【文章內容簡介】 RBS， setting up the risk gradation structure. Due to different risk factors’ effect degree to PPP projects, this paper makes ration analysis on risk factors by fuzzy quality synthetic evaluation to adopt respective measures to guard. After that this paper analyses the relevance of risk factors with factor analysis method by SPSS software,getting the relativity betweeen the risk risk distribution mechanism and effective treatment are the core and key guaranty for publicrent housing’s success. This paper distributes the risks among the relative participants who participate in the publicrent housing PPP projects and poses specific risk distribution program based on Markowitz’s based on the distribution program, it weights the treatment ability of distinct participants by fuzzy grey method. Finally, this paper sets City X’ s publicrent housing PPP project as an example of case to discuss the feasibility and amplification of PPP model. Then it identifies the risk factors and researches the risk’ s evaluation、 distribution and treatment by several mathematic molds and methods. In the end it gets relevant conclusions. The realistic conclusions not only theoretically makes useful exploration and supplement for City X’s finance for publicrent housing, but it also provides theory support and method reference for PPP project participants. Meanwhile this paper has regular theory guidance and practical value for the application and implementation of PPP model into more publicrent housing projects. key word Publicrent housing。PPP Model。REITs。Financial Risk Management。Risk Check Method。RBS。 Fuzzy Quality Synthetic Evaluation。 Factor Analysis。 Markowitz Mold。 Fuzzy Grey Theory 青島理工大學管理學碩士學位論文 1 第 1 章 緒論 本文的選題背景和目的意義 選題背景 1． 公租房的發(fā)展背景及融資模式 近些年來盡管 住房條件得到了明顯改善 ,但由于住宅成本的上升和整體市場價 格的拉動，加之住房價格一路飆升，城鎮(zhèn)中無力購買住房的低收入群體 越來越多 ，其基本住房需求無法得到滿足，有些地方 甚至 出現(xiàn)了由于中低收入群體的住房問題無法解決而造成眾多的社會不穩(wěn)定因素。 為此， 2020 年有關部門開始探索解決諸如大學畢業(yè)生等 “夾心層 ”的住房問題，當時的住房建設部有關領導提出公共租賃房的保障性措施。 