容 為： （ 1） 區(qū)域工程部 要求 當?shù)厣坦芄こ滩繉⒕S護 保養(yǎng) 計劃 按照 集團制度分成五類 （ 強電； 弱電； 空調(diào)； 給排水； 土建； ）進行編制， 并 將 《萬達廣場設(shè)施設(shè)備 年度 維保計劃》 及費用預(yù)算等在每年 11 月 10 日前 上報 區(qū)域 工程部 審核、備案，并由區(qū)域工程部 上報商管總部