【正文】 當(dāng)尼遜在《住房政府》這 本書中將住房政策劃分為隨意型補(bǔ)缺型和全面責(zé)任型三大類型根據(jù)福利國家的性質(zhì) 安德森提出了三種基本機(jī)制即自由福利國家機(jī)制民主福利國家機(jī)制以及保守的合 作主義福利國家機(jī)制根據(jù)住房政策措施的側(cè)重點(diǎn)的不 同日本學(xué)者西川桂治將住房政 策劃分為市場放任型市場操作型以及財(cái)政主導(dǎo)型三大類型 4 住房布局研究 關(guān)于中低收入群體的住房布局問題國外有不少學(xué)者做了深入考察和分析澳大利 亞的學(xué)者 BlairBadcock 1984 在《不公正地建構(gòu)起來的城市》這本書中詳細(xì)研究分析 2 2020 54 馬光紅田一淋《中國公共住房理論與實(shí)踐研究》北京中國建筑工業(yè)出版社 年版第 頁 4 公租房管理模式研究 了澳大利亞城市的狀況據(jù)此證明了家庭居住地點(diǎn)對其獲得社會資源的影響他指出 社會住房越是偏離城市中心越難獲得相應(yīng)的社會資源盡管布局在城市邊緣的社會住 房能夠在某種程度上緩解中低收入群體的基本住房問題然而住房的地理位置會使這 部分人群被迫放棄很多對自己非常重要的其他利益例如自我提 升的機(jī)會享受公共基 礎(chǔ)設(shè)施的待遇等而一旦失去這些機(jī)會就有可能會使他們喪失更多的發(fā)展機(jī)遇和上升 EdwardL Glaeser MatthewE Kahn Jordankappaport 2020 空間從而變得愈加貧困 ． ． 和 在對美國中低收入群體的住房選擇進(jìn)行實(shí)地考察時(shí)發(fā)現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象即這部分家 庭在選擇房屋住址的時(shí)侯往往對公共交通工具的依賴性比較強(qiáng)他 們在比較房租的同 時(shí)還必須根據(jù)公共交通工具的特點(diǎn)來選擇具體住址以達(dá)到節(jié)約通勤成本的目的 2 國內(nèi)研究 在我國公租房是近幾年才出現(xiàn)的概念因此對它的研究還不多針對公租房的專 門著述甚至還未出現(xiàn)在收集相關(guān)資料的基礎(chǔ)上本文主要從以下方面對公租房進(jìn)行綜 述 1 融資機(jī)制研究 在公租房建設(shè)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是資金來源的運(yùn)作國內(nèi)學(xué)者較早就注意融資機(jī) 制研究的重要性這方面研究的成果集中體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面李宇中楊紹萍龐元 等人借鑒國外經(jīng)驗(yàn)提 出在我國的公租房發(fā)展中可以推行并運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金制 度 REITs 李德正在《淺析利用 BOT 融資方式建設(shè)公共租賃住房》一文中從公租房 的性質(zhì)政府提供的政策居民的儲蓄存款以及市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需求等方面對我國利用 BOT 融資機(jī)制建設(shè)公共租賃住房的可行性進(jìn)行了探究但政府要充分利用該機(jī)制的優(yōu) 點(diǎn)提高管理水平有效規(guī)避其缺點(diǎn)曹小琳侯應(yīng)俠王利明劉方強(qiáng)代建生等探 討了 BOT模式在我國公租房建設(shè)中的難點(diǎn)有針對性地提出了構(gòu)建 BOT融資模式的具 體議建除了運(yùn)用房地產(chǎn)投資信托基金制度龐元還提出了進(jìn)一步拓寬 住房公積金增值 收益地方社保基金以及企業(yè)年金的用途降低公司債券的發(fā)行門檻等措施進(jìn)一步拓 寬公租房的融資渠道姚玲珍韓國棟陳寶萍認(rèn)為可以結(jié)合國外經(jīng)驗(yàn)和本國國情采 取 BTREITs 機(jī)制來解決公共租賃住房建設(shè)的投融資問題在《公共租賃住房融 資多元化經(jīng)驗(yàn)與啟示》這篇文章中陳耿通過分析國外公租房融資的成功實(shí)踐提出 5 西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文 我國的公共租賃住房 建設(shè)和運(yùn)營除了財(cái)政支持還應(yīng)該適當(dāng)引進(jìn)社會資金和市場運(yùn)作機(jī) 制拓展其他融資渠道實(shí)現(xiàn)公共租賃住房的融資多元化韓林在《 