【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2 現(xiàn)實(shí)意義 研究公租房的管理模式最終目的是為了完善我國(guó)的公租房制度使更多的夾心層 群體能夠?qū)崿F(xiàn)住房愿望而管理模式的混亂或缺失則會(huì)損害住房保障的公平進(jìn)一步 加劇社會(huì)的階層差距該享受的沒(méi)有享受 到不該享受的卻在享受對(duì)社會(huì)穩(wěn)定也會(huì)存 在隱患 2020 年的兩會(huì)中溫家寶總理在答記者問(wèn)時(shí)強(qiáng)調(diào)了保障房管理的重要性和緊迫 性要求保障性住房建設(shè)以后就要形成從建設(shè)到管理再到退出的一整套機(jī)制本文 研究的現(xiàn)實(shí)意義就在于加強(qiáng)和改善我國(guó)公租房管理模式充分發(fā)掘和利用非營(yíng)利組織 等其他主體在管理中的功能作用進(jìn)一步解決夾心層群體的住房困難問(wèn)題從而完 善我國(guó)的住房保障體系實(shí)現(xiàn)住房領(lǐng)域的公平公正促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的順利構(gòu)建 二文獻(xiàn)綜述 1 國(guó)外研究 1 政府干預(yù)住房市場(chǎng)必要性的研究 個(gè)住房市場(chǎng)的視角對(duì)住房市場(chǎng)的消費(fèi)規(guī)律做了深入研究并認(rèn)為住宅 2 公租房管理模式研究 市場(chǎng)的消費(fèi)存在著梯級(jí)消費(fèi)現(xiàn)象隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷加速前進(jìn)人們對(duì)住房的需求也 提出了更高的要求新建住房往往具有較高的質(zhì)量和區(qū)位優(yōu)勢(shì)這些優(yōu)勢(shì)吸引著高收入 群體前來(lái)消費(fèi)高收入群體騰空的住房則由較低收入家庭居住后者騰空的住房由更 低收入群體入住這種層層過(guò)濾的住房消費(fèi)現(xiàn)象懷特稱(chēng)之為梯級(jí)消費(fèi)政府部門(mén) 可以參照該理論采取相應(yīng)的措施為解決中低收入群體的住房問(wèn)題提供新的途徑在 《 FundamentalsofUrbanEconomics》一書(shū)中 JohnF McDonald 通過(guò)對(duì)其建立的過(guò)濾模 型進(jìn)行深入地分析研究進(jìn)一步驗(yàn)證了住房梯級(jí)消費(fèi)現(xiàn)象在住房市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商基于 利益最大化的需求在開(kāi)發(fā)商品房時(shí)往往把高收入階層作為目標(biāo)群體建設(shè)高品質(zhì)的 住房雖然住房增量發(fā)生在高檔住房市場(chǎng)但是根據(jù)住房梯級(jí)消費(fèi)規(guī)律和過(guò)濾模型的解 釋住房消費(fèi) 存在梯度消費(fèi)和過(guò)濾效應(yīng)其他市場(chǎng)的家庭也會(huì)有機(jī)會(huì)獲得更好的住房服 務(wù)然而以上所有分析只是住宅市場(chǎng)的一部分影響因子住宅市場(chǎng)還存在其他的影響 因素例如在低端住房市場(chǎng)往往存在著這種現(xiàn)象即原有住房的品質(zhì)在下降以及住 房被拆除在《 Developing Affordable Housing A Practical Guide for Nonprofit Organization》一書(shū)中 Ramsey Rey 指出住宅市場(chǎng)是一個(gè)連續(xù)性的市場(chǎng)如果低收入 群體的支付能力不足以獲得相應(yīng)的住房對(duì)整個(gè)住房市場(chǎng)都 會(huì)產(chǎn)生不良影響倘若潛在 的購(gòu)房者在相應(yīng)的時(shí)期內(nèi)不能依靠其收入積累支付住房首付款則低端住房市場(chǎng)的需求 量就會(huì)出現(xiàn)銳減而低端住房市場(chǎng)需求量的大幅度降低不僅會(huì)導(dǎo)致住房市場(chǎng)梯級(jí)消費(fèi) 鏈的斷裂同時(shí)還會(huì)拉大有房者和無(wú)房者的收入差距達(dá)到一定程度時(shí)就會(huì)產(chǎn)生社會(huì) 問(wèn)題所以 Ramsey Rey 認(rèn)為政府必須對(duì)可支付住宅和可支付租賃住房的建設(shè)加以 政策傾斜以此來(lái)解決住房消費(fèi)不公平所造成的社會(huì)問(wèn)題 2 公共住房政策方面的研究 國(guó)外學(xué)者對(duì)公共住房的政策方面研究成果頗多第一 政策研究美國(guó)學(xué)者JohnF McDonald 在《 FundamentalsofUrbanEconomics》一書(shū)中詳細(xì)地介紹了美國(guó)中等收入階 層以及低收入階層的住房政策同時(shí)他還對(duì)美國(guó)公共住房政策的實(shí)施策略進(jìn)行了多角 度研究在《住房政策與公平》這本書(shū)中 LundqvostJLennart 就英國(guó)的房屋所有權(quán)問(wèn) E 題做了比較研究和分析邁克 米勒斯在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)原理與程序》里對(duì)美國(guó)低收 入租賃住宅和可支付產(chǎn)權(quán)住宅的問(wèn)題進(jìn)行了研究 