【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)買者，根據(jù)市場(chǎng)需求變化調(diào)整產(chǎn)品。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158310】 9. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P148。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、銷售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷售收入。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158311】 10. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P153。選項(xiàng) D 的利率是由可貸資金的供給與需求決定，不是由貨幣的供求決定。 【該題針對(duì) “利息與利率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158312】 11. 【正確答案】： ABC 【 答案解析】： 參見(jiàn)教材 P151。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)； ② 通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償； ③ 風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。 【該題針對(duì) “資金時(shí)間價(jià)值的概念 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158313】 12. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 16 頁(yè) 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P178 表 62。 【該題針對(duì) “經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158314】 13. 【正確 答案】： ADE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P239（三）不確定型決策方法。 【該題針對(duì) “決策的方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158315】 14. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P307。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)抵押貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158316】 15. 【正確答案】： ABCD 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P365。稅前現(xiàn)金流 =凈經(jīng)營(yíng)收入－抵押貸款還本付息。所以 E選項(xiàng)不正確。 【該題針對(duì) “收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)估 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158317】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P5。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強(qiáng)不斷想更高層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場(chǎng)最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較小。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資概述 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158320】 2. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P6。賽馬場(chǎng)和酒店屬于酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資概述 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158321】 3. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P97。（三）選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問(wèn)題 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 17 頁(yè) 【該題針對(duì) “選擇物業(yè)租售形式 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158322】 4. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P119。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)細(xì)分 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158324】 5. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P133。有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長(zhǎng)時(shí)間來(lái)選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購(gòu)產(chǎn)品的品牌，這種購(gòu)買行為稱為化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為。 【該題針對(duì) “消費(fèi)者購(gòu)買決策過(guò)程 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158326】 6. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P156。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。 【該題針對(duì) “名義利率與實(shí)際利率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158328】 7. 【正 確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P180?；鶞?zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 【該題針對(duì) “財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158330】 8. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P172。房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用 “購(gòu)買 —更新改造 —出售 ”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與 “開(kāi)發(fā) —出售 ”模式相似。 【該題針對(duì) “投資與成本 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158331】 9. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P219。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158333】 10. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 18 頁(yè) 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P213。中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158335】 11. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P254。 【該題針對(duì) “可行性研究 的內(nèi)容 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158337】 12. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P302。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158339】 13. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P317。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)管理和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158341】 14. 【正確答案】： 對(duì) 【答 案解析】： 參見(jiàn)教材 P335 【該題針對(duì) “物業(yè)管理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158343】 15. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P356。聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。 【該題針對(duì) “零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158345】 四、計(jì)算題 1. 【正確答案】： （ 1）已知： i=6%/12=％， s=%， n=1512=180（月）， m=512=60（月），抵押貸款額 P=10060%=60（萬(wàn)元） （ 2）許某月還款 A=P[i39。(1+i39。)n/((1+i39。)1)]=600000[(%(1+%)180)/(1+%)1801)]=(元） （ 3） 2020 年 1 月 1 日欠銀行本金 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 19 頁(yè) P=A[(1+i39。)nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158353】 2. 【正確答案】： 1．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 （ 1）租金收入現(xiàn)值 P1： P1=A1/(is)[1(1+s)n/(1+i)n]=100 元 /㎡ 12100 ㎡ /(14%2%)[1(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12 萬(wàn)元 （ 2）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值： 設(shè)轉(zhuǎn)售收入為 x萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值為： x/(1+14%)10 （ 3）現(xiàn)金流入現(xiàn)值 = 萬(wàn)元 +x/(1+140%)10 2．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流出現(xiàn)值： （ 1）追加首付款： P1=13 萬(wàn)元 （ 2）定金： P2=10 萬(wàn)元 (1+14%)= 萬(wàn)元 （ 3）貸款償還現(xiàn)值 P3： 1）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)總房?jī)r(jià)： 100 ㎡ 10000 元 /㎡ (1+14%)=114 萬(wàn)元 2）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)的貸款額： P=114 萬(wàn)元 (+13)萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 3）年還本付息額 A： A=Pi/[1(1+i)n]= 萬(wàn)元 %/[1(1+%)15]= 萬(wàn)元 年還本付息額 A的折現(xiàn)值 P3=Ai/[1(1+i)n]= 萬(wàn)元 /14%[1(1+14%)15]= 萬(wàn)元 （ 4）出租成本的現(xiàn)值 P4： P4=A2/i[1(1+i)n]=6 萬(wàn)元 /14%[1(1+14%)10]= 萬(wàn)元 （ 5）裝修費(fèi)用的現(xiàn)值 P5： P5=10 萬(wàn)元 (1+14%)10= 萬(wàn)元 （ 6）現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =P1+P2+P3+P4+P5=(13++++)萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 3．轉(zhuǎn)信單價(jià) 令凈現(xiàn)值為 0，即：現(xiàn)金流入現(xiàn)值一現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =0 萬(wàn)元 +x/(1+14%) 萬(wàn)元 =0 x= 萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售單價(jià)為： 萬(wàn)元 /100 ㎡ =15759 元 /㎡ 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158357】 模擬試題（二） 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 20 頁(yè) 業(yè) ，正確的是（ ）。（ 2020 年試題） ，通常將房地產(chǎn)投資分為（ ）種類型。 ，從建筑物竣工之日起算，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為（ ） 。 15%，國(guó)債投資收益率為 10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。 2020 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該是同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。 個(gè)月 年 （ ）。 （ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 21 頁(yè) ，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。檢查后由（ ）列出質(zhì)量缺陷清單。 （ ）。 11.（ ）就是特定商品的潛在購(gòu)買者數(shù)量。 2020 年住宅的預(yù)測(cè)銷售量為 500 萬(wàn)㎡，實(shí)際銷售量為 650 萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為 ，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市 2020 年住宅銷售量為（ ）萬(wàn)㎡。 ，在簽訂購(gòu)房協(xié)議 15 天內(nèi)，如果不滿意可以無(wú)條件 退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（ ）。（ 2020 年試題） 10%，通貨膨脹率為 4%，則實(shí)際利率為（ ）。 % % % % 6%，按月等比遞增償還期限為 20 年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 %，首期償還額為 2600 元，則該家庭在第 5 年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 22 頁(yè) “購(gòu)買 — 更新改造 — 出租 — 出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。 ，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn) “ 1”時(shí)點(diǎn)