【正文】 “財務(wù)報表的編制 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157773】 29. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P259。 【該題針對 “盈虧平衡分析的基本原理 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157757】 25. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P242。稅前現(xiàn)金回報率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始 現(xiàn)金投資。 【該題針對 “復(fù)利計算 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157738】 17. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P156。 【該題針對 “制定租售方案 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157732】 14. 【正確答案】： A 【答案解析 】： 參見教材 P156。 【該題 針對 “市場趨勢分析 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157724】 10. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P122。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157717】 6. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P65。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)較快，流動性好，風(fēng)險相對 較小，但收益率也較低。2020年 8月 1日李某以 10000元 /㎡的價格購買了其中 100㎡的店面，并向開發(fā)商支付了 10萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為 36年。 。 ，主要是因為顧客需 求存在差異性。 、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 7 頁 ，從投資的角度看主要取決于（ ）。 （ ）指標(biāo)從某一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。 10%，所需費用，小型項目約占投資的 %～ %，大型復(fù)雜工程約占投資的 %～ %，該階段為（ ）。 % % % 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 4 頁 ％ ，當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（ ）進行比選。 “月”時，實際利率小于名義利率 10年內(nèi)的月收入為 8000元，如果其月收入的 40%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為 6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是（ ）。（ 2020年試題） 品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。 /建筑面積 /房屋總面積 /新竣工面積 /所有建筑面積 ，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ）。 （ ）。 ，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 3 頁 2020年購買 住房時申請了一筆 20萬美元的貸款，貸款方式為“ 2/28”。則張某的這項投資在第 4年的利息備付率是（ ）。 ，其財務(wù)評價過程通常僅用一個（ ）就可以完成。 % % % % ，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（ ）。 （ ）。 =有效毛 收入－經(jīng)營費用 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入 =稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金一所得稅 =凈經(jīng)營收入－抵押貸款還本付息 =凈經(jīng)營收入－準(zhǔn)備金抵押貸款還本付息 三、判斷題 ，投資風(fēng)險也相對較小。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 8 頁 工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大?，F(xiàn)許某擬于 2020年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。李某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為 10萬元。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險 ”知識點進行 考核】 【答疑編號 10157714】 4. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P39。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 30%。 【該題針對 “影 響消費者購買行為的主要因素 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157728】 12. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P113 圖 43 市場定義的層次。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 11 頁 【該題針對 “復(fù)利計算 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157736】 16. 【正確答案】： D 【答案解析】 ： 參見教材 P158161。 FIRR=16%+100/(100+|50|)*(17%16%)=% 【該題針對 “財務(wù)內(nèi)部收益率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157745】 21. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P202。 【該題針對 “方案經(jīng)濟比選方法的選擇 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157755】 24. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P217。三項預(yù)測值（估計值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。土地儲備貸款實行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 【該題針對 “零售商業(yè)物業(yè)管理 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157786】 二、多項選擇題 1. 【正確答案】： BDE 【答案解析】： 參見教材 P7。 【該題針對 “市場定位 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158309】 8. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見教材 P137。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤； ② 通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償； ③ 風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。 【該題針對 “收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158317】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P5。 【該題針對 “消費者購買決策過程 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158326】 6. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P156。中低價位的商品住宅和經(jīng)濟適用房項目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項目。(1+i39。 2020 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該是同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。 ，在簽訂購房協(xié)議 15 天內(nèi)，如果不滿意可以無條件 退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ ）。則該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。 ，應(yīng)用的前提條件是投資項目的（ ）可預(yù)測。 ，最主要的收入記錄是（ ）。 ，前者還考慮了（ ）。 三、判斷題 ，那么其在轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中不會受到利率影響。（ ） 對 錯 、管理費用和財務(wù)費用。該家庭月總收入 16000 元，最多能以月收入的 30%支付住房貸款的月還款額。 (2)第 3 年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為 2500 萬元、 150 萬元、 700 萬元。 (12 分 )。 【該題針對 “風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158323】 4. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P7。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158332】 8. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P35。 【該 題針對 “市場規(guī)模的估計 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158340】 12. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P117。 2600（ 1+%） ^(5121)=。 【該題針對 “通貨膨脹的影響 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158351】 19. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P181。速動比率 =（流動資產(chǎn)總額 存貨） /流動負(fù)債總額 =(30001500)/4000=%。銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158371】 2. 【正確答案】： BDE 【答案解析】： 參見教材 P37。 【該題針對 “資金時間價值的概念 ”知識點進行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 36 頁 【答疑編號 10158377】 8. 【正確答案 】： AD 【答案解析】： 參見教材 P201，投資回報率的公式。（四）項目評估與決策。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。 【該題針對 “經(jīng)濟評價指標(biāo)體系 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158379】 10. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P229。 【該題針對 “房地產(chǎn)泡沫與過熱 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158373】 4. 【正確答案】： BCD 【答案解析】： 參見教材 P9 94，（五）編制竣工檔案。操作風(fēng)險是由于個人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn) “假按揭 ”。 【該題針對 “投資估算 ”知識點進行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 34 頁 【答疑編號 10158364】 30. 【 正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P266。 (95/235)*100%=40% 【該題針對 “概率分析中的期望值法 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158359】 25. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P229，圖 76 風(fēng)險分析的三個階段 。 【該題針對 “財務(wù)凈現(xiàn)值 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158352】 20. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P182。圖 57。 【該題針對 “市場趨勢分析 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158342】 13. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P123。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158334】 9. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P91。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158325】 5. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P25。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。 (3)計算期 (開發(fā)經(jīng)營期 )。 （ 2）如保持月償還額不變，該家庭需在第 6 年初一次性提前償還貸款多少元？ （ 3）若