2020 年 兩會上的 政府工作報告明確 提出 “要加快 公租房 的建設 ”，并且強調 “公共租賃房歸政府或公共機構所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租 ”，這也是國家首次清晰地給出了 “夾心層 ”住房難題的解決途徑。 2020 年 6 月 12 日 由住房 和 城鄉(xiāng)建設部等七部門聯(lián)合制定了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，旨在解決城市中等偏低收入家庭住房困難的問題。 特別是 2020 年兩會上 中央 政府公開表示 今后五年 將興建公租房 227 萬套，由此可見國家對于公租房的重視程度。然而目前公租房建設落實情況不容樂觀，究其原因最主要是政府財政預算投資占主導地位，而巨大的公 租房工程不可避免地給政府造成了財政壓力，同時又不能有效地將私人資金引入到公租房建設當中， 單一的 資金來源和融資方式影響了公租房建設速度與質量 。 由于公租房所需資金巨大，僅僅依靠政府 財政 有限的投入 很難 保證其 可持續(xù) 供給，必須充分發(fā)揮住房公積金、土地出讓收益、住房保障專項資金以及私人資金等的作用，利用這些融資 方式 來解決公租房資金困境。 而從國外經驗來看，有效的將私人資金與政府資金 相 結合是解決此問題的有效途徑。另外根據(jù)香港管理和經營公租房的經驗，重視公租房附屬設施的規(guī)劃和經營，取得穩(wěn)定的租金補償也成為公租房建設資金的主要 來源。在現(xiàn)階段可以考慮在政府主導下，積極探索通過 BOT、 PPP、 REITs、股票及債券融資、信貸、租賃、信托等多種方式進行融資模式創(chuàng)新， 同時 采用切實可行的市場化融資模式 青島理工大學管理學碩士學位論文 2 進行公租房建設。 公租房單一的融資渠道會 導致 政府 面臨很大的 融資 風險，引入私人部門參與到公租房建設中，在公租房融資 和建設 過程中其風險 可以 巧妙地轉移給私人部門 [1]，起到了風險轉嫁的作用。 2. 公租房融資特征 （ 1）政府起主導作用： 公租房在本質上是以政府為主導向公眾提供的公共產品 ， 通過一定的渠道實現(xiàn)社會財富的再分配 ， 正是由于公租房的社會福利性決定了其建設資金大部分依靠政府來提供 。 （ 2）資金需求大：公租房制度是針對 無住房條件 且 經濟 收入低下 的特困群體 實施的一種 救助措施 ， 國外以及境外很多國家 地區(qū) 將公租房作為一項重要的扶助政策， 已經 或者 正在 大規(guī)模建設 公租房 。例如 20世紀 韓國政府和 中國 香港地區(qū)就相繼建造了大量的用于中低收入群體居住的公租房，而且居住人口占到了全社會 群體 的 50%以上 。 2020年的兩會上國務院提出 今后五年 要新開工建設公租房227余 萬套， 目前我國單一的融資渠道和途徑很難滿足未來公租房建設資金需求 。 （ 3）融資處于被動地位：目前在我國公租房融資方 式對于地方各級政府而言是硬性攤派任務， 由于公租房 “巨大的需求量 ”與 “公租房利潤空間有限 ”形成了矛盾，直接導致各級地方政府特別是財政實力薄弱的地方在 執(zhí)行公租房 建設 政策存在 著 一定的困難 和消極性 。 （ 4） 融資不穩(wěn)定性： 目前我國公租房建設資金很大程度上以政府財政預算為主要來源，而當財政資金緊張時，由于公租房的本身屬性導致其資金鏈斷裂，而且短期很難實現(xiàn)建設資金的可持續(xù)性。 3. 公租房多元化融資模式簡介 PPP 模式 PPP，即 publicprivate partnership 的縮寫， 通常譯為 “公私 合伙 ”， 然 而由于我國公有制 國情 故 稱 PPP 為 “政企合作 ”更為合理一些 。 總之 ， 宏觀而言 PPP 是指公私雙方 為提供 某種 公共產品或服務而建立的合作關系，而 微觀上 的 PPP 可以 稱之為 一系列 項目融資方式的總稱，包括 BOT、 BT、 BTO、 DBFO 等多種 衍生 模式 。 PPP 模式 作為以合作各方 “共贏 ”為 宗旨的 的現(xiàn)代融資模式 ，其內容是政府部門負責招投標，并與 企業(yè)或者企業(yè) 聯(lián)合體組成的項目 公司簽訂 特殊許可 運營 協(xié)青島理工大學管理學碩士學位論文 3 議 ，由 項目 公司負責 融資、開發(fā)、建設、以及實施運營等環(huán)節(jié)工作 。 目前的項目公司一般由建筑公司、運營商等組成，項目公司因 政府為其提供的擔保協(xié)議而 可以獲得貸款機構的信任，從而獲取 開發(fā)建設 項目需要的部分資金。 