ABS 融資引入公租 ABS 房建設(shè)的適用性研究》中分析了資產(chǎn)證券化的融資 在公租房建設(shè)中的適用性 王諾揚(yáng)羅四平主張政府創(chuàng)造條件為商業(yè)銀行提供一系列優(yōu)惠政策引導(dǎo)商業(yè)銀行為公 租房建設(shè)融資 2 租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定 公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置各個(gè)地方也不一致所 以如何合理的設(shè)置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是眾多 學(xué)者研究的重點(diǎn)之一對這方面研究的論著雖然不是很多但是也有學(xué)者提出了一些 有較高價(jià)值的參考標(biāo)準(zhǔn)在曹麗娟的《關(guān)于我國城市公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)制定的思考》 這篇文章中她分析了我國部分城市公租房租金制定標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀以及公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的 影響因素然后對完善我國城市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定提出了有益的對策她認(rèn)為城 市公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)不能一刀切而應(yīng)該根據(jù)不同夾心層的條件制定不同的標(biāo) 準(zhǔn)我國的城市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)可以遵循保本微利的原則將公租房的保障對象劃 分為三類即滿足 過渡需求的公租房滿足輪候需求的公租房以及滿足長久租住的公租 房據(jù)此確定不同的租金標(biāo)準(zhǔn) 3 準(zhǔn)入與退出機(jī)制 國內(nèi)學(xué)者對公租房管理研究中最集中也是最難的一個(gè)問題就公租房的準(zhǔn)入和退出 機(jī)制研究不同的學(xué)者從各自的研究領(lǐng)域提出了不同的操作標(biāo)準(zhǔn)但不難看出有一個(gè) 共同點(diǎn)就如何讓公租房管理運(yùn)作做到能進(jìn)能退體現(xiàn)住房領(lǐng)域分配的相對公平在 王琨的《中心城市公共租賃住房實(shí)施比較及研究》一文中他認(rèn)為應(yīng)該建立一個(gè)多部門 聯(lián)動的信息系統(tǒng)多渠道核實(shí)公租房保障對象的收入狀況使真正 符合條件的申請者能 夠順利入住及時(shí)清退超出條件的租賃者姚玲珍韓國棟陳寶萍認(rèn)為應(yīng)該制定獎 懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制實(shí)現(xiàn)最大化的社會公平一方面采取正向激勵措施例如對其購 房給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠或貸款優(yōu)惠激勵承租人主動退出公租房另一方面加大處罰 力度嚴(yán)懲違約違法行為汪映君在《對我國公租房發(fā)展的一點(diǎn)建議》中指出為保障公 租房的公平要加強(qiáng)公租房發(fā)展的制度建設(shè)嚴(yán)格審查申請人的資產(chǎn)規(guī)范全過程監(jiān)管 和違規(guī)處理加強(qiáng)信息公開接受社會監(jiān)督等方式同時(shí)他還提出借鑒香港經(jīng)驗(yàn)將 6 公租房管理模式研究 公租房的決策與執(zhí)行機(jī)構(gòu)分開寧波市建設(shè)委員會提出建立一卡通身份識別系統(tǒng)并將 不繳納租金等違約行為記錄在承租人的信用檔案中 以上研究成果對發(fā)展我國公共租賃住房事業(yè)提供了有意義的參考為提高公租房的 運(yùn)作效率提供更大范圍保障對象都具有可資借鑒意義就國外而言因具體國情不同 住房保障的方式也各種各樣但都經(jīng)實(shí)踐證明住房保障制度不僅需要完善的市場機(jī)制 同時(shí)也需要政府適 度介入才能保障住房領(lǐng)域的相對公平但畢竟具體國情不同我們 不能生搬硬套而要結(jié)合我國具體政治經(jīng)濟(jì)社會狀況改進(jìn)我國的保障房建設(shè)和管 