【導(dǎo)讀】，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資（）。，不屬于間接投資形式的是（）。，指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工使用所占用的是時(shí)間長(zhǎng)短。數(shù)值上，平均建設(shè)周期=（）。的，要求到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）。，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過程中采用的是（）模式。品來說，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是（）。的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。者在第6年第6個(gè)月的還款額為（）元。2020年購(gòu)買住房時(shí)申請(qǐng)了一筆20萬(wàn)美元的貸款，貸款方式為“2/28”。的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是（）。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為，其中支付銀?？畹牡盅嘿J款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴?

　　

【正文】 購(gòu)買者數(shù)量。 【該 題針對(duì) “市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158340】 12. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P117。 *650+（ ） *500= 萬(wàn)㎡。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)趨勢(shì)分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158342】 13. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P123。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)定位 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158344】 14. 【正確答案】： A 【 答案解析】： 參見教材 P157。實(shí)際利率 =（ 1+名義利率） /（ 1+通貨膨脹率） 1=(1+10%)/(1+4%)1=%。 【該題針對(duì) “名義利率與實(shí)際利率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158346】 15. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P158161。第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第 59 個(gè)月。 2600（ 1+%） ^(5121)=。 【該題針對(duì) “復(fù)利計(jì)算 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158348】 16. 【正確答案】： B 【 答案解析】： 參見教材 P150。圖 57。房地產(chǎn)的購(gòu)買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的 “0”時(shí)點(diǎn)。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 32 頁(yè) 【答疑編號(hào) 10158349】 17. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P158161。 [(1+6%/12)^(12*3)1]= 萬(wàn)元。 【該題針對(duì) “復(fù)利的計(jì)算 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158350】 18. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P179。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收 入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。 【該題針對(duì) “通貨膨脹的影響 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158351】 19. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P181。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 【該題針對(duì) “財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158352】 20. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P182。 FIRR=14%+450*(15%14%)/(450+|200|)=% 【該題針對(duì) “財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158354】 21. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P189。開發(fā)成本利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) /項(xiàng)目總開發(fā)成本 =（ 45002482600370） /2600=％。 【該題針對(duì) “成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158355】 22. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P202。利息備付率 =息稅前利潤(rùn) /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用。 【該題針對(duì) “利息備付率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158356】 23. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 33 頁(yè) 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P205。速動(dòng)比率 =（流動(dòng)資產(chǎn)總額 存貨） /流動(dòng)負(fù)債總額 =(30001500)/4000=%。 【該題針對(duì) “速動(dòng)比率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158358】 24. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P233。 (95/235)*100%=40% 【該題針對(duì) “概率分析中的期望值法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158359】 25. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P229，圖 76 風(fēng)險(xiǎn)分析的三個(gè)階段 。 【該題針對(duì) “風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158360】 26. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P218219。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158361】 27. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P241。 【該題針對(duì) “傳統(tǒng)投資決策方法的局限性 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158362】 28. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P257。收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率 或空置率，運(yùn)營(yíng)成本占毛租金收入比率。 【該題針對(duì) “選擇基礎(chǔ)參數(shù) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158363】 29. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P261。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 【該題針對(duì) “投資估算 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 34 頁(yè) 【答疑編號(hào) 10158364】 30. 【 正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P266。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158365】 31. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P284。有限責(zé)任合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司主要通過在私人市場(chǎng)上向私人投資者、機(jī)構(gòu)投資者出售有限責(zé)任權(quán)益份額融通資金。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)權(quán)益融資 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158366】 32. 【正 確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P306。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購(gòu)買自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時(shí)，還可同事申請(qǐng)商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)抵押貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158367】 33. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P309。操作風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實(shí)際操作中銀行無法像對(duì)公司客戶那樣進(jìn)行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn) “假按揭 ”。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)抵押貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158368】 34. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P354。居住區(qū)商場(chǎng)：建筑規(guī)模一般在 3000—10000 平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5 萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在 3000 萬(wàn)～ 10000 萬(wàn)元之間，居住區(qū)商場(chǎng)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶。 【該題針對(duì) “零售商業(yè)物業(yè)分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158369】 35. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P376。對(duì)出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是租金清單。 【該題針對(duì) “收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158370】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 35 頁(yè) 二、多項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見教材 P17。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158371】 2. 【正確答案】： BDE 【答案解析】： 參見教材 P37。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158372】 3. 【正確答案】： ABD 【答案解析】： 參見教材 P56，（二）住房問題和住房保障。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)泡沫與過熱 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158373】 4. 【正確答案】： BCD 【答案解析】： 參見教材 P9 94，（五）編制竣工檔案。 【該題針對(duì) “竣工驗(yàn)收 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158374】 5. 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見教材 P113，圖 43 市場(chǎng)定義的層次。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158375】 6. 【正確答案】： ABC 【答案解 析】： 參見教材 P148150。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158376】 7. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見教材 P151。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)； ② 通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償； ③ 風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。 【該題針對(duì) “資金時(shí)間價(jià)值的概念 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 36 頁(yè) 【答疑編號(hào) 10158377】 8. 【正確答案 】： AD 【答案解析】： 參見教材 P201，投資回報(bào)率的公式。 【該題針對(duì) “現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158378】 9. 【正確答案】： AD 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對(duì) “經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158379】 10. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P229。（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法。 【該題針對(duì) “風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過程和方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158380】 11. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158381】 12. 【正確答案】： AB 【答案解析】： 參見教材 P216。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。 【該題針對(duì) “盈虧平衡分析的基本原理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158382】 13. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見教材 P（四）項(xiàng)目評(píng)估與決策。 【該題針對(duì) “可行性研究的工作階段 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158383】 14. 【正確答案】： AB 【答案解析】： 參見教材 P324。項(xiàng)目融資主體的組織形式主要有：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 37 頁(yè) 【答疑編號(hào) 10158384】 15. 【正確答案】： BCD 【答案解析】： 參見教材 P377。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財(cái)務(wù)收支報(bào)告 中，應(yīng)首先有一個(gè)包括租金清單、空置情況和拖欠或收租損失報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)概況介紹。 【該題針對(duì) “收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158385】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見教材 P19。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會(huì)因?yàn)槔实纳仙斐刹焕挠绊?，因?yàn)樾碌耐顿Y者必須支付較高的融資成本，從而是其置業(yè)投資的凈收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購(gòu)買價(jià)格也就會(huì)大為降低。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158386】 2. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見教材 P27。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)