【正文】 保持月收入用于還款的比率不變，并且不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（ 8分） ，期限為 40 年，擬建一批發(fā)市場出租經營。（ ） 對 錯 ，它是指準備出租但還沒有租出去的建筑面積占全部建筑面積的比例。（ ） 對 錯 ，是土地供應計劃。 （ ）。 ，除了要分析供求結構，通常還分析（ ）。 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 24 頁 ，如為委托銷售代理的，則代理費應列入（ ）。 % % % ％ （ ）。 % % % % 6%，按月等比遞增償還期限為 20 年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 %，首期償還額為 2600 元，則該家庭在第 5 年最后一個月的還款額是（ ）元。 （ ）。)1)]=600000[(%(1+%)180)/(1+%)1801)]=(元） （ 3） 2020 年 1 月 1 日欠銀行本金 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 19 頁 P=A[(1+i39。 【該題針對 “可行性研究 的內容 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158337】 12. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P302。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158328】 7. 【正 確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P180。 【該題針對 “房地產投資概述 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158320】 2. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P6。 【該題針對 “經濟評價指標體系 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158314】 13. 【正確 答案】： ADE 【答案解析】： 參見教材 P239（三）不確定型決策方法。 【該題針對 “房地產市場分析的概念與作用 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158310】 9. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P148。 【該題針對 “房地產市場細分 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158304】 3. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P55，（四）房地產泡沫的衡量。融資結構分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現(xiàn)條件。對房地產置業(yè)投資項目而言，其財務評價過程通常僅用一個現(xiàn)金流量表就可以完成。[（ 120204500） 2]=。 【該題針對 “利息備付率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157748】 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 12 頁 22. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P200。注意前兩年的利率與兩年后的利率差異。認知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認知價值來制定價格的一種方法。時間序列分析法可進一步分為：簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法、指數(shù)平滑法。 【該題針對 “房地產市場指標 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157716】 5. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P50 圖 22 銷售和出租住宅需求變化示意圖。 答案部分 一、單項選擇題 1. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P1。問： ①許某原月還款額為多少？ ②李某在新還款方案下的首次月還款額為多少 ? 2020年 8月 1日投資開發(fā)大型購物商廈，開發(fā)期為 5年，平均售價為 /㎡。 、國家方針政策、經濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。 ，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個項目的平均銷售周期。 （ ）。 ，可以令投資者從一 宗置業(yè)投資中獲取幾個經濟壽命 ，房地產收入大于零的持續(xù)時間 ，是按房地產市場細分的（ ）標準劃分的。 177。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為 9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）。 ，錯誤的是（ ）。（ 2020年試題） ，屬于心理因素的是（ ）。在數(shù)值上，平均建設周期 =（ ）。 （ CPt），指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工使用所占用的是時間長短。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（ ）模式。第一年和第二年的年利率為 %，兩年后的年利率調整為 %，則該家庭第 28個月的月還款額為（ ）美元。（ 2020年試題） ，購買價格為 100萬元，其中 70萬元為 15年期、年利率 5％、按年等額還款的抵押貸款， 30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。 ，房屋開發(fā)費用不包括（ ）。 二、多項選擇題 ，不正確的有（ ）。 “開發(fā) 銷售”模式的房地產投資業(yè)務來說，現(xiàn)金流出主要包括（ ）等。 、賽馬場、酒店、碼頭、橋梁等。 ，其銷售周期遠遠高于高檔商品住宅項目；商用房地產開發(fā)項目的租售周期，遠遠大于住宅項目。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2020年 1月 1日至 2019年 12月 31日，年利率為 6%，按月等比遞增方式還款（月等比遞增比率為 ％）。如果整個投資經營期的自有資金內部收益率為 14%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為 2020年 8月 1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。平均建設周期 =房屋施工面積 /新竣工面積。 【該題針對 “開工申請與審批 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157722】 9. 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 10 頁 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P116117。 【該題針對 “市場規(guī)模的估計 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157730】 13. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P99。 20萬元貸款， 28 年貸款期限，利用等額支付序列資金回收系數(shù)公式計算可得。利息備付率 =稅息前利潤 /當期應付利息費用 =(利潤 +利息 )/當期應付利息費用（ +） /=。土地費用為固定成本，容積率平衡點 =26000247。 【該題針對 “敏感性分析的 “三項預測值 ”法 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157761】 28. 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 13 頁 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P276。 【該題針對 “土地儲備貸款 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10157781】 33. 【正確答案】： C 【答案解析 】： 參見教材 P327。 【該題針對 “房地產投資概述 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158303】 2. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P3 38。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求變化調整產品。 【該題針對 “資金時間價值的概念 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158313】 12. 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 16 頁 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。由于人人都希望擁有自己的住房，而且在這方面的需求隨著人們生活水平的提高和支付能力的增強不斷想更高層次發(fā)展，所以居住物業(yè)的市場最具潛力，投資風險也相對較小。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。 【該題針對 “房地產開發(fā)項目的主要不確定性因素 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158335】 11. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P254。)n/((1+i39。 個月 年 （ ）。（ 2020 年試題） 10%，通貨膨脹率為 4%，則實際利率為（ ）。 % % % % 2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500 萬元，銷售稅金及附加為 248 萬元，應繳納的土地增值稅為 370 萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（ ）。 ，選擇評價的基礎參數(shù)時，一般將空置率歸為（ ）。 2020年 房地產估價師考試輔導《房地產開發(fā)經營與管理》 第 25 頁 二、多項選擇題 ，屬于房地產投資系統(tǒng)風險的有（ ）。 ，屬于房地產投資項目動態(tài)盈利能力指標的是（ ）。（ ） 對 錯 。（ ） 對 錯 ，銷售利潤等于開發(fā)項目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率是的開發(fā)商利潤。年貸款利率為 12%，最長貸款期限 20 年，最低首付款為房價的 30%，若采用 按月等額償還方式，問： （ 1）該家庭能購買住房的最高總價是多少？若第五年末，該家庭月收入突增為 18000 元，第 5年末銀行貸款利率上調為 15%。從第 4年起每年的租金收入、經營稅費、經營成本分別為 3000 萬元、 200 萬元、 750 萬元。 答案部分 一、單項選擇題 1. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P5。對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日起算，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為 經濟壽命。由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。 *650+（ ） *500= 萬㎡。 【該題針對 “復利計算 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158348】 16. 【正確答案】： B 【 答案解析】： 參見教材 P150。房地產開發(fā)項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，那么該項目的財務凈現(xiàn)值大于零。 【該題針對 “速動比率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158358】 24. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P233。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務費及銷售許可證申領費等。 【該題針對 “房地產抵押貸款 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158367】 33. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P309。 【該題針對 “房地產市場結構 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158372】 3. 【正確答案】： ABD 【答案解析】： 參見教材 P56，（二）住房問題和住房保障。 【該題針對 “現(xiàn)金回報率與投資回報率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158378】 9. 【正確答案】： AD 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對 “可行性研究的工作階段 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158383】 14. 【正確答案】： AB 【答案解析】： 參見教材 P