【正文】 ，在簽訂購房協(xié)議 15 天內(nèi)，如果不滿意可以無條件 退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ ）。 11.（ ）就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。檢查后由（ ）列出質(zhì)量缺陷清單。 （ ）。 2020 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該是同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。 ，從建筑物竣工之日起算，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（ ） 。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 20 頁 業(yè) ，正確的是（ ）。)1)]=600000[(%(1+%)180)/(1+%)1801)]=(元） （ 3） 2020 年 1 月 1 日欠銀行本金 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 19 頁 P=A[(1+i39。(1+i39。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。權(quán)益型 REITs 是以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營管理和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，主要收入是房地產(chǎn)出租收入。 【該題針對 “可行性研究 的內(nèi)容 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158337】 12. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P302。中低價位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項目。 【該題針對 “投資與成本 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158331】 9. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P219。 【該題針對 “財務(wù)凈現(xiàn)值 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158330】 8. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P172。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158328】 7. 【正 確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P180。 【該題針對 “消費者購買決策過程 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158326】 6. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P156。 【該題針對 “市場細(xì)分 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158324】 5. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P133。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資概述 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158321】 3. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P97。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資概述 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158320】 2. 【正確答案】： 錯 【答案解析】： 參見教材 P6。 【該題針對 “收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158317】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P5。稅前現(xiàn)金流 =凈經(jīng)營收入－抵押貸款還本付息。由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營收入，而凈經(jīng)營收入的高低又受到租金水平、出租率、運營成本等市場因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款相對于個人住房抵押貸款來說，承擔(dān)了更高的風(fēng)險。 【該題針對 “經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158314】 13. 【正確 答案】： ADE 【答案解析】： 參見教材 P239（三）不確定型決策方法。從投資的角度看主要有： ① 投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤； ② 通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補償； ③ 風(fēng)險因素，即對因風(fēng)險可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補償。 【該題針對 “利息與利率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158312】 11. 【正確答案】： ABC 【 答案解析】： 參見教材 P151。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158311】 10. 【正確答案】： ABE 【答案解析】： 參見教材 P153。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158310】 9. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P148。 【該題針對 “市場定位 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158309】 8. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見教材 P137。收集一手資料常用的方法有以下四種：觀察法、訪問法、問卷法、實驗法。編制成本計劃屬于建設(shè)階段成本控制的內(nèi)容。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場細(xì)分 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158304】 3. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P55，（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量。 【該題針對 “零售商業(yè)物業(yè)管理 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157786】 二、多項選擇題 1. 【正確答案】： BDE 【答案解析】： 參見教材 P7。 【該題針對 “金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157784】 35. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P355。某筆貸款的綜合風(fēng)險度 =信用等級系數(shù) 貸款方式系數(shù) 期限系數(shù) 項目等級系數(shù)。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條件。土地儲備貸款實行?？顚Ｓ谩⒎忾]管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 房地產(chǎn)項目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發(fā)規(guī)模。房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和公共配套設(shè)施建設(shè)費。對房地產(chǎn)置業(yè)投資項目而言，其財務(wù)評價過程通常僅用一個現(xiàn)金流量表就可以完成。三項預(yù)測值（估計值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。臨界點分析是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng) 險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)。[（ 120204500） 2]=。 【該題針對 “方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157755】 24. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P217。 【該題針對 “現(xiàn)金回報率與投資回報率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157753】 23. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P209。每年的還本付息額用公式則稅前現(xiàn)金回報率 =（ ） 247。 【該題針對 “利息備付率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157748】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 12 頁 22. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P200。 FIRR=16%+100/(100+|50|)*(17%16%)=% 【該題針對 “財務(wù)內(nèi)部收益率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157745】 21. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P202。12=% n=10*12 月 =120 月 最高貸款額 P=3200*{[(1+%)^1201]/[%*(1+%)^120]}=288235 元 【該題針對 “復(fù)利計算 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157742】 19. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157740】 18. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P注意前兩年的利率與兩年后的利率差異。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 11 頁 【該題針對 “復(fù)利計算 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157736】 16. 【正確答案】： D 【答案解析】 ： 參見教材 P158161。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157734】 15. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P161。名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計息次數(shù)的乘積。認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定價格的一種方法。 【該題針對 “影 響消費者購買行為的主要因素 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157728】 12. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P113 圖 43 市場定義的層次。 【該題針對 “目標(biāo)市場選擇 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157726】 11. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P132。最簡單的模式是企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場。時間序列分析法可進(jìn)一步分為：簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的 30%。土地儲備開發(fā)成本包括： ① 征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費； ② 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用； ③ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用； ④ 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用； ⑤ 貸款利息； ⑥ 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出 。上述八個步驟又可歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過 程的四個階段，及投資機(jī)會選擇與決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和租售階段。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157716】 5. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P50 圖 22 銷售和出租住宅需求變化示意圖。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險 ”知識點進(jìn)行 考核】 【答疑編號 10157714】 4. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P39。 【該題針對 “房地產(chǎn)間接投資 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157712】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 9 頁 3. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P21。 【該題針對 “投資概述 ”知識點進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157710】 2. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P11～ 13。 答案部分 一、單項選擇題 1. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P1。李某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為 10萬元。合同規(guī)定，第一年租金為每月 100元 /㎡，此后租金按每年 2020的比率遞增，每年年末一次性收取。 2020年 8月 1日開發(fā)商交房時，李某又支付了 13萬元，余款由商業(yè)銀行提供的 15年期抵押貸款支付，年貸款利率為 %，按年末等額付款方式償還。問： ①許某原月還款額為多少？ ②李某在新還款方案下的首次月還款額為多少 ? 2020年 8月 1日投資開發(fā)大型購物商廈，開發(fā)期為 5年，平均售價為 /㎡?，F(xiàn)許某擬于 2020年 1月 1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。 。 REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。 、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 8 頁 工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大。 ，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素只有資金成本。 ，消費者不經(jīng)常購買，而購買時又有一定的風(fēng)險，所以消費者一般要比較、看貨，只要價格公道、購買方便、機(jī)會合適，消費者就會決