【正文】 100 萬元購買一套 200 萬元的商品房，貸款期限為 3 年，年利率為 6%，按月計息，采用到期 一次付清的還款方式， 3 年后該家庭應(yīng)向銀行還利息（ ）萬元。 20 年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ）。 ，那么該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值會（ ）。 于零 ，當(dāng) i1=14%時，凈現(xiàn)值為 450 萬元；當(dāng) i2=15%時，凈現(xiàn)值為 200萬元，平均資本金成本率為 %，基準(zhǔn)收益率為 10%。則該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。 % % % % 2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500 萬元，銷售稅金及附加為 248 萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370 萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（ ）。 % % % ％ （ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 23 頁 =可用于還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =銷售利潤 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =凈利潤 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =息稅前利潤 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 4000萬元，資產(chǎn)合計為 6000 萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為 3000 萬元和 4000 萬元，存貨為 1500 萬元 。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為（ )。 % % % % 10 年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為 10%，銀行貸款利率為 6%，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為 235 萬元，凈現(xiàn)值的期望值標(biāo)準(zhǔn)差為 95 萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。 % % % % （ ）階段的工作。 ，不包括（ ）分析。 ，應(yīng)用的前提條件是投資項目的（ ）可預(yù)測。 ，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 24 頁 ，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（ ）。 ，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（ ）。 （ ）。 積金、購買自住房屋的家庭（ ）。 ，又可以申請商業(yè)性住房抵押貸款 “假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。 1～ 5 萬人，年營業(yè)額在 3000 萬～ 10000 萬元之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，這種商業(yè)物業(yè)類型稱為（ ） 。 ，最主要的收入記錄是（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 25 頁 二、多項選擇題 ，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有（ ）。 ，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ）。 （ ）。 ，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。 ，正確的有（ ）。 大于服務(wù)市場 ，現(xiàn)金流出包括購買成本的有（ ）。 — 持有 — 出租 — 出售 — 更新改造 — 出租 — 出售 — 更新改造 — 出售 — 持有 — 出租 — 出售 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 26 頁 — 銷售 ，資金時間價值的大小主要取決于（ ）。 ，前者還考慮了（ ）。 ，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ）。 （ ）。 B.“三項預(yù)測值”法 ，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括（ ）。 12..盈虧平衡分析有（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 27 頁 ，重點(diǎn)評估的內(nèi)容有（ ）。 保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求 （ ）。 ，應(yīng)首先有一個包括（ ）報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹。 三、判斷題 ，那么其在轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中不會受到利率影響。（ ） 對 錯 。（ ） 對 錯 ，是土地供應(yīng)計劃。（ ） 對 錯 ：①綜合驗(yàn)收；②單項工程竣工驗(yàn)收；③竣工驗(yàn)收備案。（ ） 對 錯 ，在歸納總結(jié)階段，應(yīng)對收集的資料經(jīng)過分 析找出差異最大的細(xì)分市場。（ ） 對 錯 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 28 頁 ，是金融機(jī)構(gòu)決定是否提供開發(fā)貸款的先決條件。（ ） 對 錯 （如年、季、月等），并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利。（ ） 對 錯 1。（ ） 對 錯 、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。（ ） 對 錯 ，銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率是的開發(fā)商利潤。（ ） 對 錯 ，它是指準(zhǔn)備出租但還沒有租出去的建筑面積占全部建筑面積的比例。（ ） 對 錯 ，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策。（ ） 對 錯 礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。（ ） 對 錯 ，權(quán)益融資還具有可逆性、負(fù)擔(dān)性等特點(diǎn)。（ ） 對 錯 ，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。（ ） 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 29 頁 對 錯 四、計算題 。該家庭月總收入 16000 元，最多能以月收入的 30%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 12%，最長貸款期限 20 年，最低首付款為房價的 30%，若采用 按月等額償還方式，問： （ 1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為 18000 元，第 5年末銀行貸款利率上調(diào)為 15%。 （ 2）如保持月償還額不變，該家庭需在第 6 年初一次性提前償還貸款多少元？ （ 3）若保持月收入用于還款的比率不變，并且不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（ 8分） ，期限為 40 年，擬建一批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估 算，項目的開發(fā)建設(shè)期為 2 年，第 3 年即可出租。經(jīng)過分析得到以下數(shù)據(jù)： (1)項目建設(shè)投資為 2020 萬元。第 1 年投 資 1000 萬元，其中資本金 500 萬元；第 2 年投資 1000萬元，其中資本金 330 萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。建設(shè)期只計息不還款，第 3 年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分 3 年還清。 (2)第 3 年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為 2500 萬元、 150 萬元、 700 萬元。從第 4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為 3000 萬元、 200 萬元、 750 萬元。 (3)計算期 (開發(fā)經(jīng)營期 )。取 20 年。 請根據(jù)以上資料完成下列工作 。 (不考 慮所得稅 )。 15％，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。 (所有的投資和收入均發(fā)生在年末 )。 (12 分 )。 答案部分 一、單項選擇題 1. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P5。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資概述 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158318】 2. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P23。 B 投資者要達(dá)到理想效果的前提條 件是個投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。 【該題針對 “投資組合理論 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158319】 3. 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 30 頁 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P22。通常分為收益性，增值性和機(jī)會性 3 種。 【該題針對 “風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158323】 4. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P7。對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日起算，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為 經(jīng)濟(jì)壽命。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158325】 5. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P25。 15%=10%+系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù) *（ 20%10%），得出系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù) =。 【該題針對 “投資組合理論 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158327】 6. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P42。吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)，及 1/50%=2 年。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158329】 7. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P39。空置率，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158332】 8. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P35。由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158334】 9. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P91。根據(jù)初步檢查情況，由項目的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷 “清單 ”，這時承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，以便通過最終的正式驗(yàn)收。 【該題針對 “竣工驗(yàn)收 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158336】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 31 頁 10. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P99。目標(biāo)定價法要使用損益平衡圖這一個概念。 【該題針對 “制訂租售方案 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158338】 11. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P112。市場規(guī)模就是特定商品的潛在