同時(shí)研究了各級(jí)政府在支持可支付住 Turner 2020 宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)中所推行的公共政策 指出政府對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)政 3 西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文 策主要包括如下幾點(diǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的確定契約定義和執(zhí)行稅收調(diào)節(jié)依靠政府轉(zhuǎn)移支 2 付資助盈利的和非盈利的開(kāi)發(fā)商增加公共住房供給租金控制及補(bǔ)貼等羅森認(rèn)為 政府對(duì)住宅市場(chǎng)的干預(yù)應(yīng)該通過(guò)如下手段即法律法規(guī)城市規(guī)劃土地用途管制保 2020 障性住房金融貸款利率控制第二政策效果研究阿瑟奧沙利文 認(rèn)為聯(lián)邦 住房政策引起了住房隔 離不但沒(méi)有改善貧困人口住房條件反而給他們帶來(lái)了更大的 困難因此他主張改革現(xiàn)行住房政策就這一問(wèn)題他經(jīng)多方研究論證得出這樣一 個(gè)結(jié)論即支付現(xiàn)金可以增加家庭效用比提供公共住宅更有效 吉尤爾科與林內(nèi)曼 1989 根據(jù) 1968 年的數(shù)據(jù)資料來(lái)估算紐約市租金管理計(jì)劃的 分配效應(yīng)他們的研究結(jié)果表明租金管理的收益在不同收入群體以及某收入群體的不 同家庭之間明顯不一樣總體來(lái)說(shuō)貧困家庭從中所獲收益平均要高于其他家庭 John CWeich Thomas GThibodeau 1988 和 通過(guò)研究證明對(duì)公共住房實(shí)行建設(shè)補(bǔ)貼存 在著過(guò)濾效應(yīng)而且在數(shù)量上非常明顯 Wong 認(rèn)為公共住房政策雖然增加了低收入 1997 群體的住房消費(fèi)但是同時(shí)也產(chǎn)生了補(bǔ)貼的供給效率損失問(wèn)題梅奧等人 通 過(guò)考察政府所實(shí)行的補(bǔ)貼稅收及管制等住房干預(yù)措施如何影響價(jià)格和相應(yīng)的現(xiàn)值來(lái) 研究和分析這些干預(yù)措施 的實(shí)際效果 3 住房政策的分類(lèi)研究 各學(xué)者根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)將住房制度分為了不同的種類(lèi)根據(jù)住房政策作用的范圍不 同英國(guó)著名學(xué)者德尼遜將住房政策劃分為剩余性住房政策和綜合性住房政策兩大類(lèi) 根據(jù)住房政策中政府的角色不同比較房屋政策的先驅(qū)戴維當(dāng)尼遜在《住房政府》這 本書(shū)中將住房政策劃分為隨意型補(bǔ)缺型和全面責(zé)任型三大類(lèi)型根據(jù)福利國(guó)家的性質(zhì) 安德森提出了三種基本機(jī)制即自由福利國(guó)家機(jī)制民主福利國(guó)家機(jī)制以及保守的合 作主義福利國(guó)家機(jī)制根據(jù)住房政策措施的側(cè)重點(diǎn)的不 同日本學(xué)者西川桂治將住房政 策劃分為市場(chǎng)放任型市場(chǎng)操作型以及財(cái)政主導(dǎo)型三大類(lèi)型 4 住房布局研究 關(guān)于中低收入群體的住房布局問(wèn)題國(guó)外有不少學(xué)者做了深入考察和分析澳大利 亞的學(xué)者 BlairBadcock 1984 在《不公正地建構(gòu)起來(lái)的城市》這本書(shū)中詳細(xì)研究分析 2 2020 54 馬光紅田一淋《中國(guó)公共住房理論與實(shí)踐研究》北京中國(guó)建筑工業(yè)出版社 年版第 頁(yè) 4 公租房管理模式研究 了澳大利亞城市的狀況據(jù)此證明了家庭居住地點(diǎn)對(duì)其獲得社會(huì)資源的影響他指出 社會(huì)住房越是偏離城市中心越難獲得相應(yīng)的社會(huì)資源盡管布局在城市邊緣的社會(huì)住 房能夠在某種程度上緩解中低收入群體的基本住房問(wèn)題然而住房的地理位置會(huì)使這 部分人群被迫放棄很多對(duì)自己非常重要的其他利益例如自我提 升的機(jī)會(huì)享受公共基 礎(chǔ)設(shè)施的待遇等而一旦失去這些機(jī)會(huì)就有可能會(huì)使他們喪失更多的發(fā)展機(jī)遇和上升 EdwardL Glaeser MatthewE Kahn Jordankappaport 2020 空間從而變得愈加貧困 ． ． 