【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。 什么是公用物業(yè)管理？ 它包括哪些類型？ 一、物業(yè)管理概念 一、物業(yè)管理概念 ? 什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？ ? ? 事業(yè)單位物業(yè)管理（圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場(chǎng)（館）、文化藝術(shù)館、學(xué)校）；港口物業(yè)管理（碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車站、車站、）；娛樂場(chǎng)所物業(yè)管理（風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院）；宗教場(chǎng)所物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業(yè)管理（行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄）；道路交通物業(yè)管理（公路、橋梁）等等。 什么是房屋質(zhì)量管理？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 什么是房屋質(zhì)量管理？ ? ? 房屋質(zhì)量管理就是指 定期 和 不定期 地對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 ? 它為編制房屋維修計(jì)劃、進(jìn)行房屋維修工程設(shè)計(jì)、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計(jì)劃提供依據(jù)。 什么是房屋維修？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 什么是房屋維修？ ? 房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對(duì)房屋進(jìn)行維修、修繕和改建。 什么是房屋維修管理？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 什么是房屋維修管理？ ? 房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽(yù)的好壞。 ?房屋維修檔案資料的 ?管理包括哪些方面？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面？ ? ? 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)，不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，就必須設(shè)置專門部門和人員對(duì)房屋維修檔案資料進(jìn)行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個(gè)方面： ? 房屋新建工程、維修工程竣工時(shí)的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。 ? 現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設(shè)備的技術(shù)資料。 ? 房屋維修的技術(shù)檔案資料。 房屋維修管理的原則是什么？ （三則） 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? “經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則： ? 經(jīng)濟(jì)，就是要加強(qiáng)維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理，盡量做大少花錢多辦事； ? 合理，指要求制訂合理的房屋維修計(jì)劃和方案； ? 實(shí)用，就是要從實(shí)際出發(fā)，因地制宜地進(jìn)行維修，滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求，充分發(fā)揮房屋效能。 ? “區(qū)別對(duì)待”原則： ? 根據(jù)房屋建筑的年限，可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。 ? 新建房屋，維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng)，保持原貌和使用功能。 ? 舊建房屋，應(yīng)依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點(diǎn)等條件，綜合城市總體規(guī)劃要求，分別采取不同的維修改造方案。 ? “服務(wù)”原則： ? 在房屋管理上維護(hù)住戶的合法權(quán)益，切實(shí)做到為住戶服務(wù)；建立和健全科學(xué)合理的房屋維修管理服務(wù)制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務(wù)的思想，改善服務(wù)態(tài)度，提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。 房屋維修工程的 考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（一） ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的不同等級(jí)類別和房屋維修的分項(xiàng)工程而分別確定的。 ? 主體工程 ： ? 主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當(dāng)主體工程損壞嚴(yán)重時(shí)，不論哪一級(jí)或類別的房屋維修，其考核標(biāo)準(zhǔn)均是要求牢固、安全、不留隱患。 ? 木門窗及裝修工程 ： ? 這種維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是：木門窗開關(guān)靈活、不松動(dòng)、不透風(fēng)。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴(yán)密。一等房屋的木裝修應(yīng)盡量做到原樣修復(fù)。 ? 樓地面工程 ： ? 樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴(yán)密不閃動(dòng)，不空鼓開裂，地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長(zhǎng)期處于潮濕環(huán)境，維修適應(yīng)增設(shè)防潮層，木基層或夾砂樓面嚴(yán)重?fù)p壞時(shí)的維修，應(yīng)該做鋼筋混凝土樓面。 二、 房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程的考核標(biāo)準(zhǔn)是什么？（二） ? 屋面工程 ： ? 經(jīng)維修后的屋面必須確保安全，不滲透，排水暢通。 ? 抹灰工程 ： ? 抹灰工程應(yīng)做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動(dòng)、不剝落。 ? 油漆粉飾工程 ： ? 油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻，盡可能保持與原色一致。對(duì)木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進(jìn)行周期性油漆保養(yǎng)。 ? 金屬構(gòu)件 ： ? 經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應(yīng)保持牢固、安全、不銹蝕，損壞嚴(yán)重的應(yīng)更換，無保留價(jià)值的應(yīng)拆除。 ? 其他工程： ? 房屋其他部分的考核要求修復(fù)原樣或疏通，以保證?。ㄓ茫舭踩?，改善居住條件。 ? 房屋維修工程考核 指標(biāo)有哪些方面？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（一） ? 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。主要有以下幾種指標(biāo)： ? 房屋完好率 ? 房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好，設(shè)備完整，上下水道暢通，室內(nèi)地面平整，能保證?。ㄓ茫舭踩?，正常使用的房屋，一般要求房屋完好率達(dá)到 50%~60%（新建房屋除外）。 ? 房屋維修工程量 ? 房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量（以建筑面積表示）之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。 ? 一般要求房屋維修工程量為 100M2/人年 ~150M2/人年。 ? 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率 ? 大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率是指報(bào)告期經(jīng)評(píng)定達(dá)到合格（或優(yōu)良）品標(biāo)準(zhǔn)的大、中修單位工程數(shù)量（建筑面積表示）之和，與報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（二） ? 