【正文】 32. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P303。在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣，主要取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度。 【該題針對(duì) “市場(chǎng)調(diào)查的步驟 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158308】 7. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P123，（一）市場(chǎng)定位的含義和方式。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。所以 E選項(xiàng)不正確。有些產(chǎn)品品牌差異明顯，但消費(fèi)者并不愿花長(zhǎng)時(shí)間來(lái)選擇和估價(jià)，而是不斷變換所購(gòu)產(chǎn)品的品牌，這種購(gòu)買(mǎi)行為稱為化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158333】 10. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 18 頁(yè) 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P213。 【該題針對(duì) “零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158345】 四、計(jì)算題 1. 【正確答案】： （ 1）已知： i=6%/12=％， s=%， n=1512=180（月）， m=512=60（月），抵押貸款額 P=10060%=60（萬(wàn)元） （ 2）許某月還款 A=P[i39。 15%，國(guó)債投資收益率為 10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ ）。 2020 年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為 500 萬(wàn)㎡，實(shí)際銷(xiāo)售量為 650 萬(wàn)㎡，平滑指數(shù)為 ，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市 2020 年住宅銷(xiāo)售量為（ ）萬(wàn)㎡。 于零 ，當(dāng) i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為 450 萬(wàn)元；當(dāng) i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為 200萬(wàn)元，平均資本金成本率為 %，基準(zhǔn)收益率為 10%。 ，不包括（ ）分析。 1～ 5 萬(wàn)人，年?duì)I業(yè)額在 3000 萬(wàn)～ 10000 萬(wàn)元之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型稱為（ ） 。 — 持有 — 出租 — 出售 — 更新改造 — 出租 — 出售 — 更新改造 — 出售 — 持有 — 出租 — 出售 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 26 頁(yè) — 銷(xiāo)售 ，資金時(shí)間價(jià)值的大小主要取決于（ ）。 ，應(yīng)首先有一個(gè)包括（ ）報(bào)告等內(nèi)容的經(jīng)營(yíng)概況介紹。（ ） 對(duì) 錯(cuò) 1。（ ） 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 29 頁(yè) 對(duì) 錯(cuò) 四、計(jì)算題 。建設(shè)期只計(jì)息不還款，第 3 年開(kāi)始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3 年還清。 (所有的投資和收入均發(fā)生在年末 )。通常分為收益性，增值性和機(jī)會(huì)性 3 種?？罩寐剩侵笀?bào)告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。市場(chǎng)規(guī)模就是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者數(shù)量。第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第 59 個(gè)月。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收 入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。 【該題針對(duì) “利息備付率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158356】 23. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 33 頁(yè) 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P205。 【該題針對(duì) “選擇基礎(chǔ)參數(shù) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158363】 29. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P261。政策性住房抵押貸款利率較低，通常只面向參與繳納住房公積金、購(gòu)買(mǎi)自住房屋的家庭，且貸款額度有一定限制。 【該題針對(duì) “收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158370】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 35 頁(yè) 二、多項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P17。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)； ② 通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償； ③ 風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。 【該題針對(duì) “盈虧平衡分析的基本原理 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158382】 13. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158386】 2. 【正確答案】： 對(duì) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P27。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 37 頁(yè) 【答疑編號(hào) 10158384】 15. 【正確答案】： BCD 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P377。（二）風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法。 【該題針對(duì) “竣工驗(yàn)收 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158374】 5. 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P113，圖 43 市場(chǎng)定義的層次。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)抵押貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158368】 34. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P354。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收入等）都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過(guò)某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。 【該題針對(duì) “風(fēng)險(xiǎn)分析的一般過(guò)程和方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158360】 26. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P218219。 FIRR=14%+450*(15%14%)/(450+|200|)=% 【該題針對(duì) “財(cái)務(wù)內(nèi) 部收益率 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158354】 21. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P189。房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的 “0”時(shí)點(diǎn)。服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。根據(jù)初步檢查情況，由項(xiàng)目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷 “清單 ”，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過(guò)最終的正式驗(yàn)收。 15%=10%+系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) *（ 20%10%），得出系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)投資概述 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158318】 2. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P23。取 20 年。據(jù)估 算，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)期為 2 年，第 3 年即可出租。（ ） 對(duì) 錯(cuò) ，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。（ ） 對(duì) 錯(cuò) ：①綜合驗(yàn)收；②單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；③竣工驗(yàn)收備案。 B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法 ，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括（ ）。 （ ）。 ，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 23 頁(yè) =可用于還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =銷(xiāo)售利潤(rùn) /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =凈利潤(rùn) /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =息稅前利潤(rùn) /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為 6000 萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 3000 萬(wàn)元和 4000 萬(wàn)元，存貨為 1500 萬(wàn)元 。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 22 頁(yè) “購(gòu)買(mǎi) — 更新改造 — 出租 — 出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》 第 21 頁(yè) ，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查。)nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158353】 2. 【正確答案】： 1．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流入現(xiàn)值 （ 1）租金收入現(xiàn)值 P1： P1=A1/(is)[1(1+s)n/(1+i)n]=100 元 /㎡ 12100 ㎡ /(14%2%)[1(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12 萬(wàn)元 （ 2）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值： 設(shè)轉(zhuǎn)售收入為 x萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值為： x/(1+14%)10 （ 3）現(xiàn)金流入現(xiàn)值 = 萬(wàn)元 +x/(1+140%)10 2．在 2020 年 8 月 1 日的現(xiàn)金流出現(xiàn)值： （ 1）追加首付款： P1=13 萬(wàn)元 （ 2）定金： P2=10 萬(wàn)元 (1+14%)= 萬(wàn)元 （ 3）貸款償還現(xiàn)值 P3： 1）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)總房?jī)r(jià)： 100 ㎡ 10000 元 /㎡ (1+14%)=114 萬(wàn)元 2）計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)的貸款額： P=114 萬(wàn)元 (+13)萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 3）年還本付息額 A： A=Pi/[1(1+i)n]= 萬(wàn)元 %/[1(1+%)15]= 萬(wàn)元 年還本付息額 A的折現(xiàn)值 P3=Ai/[1(1+i)n]= 萬(wàn)元 /14%[1(1+14%)15]= 萬(wàn)元 （ 4）出租成本的現(xiàn)值 P4： P4=A2/i[1(1+i)n]=6 萬(wàn)元 /14%[1(1+14%)10]= 萬(wàn)元 （ 5）裝修費(fèi)用的現(xiàn)值 P5： P5=10 萬(wàn)元 (1+14%)10= 萬(wàn)元 （ 6）現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =P1+P2+P3+P4+P5=(13++++)萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 3．轉(zhuǎn)信單價(jià) 令凈現(xiàn)值為 0，即：現(xiàn)金流入現(xiàn)值一現(xiàn)金流出現(xiàn)值 =0 萬(wàn)元 +x/(1+14%) 萬(wàn)元 =0 x= 萬(wàn)元 轉(zhuǎn)售單價(jià)為： 萬(wàn)元 /100 ㎡ =15759 元 /㎡ 【該題針對(duì) “現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158357】 模擬試題（二） 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158339】 13. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P317。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。賽馬場(chǎng)和酒店屬于酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施。 【該題針對(duì) “決策的方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158315】 14. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P307。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用）、銷(xiāo)售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷(xiāo)售收入。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158305】 4. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P26 【該題針對(duì) “施工組織設(shè)計(jì)的編制方法 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10158306】 5. 【正確答案】： BCDE 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P67～ 81。 【該題針對(duì) “房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案 ”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號(hào) 10157783】 34. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見(jiàn)教材 P331。 【該題針對(duì)