和 在對(duì)美國(guó)中低收入群體的住房選擇進(jìn)行實(shí)地考察時(shí)發(fā)現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象即這部分家 庭在選擇房屋住址的時(shí)侯往往對(duì)公共交通工具的依賴(lài)性比較強(qiáng)他 們?cè)诒容^房租的同 時(shí)還必須根據(jù)公共交通工具的特點(diǎn)來(lái)選擇具體住址以達(dá)到節(jié)約通勤成本的目的 2 國(guó)內(nèi)研究 在我國(guó)公租房是近幾年才出現(xiàn)的概念因此對(duì)它的研究還不多針對(duì)公租房的專(zhuān) 門(mén)著述甚至還未出現(xiàn)在收集相關(guān)資料的基礎(chǔ)上本文主要從以下方面對(duì)公租房進(jìn)行綜 述 1 融資機(jī)制研究 在公租房建設(shè)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是資金來(lái)源的運(yùn)作國(guó)內(nèi)學(xué)者較早就注意融資機(jī) 制研究的重要性這方面研究的成果集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面李宇中楊紹萍龐元 等人借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)提 出在我國(guó)的公租房發(fā)展中可以推行并運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金制 度 REITs 李德正在《淺析利用 BOT 融資方式建設(shè)公共租賃住房》一文中從公租房 的性質(zhì)政府提供的政策居民的儲(chǔ)蓄存款以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求等方面對(duì)我國(guó)利用 BOT 融資機(jī)制建設(shè)公共租賃住房的可行性進(jìn)行了探究但政府要充分利用該機(jī)制的優(yōu) 點(diǎn)提高管理水平有效規(guī)避其缺點(diǎn)曹小琳侯應(yīng)俠王利明劉方強(qiáng)代建生等探 討了 BOT模式在我國(guó)公租房建設(shè)中的難點(diǎn)有針對(duì)性地提出了構(gòu)建 BOT融資模式的具 體議建除了運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金制度龐元還提出了進(jìn)一步拓寬 住房公積金增值 收益地方社?；鹨约捌髽I(yè)年金的用途降低公司債券的發(fā)行門(mén)檻等措施進(jìn)一步拓 寬公租房的融資渠道姚玲珍韓國(guó)棟陳寶萍認(rèn)為可以結(jié)合國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和本國(guó)國(guó)情采 取 BTREITs 機(jī)制來(lái)解決公共租賃住房建設(shè)的投融資問(wèn)題在《公共租賃住房融 資多元化經(jīng)驗(yàn)與啟示》這篇文章中陳耿通過(guò)分析國(guó)外公租房融資的成功實(shí)踐提出 5 西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文 我國(guó)的公共租賃住房 建設(shè)和運(yùn)營(yíng)除了財(cái)政支持還應(yīng)該適當(dāng)引進(jìn)社會(huì)資金和市場(chǎng)運(yùn)作機(jī) 制拓展其他融資渠道實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的融資多元化韓林在《 ABS 融資引入公租 ABS 房建設(shè)的適用性研究》中分析了資產(chǎn)證券化的融資 在公租房建設(shè)中的適用性 王諾揚(yáng)羅四平主張政府創(chuàng)造條件為商業(yè)銀行提供一系列優(yōu)惠政策引導(dǎo)商業(yè)銀行為公 租房建設(shè)融資 2 租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定 公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置各個(gè)地方也不一致所 以如何合理的設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是眾多 學(xué)者研究的重點(diǎn)之一對(duì)這方面研究的論著雖然不是很多但是也有學(xué)者提出了一些 有較高價(jià)值的參考標(biāo)準(zhǔn)在曹麗娟的《關(guān)于我國(guó)城市公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)制定的思考》 這篇文章中她分析了我國(guó)部分城市公租房租金制定標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀以及公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的 影響因素然后對(duì)完善我國(guó)城市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定提出了有益的對(duì)策她認(rèn)為城 市公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)不能一刀切而應(yīng)該根據(jù)不同夾心層的條件制定不同的標(biāo) 準(zhǔn)我國(guó)的城市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)可以遵循保本微利的原則將公租房的保障對(duì)象劃 分為三類(lèi)即滿(mǎn)足 過(guò)渡需求的公租房滿(mǎn)足輪候需求的公租房以及滿(mǎn)足長(zhǎng)久租住的公租 房據(jù)此確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn) 3 準(zhǔn)入與退出機(jī)制 國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)公租房管理研究中最集中也是最難的一個(gè)問(wèn)題就公租房的準(zhǔn)入和退出 機(jī)制研究不同的學(xué)者從