一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達(dá)到 100%、優(yōu)良品率達(dá)到30%50%。 ? 小修工程的考核指標(biāo) ? 小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。 ? （ 1）定額指標(biāo)： 小修工程定額指標(biāo)是完成房屋小修工程工作量，搞好物業(yè)管理的重要考核指標(biāo)，也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護(hù)人員工作業(yè)績(jī)的指標(biāo)。 ? （ 2）服務(wù)指標(biāo)： 小修工程的服務(wù)指標(biāo)是指走訪查房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。 ? 走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)之百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于 50%以上，季度走訪查訪率等于 100%。 ? 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶數(shù)與當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋維修工程考核指標(biāo)有哪些方面？（三） ? 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率一般要求達(dá)到 80%以上，遇到特殊情況或特殊季節(jié)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。 ? 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部保修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。一般來說月（季）小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率要達(dá)到 99%。 ? （ 3）安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫艉托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護(hù)工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費(fèi)指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費(fèi)的指標(biāo)。一般是指實(shí)際使用小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用與計(jì)劃或預(yù)算小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)之比。 房屋完損等級(jí)將如何分類？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 房屋完損等級(jí)將如何分類？ 房屋完損等級(jí)是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等的完好或損毀程度確定的。 房屋結(jié)構(gòu) 是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項(xiàng)目； 房屋裝修 是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)目； 房屋設(shè)備 是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯）等項(xiàng)目， 對(duì)尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等，各地可自行歸并某一部分。 ? 一般可將房屋完損等級(jí)分為五類， ? 完好房 :是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整。管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常。經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。 ? 基本完好房 :是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修能夠修復(fù)的。 二、房屋和設(shè)施維修管理 ? 房屋完損等級(jí)將如何分類？ ? 一般損壞房 :是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化、設(shè)備管道不夠暢通，水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。 ? 嚴(yán)重?fù)p壞房 :是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴(yán)重漏雨裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化見底、設(shè)備破舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建。 ? 危險(xiǎn)房 :是指房屋承重構(gòu)件以屬危險(xiǎn)構(gòu)件，構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌可能，不能確保住戶安全的房屋（詳見建設(shè)部頒發(fā)的 CJ1386《 危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn) 》 。） 如何計(jì)算房屋完好 率和危房率？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（ M2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以棟為評(píng)定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計(jì)算規(guī)則均與全國(guó)城鎮(zhèn)普查時(shí)的規(guī)定相同。 ? 完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。 ? 完好房屋建筑面積 +基本完好房屋建筑面積 ? 房屋完好率 = ——————————————————— 100% ? 總的房屋建筑面積 ? ? 房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后，應(yīng)重新評(píng)定調(diào)整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評(píng)定，但竣工后應(yīng)重新評(píng)定；新接管的新建房屋，同樣按本標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定完好率。 ? 整棟危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。 ? 整棟危險(xiǎn)房屋建筑面積 ? 危房率 = ———————————— 100% ? 總的房屋建筑面積 如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 二、房屋和設(shè)施維修管理 二、房屋和設(shè)施維修管理 如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋完損等級(jí)評(píng)定的要求 ? （ 1) 要求對(duì)整幢房屋進(jìn)行綜合平定。 ? （ 2) 要求以實(shí)際完損程度為依據(jù)平定，而不能以建 造年代或原始設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高低為依據(jù)。 ? （ 3）要求掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)，承重構(gòu)件屋面中最低的完損標(biāo)準(zhǔn)來平定。 ? （ 4）要求嚴(yán)格掌握完好房和危險(xiǎn)房標(biāo)準(zhǔn)。 ? （ 5）要求對(duì)重要房屋評(píng)定等級(jí)嚴(yán)格復(fù)核測(cè)試。 ? （ 6）對(duì)正在施工的房屋要求搞施工前房屋評(píng)定。 二、房屋和設(shè)施維修管理 如何評(píng)定房屋完損等級(jí)？ 房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本做法 ： ? 房屋完損等級(jí)的基本做法可分為 定期和不定期 兩類。 ? 定期評(píng)定。一般每隔 1~3年（或按各地規(guī)定）對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定。 ? 不定期評(píng)定。就是不定期地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)。 ? 一般在以下情況進(jìn)行不定期檢查： ? 第一 。根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危 險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重破壞和一般損壞放等進(jìn)行檢查平糴功能完損等級(jí)