REITs REITs（ Real Estate Investment Trusts） ,即房地產投資信托基金。 REITs 從本質上講是 一種 通過發(fā)行證券等方式匯聚社會大眾資金 并 具有證券化性質的投資基金 ， 專業(yè)組織通過將這些投資基金 用于 不同地區(qū) 、不同類型的房地產項目 進行多元化組合投資 。 經過專業(yè)的經營管理，不僅降低了投資風險，而且將獲得的投資回收資金以派送利息的方式回饋給股民或者股東，投資人從而可以獲取長期穩(wěn)定的 期望 收益。 近些年來，為了抑制房價攀升和 應對部分城市的過高房價，中國政府對保障性住房加大了建設力度，特別是針對中低收入群體的 “公租房 ”建設成為中國 亟待解決的首要問題 。然而在資金方面一直由政府為主導投資建設，融資方面存在很大的缺口，政府也在努力通過新的融資模式逐步解決資金問題。 REITs作為 一種新型的融資工具 ， 2020 年初， 上海市和天津市相繼 推出 公租建設 REITs提案 ， 2020 年北京市已經研究試點發(fā)行 REITs 用于保障性住房的建設 ， REITs在未來可能成為保障性住房（特別是公租房） 可行的潛在資金來源。 4. 公租房融資引入多元化模式存在的問題與弊端 盡管 PPP 模式、 REITs 等融資模式 在金融服務、城市基礎設施、教育醫(yī)療等領域取得了顯著的成效，然而將這些融資模式應用于公租房建設中尚處在嘗試階段。由于公租房屬于準公共產品項目， 且 資金需求巨大，建設周期長， 資金沉淀時間長以及 其公共福利性決定了利潤空間狹小 ，單純依靠公租房作為資金回收渠道很難在短期達到資金回籠目的。 諸如 PPP 模式 、 REITs 等 本身結構復雜、參與群體多、在 實際 管理 過程中協(xié)調難度大，況 且其本身潛藏了一系列風險因素，這些負面原因對吸引私人部門資金 產生了極大的障礙。 研究的目的和意義 公租 房作為 我國保障性住房 體系 的重要組成部分 ， 對于中低收入群體尤其是“夾心層 ”住房問題的解決起到了極大的助推作用 。 公租房措施 能否 真正的 落實 受到 諸如土地供給 、資金支持以及建設施工等方面的因素制約，然而資金短缺一直是困擾 公租房順利建設的 最大 障礙，盡快解決資金需求問題才是公租房建設的有青島理工大學管理學碩士學位論文 4 力保障。 因此本文 依據(jù)公租房的現(xiàn)有發(fā)展需求以及政策體系框架下， 設計和構建以公租房住房投融資平臺為核心的 PPP 模式、 REITs 等 融資模式， 力求解決公租房融資問題。 若將 PPP 模式、 REITs 等應用于公租房建設 中，首先 要保證公租房能夠產生短期的直 接價值以及圍繞公租房的附屬設施產生 間接價值。除此之外，對公租房融資過程中產生的一系列風險因素進行全面系統(tǒng)的風險 研究 以及針對公租房 PPP 項目的融資風險通過數(shù)學模型和數(shù)學方法進行合理分析，在定性分析和定量分析的基礎上對這些因素在公私之間進行合理有效的分配應對處理也是有必要的。 本文以 X 市公租房項目為例 主要 針對 公租房 PPP 模式 進行了風險管理研究，采用風險調查法 和 RBS 識別出公租房 PPP 項目的主要風險因素包括政治風險、法律風險、金融風險、建設風險、運營風險、市場和收益風險、不可抗力風險等[2]；由于不同的風險因素在 融資過程中所占的 權重 各異， 本文 運用模糊綜合評價法對風險因素 發(fā)生的可能性 進行定量 評估 ，采用 SPSS 軟件對風險因素 相關性 進行 因子分析 ； 之后對公租房 PPP 項目風險因素 在公租房 PPP 項目相關利益主體之間的 進行了合理 分配，強化了各自的風險意識，明確了公私雙方的責任 。 最后對識別出來的風險因素在 PPP 項目參與方之間進行了應對能力大小的考評 ，實現(xiàn)公私雙方的風險管理。以 X 市公租房建設項目作為例證進行風險管理分析，不僅在理論上對 PPP 項目風險管理研究有一定的補充作用，而且 對于 PPP 融資模式在 X 市公租房建設中的應用 有 理論指導和現(xiàn) 實價值。 文獻綜述 國內外許多的專家學者對于公租房融資制度、融資模式、 PPP 及風險管理進行了大量的研究探討，尤其是歐美國家在公租房融資機制及 PPP 模式的應用上已經取得很大的成功，有很多值得借鑒的經驗。 國外 及境外 研究現(xiàn)狀 與地區(qū) 公租房融資 機制與創(chuàng)新 綜述 (1)美國 在美國，公共住房是指政府開發(fā) 建設 并管理運營 、 出租對象是低收入家庭的青島理工大學管理學碩士學位論文 5 住房 。美國公共住房相關政策主要包括 HUD、 HOPE