【文章內容簡介】 購買者，根據(jù)市場需求變化調整產品。 【該題針對 “房地產市場分析的概念與作用 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158310】 9. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P148。這種業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用（管理費用、銷售費用和財務費用）、銷售稅費，現(xiàn)金流入是銷售收入。 【該題針對 “房地產投資活動中的現(xiàn)金流量 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158311】 10. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見教材 P153。選項 D 的利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定。 【該題針對 “利息與利率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158312】 11. 【正確答案】： ABC 【 答案解析】： 參見教材 P151。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤； ② 通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償； ③ 風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。 【該題針對 “資金時間價值的概念 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158313】 12. 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 16 頁 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對 “經濟評價指標體系 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158314】 13. 【正確 答案】： ADE 【答案解析】： 參見教材 P239（三）不確定型決策方法。 【該題針對 “決策的方法 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158315】 14. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見教材 P307。由于商用房地產抵押貸款的還款來源主要是商用房地產的凈經營收入，而凈經營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導致商用房地產抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔了更高的風險。 【該題針對 “房地產抵押貸款 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158316】 15. 【正確答案】： ABCD 【答案解析】： 參見教材 P365。稅前現(xiàn)金流 =凈經營收入－抵押貸款還本付息。所以 E選項不正確。 【該題針對 “收益性物業(yè)經營狀況的評估 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158317】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P5。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷想更高層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。 【該題針對 “房地產投資概述 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158320】 2. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P6。賽馬場和酒店屬于酒店和休閑娛樂設施。 【該題針對 “房地產投資概述 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158321】 3. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P97。（三）選擇房地產經紀機構應注意的問題 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 17 頁 【該題針對 “選擇物業(yè)租售形式 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158322】 4. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P119。 【該題針對 “市場細分 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158324】 5. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P133。有些產品品牌差異明顯，但消費者并不愿花長時間來選擇和估價，而是不斷變換所購產品的品牌，這種購買行為稱為化解不協(xié)調購買行為。 【該題針對 “消費者購買決策過程 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158326】 6. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P156。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158328】 7. 【正 確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P180?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。 【該題針對 “財務凈現(xiàn)值 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158330】 8. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P172。房地產置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用 “購買 —更新改造 —出售 ”模式時，其投資與成本特點與 “開發(fā) —出售 ”模式相似。 【該題針對 “投資與成本 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158331】 9. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P219。 【該題針對 “房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158333】 10. 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 18 頁 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P213。中低價位的商品住宅和經濟適用房項目，其銷售周期遠遠低于高檔商品住宅項目；商用房地產開發(fā)項目的租售周期，遠遠大于住宅項目。 【該題針對 “房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158335】 11. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P254。 【該題針對 “可行性研究 的內容 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158337】 12. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P302。 【該題針對 “房地產開發(fā)貸款 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158339】 13. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P317。權益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經營管理和開發(fā)為主營業(yè)務，主要收入是房地產出租收入。 【該題針對 “房地產投資信托基金分類與組織形式和結構 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158341】 14. 【正確答案】： 對 【答 案解析】： 參見教材 P335 【該題針對 “物業(yè)管理 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158343】 15. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P356。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。 【該題針對 “零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158345】 四、計算題 1. 【正確答案】： （ 1）已知： i=6%/12=％， s=%， n=1512=180（月）， m=512=60（月），抵押貸款額 P=10060%=60（萬元） （ 2）許某月還款 A=P[i39。(1+i39。)n/((1+i39。)1)]=600000[(%(1+%)180)/(1+%)1801)]=(元） （ 3） 2020 年 1 月 1 日欠銀行本金 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 19 頁 P=A[(1+i39。)nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【該題針對 “現(xiàn)金流量與資金時間價值 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158353】 2. 【正確答案】： 1．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 （ 1）租金收入現(xiàn)值 P1： P1=A1/(is)[1(1+s)n/(1+i)n]=100 元 /㎡ 12100 ㎡ /(14%2%)[1(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12 萬元 （ 2）轉售收入現(xiàn)值： 設轉售收入為 x萬元，則轉售收入現(xiàn)值為： x/(1+14%)10 （ 3）現(xiàn)金流入現(xiàn)值 = 萬元 +x/(1+140%)10 2．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流出現(xiàn)值： （ 1）追加首付款： P1=13 萬元 （ 2）定金： P2=10 萬元 (1+14%)= 萬元 （ 3）貸款償還現(xiàn)值 P3： 1）計算時點時總房價： 100 ㎡ 10000 元 /㎡ (1+14%)=114 萬元 2）計算時點時的貸款額： P=114 萬元 (+13)萬元 = 萬元 3）年還本付息額 A： A=Pi/[1(1+i)n]= 萬元 %/[1(1+%)15]= 萬元 年還本付息額 A的折現(xiàn)值 P3=Ai/[1(1+i)n]= 萬元 /14%[1(1+14%)15]= 萬元 （ 4）出租成本的現(xiàn)值 P4： P4=A2/i[1(1+i)n]=6 萬元 /14%[1(1+14%)10]= 萬元 （ 5）裝修費用的現(xiàn)值 P5： P5=10 萬元 (1+14%)10= 萬元 （ 6）現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =P1+P2+P3+P4+P5=(13++++)萬元 = 萬元 3．轉信單價 令凈現(xiàn)值為 0，即：現(xiàn)金流入現(xiàn)值一現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =0 萬元 +x/(1+14%) 萬元 =0 x= 萬元 轉售單價為： 萬元 /100 ㎡ =15759 元 /㎡ 【該題針對 “現(xiàn)金流量與資金時間價值 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158357】 模擬試題（二） 一、單項選擇題 （ ）。 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 20 頁 業(yè) ，正確的是（ ）。（ 2020 年試題） ，通常將房地產投資分為（ ）種類型。 ，從建筑物竣工之日起算，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ） 。 15%，國債投資收益率為 10%，市場整體的平均收益率為 20%，則房地產業(yè)的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)是（ ）。 2020 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該是同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。 個月 年 （ ）。 （ ）。 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 21 頁 ，開發(fā)商要對項目進行初步檢查。檢查后由（ ）列出質量缺陷清單。 （ ）。 11.（ ）就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。 2020 年住宅的預測銷售量為 500 萬㎡，實際銷售量為 650 萬㎡，平滑指數(shù)為 ，利用指數(shù)平滑法預測的該市 2020 年住宅銷售量為（ ）萬㎡。 ，在簽訂購房協(xié)議 15 天內，如果不滿意可以無條件 退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ ）。（ 2020 年試題） 10%，通貨膨脹率為 4%，則實際利率為（ ）。 % % % % 6%，按月等比遞增償還期限為 20 年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 %，首期償還額為 2600 元，則該家庭在第 5 年最后一個月的還款額是（ ）元。 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 22 頁 “購買 — 更新改造 — 出租 — 出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，錯誤的是（ ）。 ，其上的數(shù)值代表不同時點 “ 1”時點