理就國內(nèi)而言目前我國學(xué)者對公租房進(jìn)行了一定程度的剖析對我國公租房的發(fā)展 具有一定指導(dǎo)意義然而公租房在我國的出現(xiàn)和發(fā)展還處于初級階段時(shí)間尚短對 其研究還有很多沒有觸及的方面或者沒有深入例如在公租房管理主體方面國內(nèi)學(xué)者 鮮有研究尤其是對非營利組織在公租房管理中的作用方面可以說是一片空白目前 我國公租房的管理主體以政府為主而這種管理體制也帶來了不少問題針對目前公租 房管理出現(xiàn)的一些問題作者提出發(fā)揮非營利組織的功能構(gòu)建以政府為主導(dǎo)非營利 組織等多方參與的網(wǎng)絡(luò)治理模式進(jìn)而完善我國的公共租賃住房制度 三研究思路及方法 1 研究思路 本文在提出研究問題之后首先闡述了公租房的相關(guān)概念及相關(guān)理論基礎(chǔ)并構(gòu)建 了政府管理的三種模式其次分別描述分析了以深圳重慶上海等城市為代表的公 租房管理模式及其存在的問題較為全面地反映了中國目前在公租房管理方面普遍存在 的問題然后分析總結(jié)了國外境外發(fā)達(dá)社會有關(guān)公共住房管理方面的經(jīng)驗(yàn)探討了 這些經(jīng)驗(yàn)對我國公租房管理的啟示最后嘗試構(gòu)建以政府為主導(dǎo)非營利組織等參與的 網(wǎng)絡(luò)治理模式 2 研究方法 1 比較研究法 通過分析總結(jié)國外境外發(fā)達(dá)社會在解決中低收入群體住房問題的成功經(jīng)驗(yàn) 7 西南政法大學(xué)碩士學(xué)位論文 結(jié)合中國具體國情和實(shí)際情況對中國的公租房管理工作提出相關(guān)建議 2 文獻(xiàn)研究法 通過收集梳理與公租房有關(guān)的國內(nèi)外學(xué)術(shù)論著論文政府公文和文件以及相關(guān) 網(wǎng)頁等在現(xiàn)有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上對現(xiàn)有的研究范圍進(jìn)行拓展對尚未開發(fā)的角度與深度 進(jìn)行深入研究探討中國公租房管理模式的一系列問題 四創(chuàng)新點(diǎn)及不足 1 創(chuàng)新點(diǎn) 本文的可能創(chuàng)新點(diǎn)是在公租房管理主體中引入非營利組織等其他管理主體并將其 優(yōu)勢與公租房管理中的問題相結(jié)合形成以政府為主導(dǎo)非營利組織等其他管理主體參 與的網(wǎng)絡(luò)治理模式 2 不足之處 本文的不足之處在 于缺乏實(shí)際調(diào)研對研究主題涉及的內(nèi)容研究地還不夠深入 二公租房管理的基本理論 一相關(guān)概念界定 1 公租房的概念解析 公租房即 公共租賃住房 的簡稱鑒于各國國情和社會文化背景不同公租房在 各個(gè)國家的叫法也各異例如在英國公租房稱為 可負(fù)擔(dān)住宅 在法國稱為 廉價(jià)住 宅 在香港則稱為 公屋 等等而在我國公租房概念的提出是近幾年的事情對其概 念內(nèi)涵的定義和理解各地還存在一定的差異 在中央政府積極興建保障性住房的號召下地方政府開始陸陸續(xù)續(xù)興建公租房結(jié) 合地方實(shí)際很多地方政府在把握國家總體方向的基礎(chǔ)上對地方的公租房也滲入了地 8 公租房管理模式研究 方特色對公租房的概念也有了新的定義例如重慶將公租房定義為 在住房市場 化大背景下由政府提供政策支持限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格由政府或政府 3 委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃 的房屋《上 海市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》認(rèn)為 公共租賃住房是政府提供政策支持通過 專業(yè)機(jī)構(gòu)采用市場機(jī)制運(yùn)營根據(jù)基本居住要求限定住房面積和條件按略低于市場水 4 平的租賃價(jià)格向規(guī)定對象供應(yīng)的保障性租賃住房 北京市則認(rèn)為公共租賃住房是 政府提供政策支持限定戶型面積供應(yīng)對象和租金水平面向本市中低收入住房困難 家庭等群體出租的住房 5 本文認(rèn)為關(guān)于公租房結(jié)合各方面的研究較為準(zhǔn)確的定義是以政府為主導(dǎo)由政 府建設(shè)或由政府提供優(yōu)惠政策鼓勵建設(shè)的以較低租金出租給達(dá)不到廉租房申請要求短