【正文】 ，其目的都是為了營利。 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，），屬于按經濟活動類型劃分的有（）。A B D 投資者在投資過程中使用財務杠桿的主要目的是為了（）。 （） 確立質量文件檔案制度 ，下列房地產開發(fā)的工作內容中，屬于建設階段工作的是（） 《建設用地規(guī)劃許可證》 為適應房地產市場波動，某房地產開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價格，該定價方法為 ，在確定其市場規(guī)模時，有效市場、滲透市場、服務市場三者關系正確的是（）。關于其原因分析，錯誤的是（）。1在新開發(fā)區(qū)內有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉讓土地面積的比率是60%，預計可轉讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉讓土地的價格是()答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。現(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為()。A、權益狀況B、區(qū)位狀況C、實物狀況D、年限狀況答案：A有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為()。但在不確定的市場環(huán)境中，房地產投資往往是不可逆和可延期的。%，則其年名義收益率為12%，實際收益率為，房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款均以復利計算計息，儲蓄存款和國庫券以單利計息。，分享房地產投資活動形成的可分配利潤。，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉售價格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。，房地產市場可劃分為三級市場：一級市場是土地使用權出讓市場，二級市場是土地轉讓、新建商品房租售市場，三級市場是存量房地產交易市場。，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)模大的優(yōu)點。同時意味著，到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當于保本點分析中的報酬率)，最適合答案是A?！伴_發(fā)”模式，有租金收入和運營成本說明是“持有出租”模式，有轉售收入及轉售稅費說明在持有一段時間后出售。③市場概況分析。，主要是由于顧客需求存在著差異性。住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性作出的判斷，反映了實際住房價格與城市經濟基本面指標的協(xié)調關系。如該房地產開發(fā)企業(yè)要求的項目投資內部收益率為16%，則該企業(yè)可競投的最高地價是多少?若政府為控制地價溢價率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定當土地報價達到45000萬元后，改為競投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實現(xiàn)原目標收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所得稅)(12分)2013年試題參考答案一、單項選擇題 2B 二、多項選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3. 4. 5.√ 6. 7. 8.√ 9.√ 10.11.√ 12. 13.√ 14.√ 15.四、計算題：解析：(1)：(2)：(3)注意三筆貸款發(fā)生的時點，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。完成下面項目各期還本付息表。請在答題紙上作答)。()，可以運用概率分析的方法進行定量分析。()。 ，現(xiàn)金流出不包括()。 ()。錯選或多選的，不得分。 ，為各投資方案比較建立共同的基礎，需要編制()。% %% %，在商鋪購買中，銀行提供了貸款額20萬元、貸款期限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。甲實際支付的利息額I甲和乙實際支付的利息額I乙之間的關系為()。(選址) ，在對其開發(fā)的某個住宅項目定價時，銷售價格明顯低于相鄰同檔次的其他住宅項目，該企業(yè)采用的定價方法是()。 ，租期為三年，張某面臨較大的風險是()風險。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10%。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，%，假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。()房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物2m之外和項目紅線范圍內的各種管線、道路工程的建設費用。()系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內部被分散和抵消的那部分風險。、標準差小的方案為優(yōu) 、期望值小的為優(yōu)，期望值大的為優(yōu) 1下列報表中，屬于房地產開發(fā)項目基本財務報表的有()。且此現(xiàn)象重復發(fā)生，空置率最高，供給增長率等于需求增長率 ，價格(租金)和空置率通常是同向變動的在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有()。激勵其更好地管理物業(yè)，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調整的時間間隔較長，或年總營業(yè)額中超出某一基礎營業(yè)額之外的 ，其百分比租金的百分比設置往往較高3某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為()萬元。 2在投資項目的財務報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項目是()。% % % %2張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。 1銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個人住房抵押貸款、%，則名義年利率是()。 根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是()。 下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是()。 當房地產開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。施工現(xiàn)場的安全應由()負責。 1房地產置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。% % % % 某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。 2在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是()。3下列關于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。 5下列關于房地產市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。 6在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有()。)對房地產置業(yè)投資者而言，所投資房地產的適應性的強弱往往與投資風險呈負相關關系。()房地產投資分析中的敏感性分析是在風險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風險分析。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)，并將原有住房出租。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)，表明房地產投資具有()的特性。 ，不需要房地產開發(fā)企業(yè)自行辦理()。 、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。 ，其中貸款額為60萬元，扣除運營費用的年租金收入為18萬元，王某在貸款期內的稅前現(xiàn)金回報率是()。 ，如果按照每個車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投資額，這種投資估算方法是()。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號，全部選對的，得2分。 ，所確定的細分市場必須具備()。 ()決策。()，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權。()、拍、掛方式獲得國有建設用地使用權所繳納的契稅，屬于房地產開發(fā)的期間費用。計算結果保留小數(shù)點后2位。請計算該項目各期借款的還本付息額。銷售費用和銷售稅費為商品住宅銷售收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。(Housing Affordability Index，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房價的上限與該城市實際住房中位數(shù)價格之比，如果HAI 。如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價法，雖然利潤較低，但可以擴大市場份額，提高聲望，以爭取成為市場領導者。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。④敏感性分析。財務內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。，首先是彌補企業(yè)以前的虧損，然后是提取法定盈余公積金，之后是可向投資者分配的利潤。二、多項選擇題，房地產投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資。流動性偏好利率理論則認為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認為利率的高低取決于平均利潤率。開發(fā)建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現(xiàn)金流出。，使該項目在細分市場上占據(jù)有利的競爭位置，可以說，市場定位是塑造一種產品在細分市場的位置。，即可逆性和不可延期性。A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間答案：D在市場法中，土地使用權年限調整屬于()調整。之后，有關方面對其估價結果有異議。1投資利潤率的計算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)答案：A解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。第四篇：2011房地產估價師考試開發(fā)經營與管理真題與答案2011年房地產估價開發(fā)經營與管理試題與答案一、單項選擇題（共35 題，每題1 分）房地產投資適合作為一種長期投資。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲備范圍的是（）。 D ，其要求的投資收益率為10%，經營期為如果為20年，每年經營凈收益相等，則該投資者的年投資回報為（）萬元。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應的編號。 C 資產負債率 ，屬于風險估計與評價的常用方法有（）。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號、用“√”表示正確，用“”表示錯誤。（），最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風險的能力越強。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；計算結果而無計算過程的，不得分。請計算該項目投資的加權凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計概率。質量控制主要包括四個方面，對原材料的檢驗、對配套設施的檢驗、確立控制質量的具體措施和確立質量文件檔案制度。，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關設計參數(shù)、資本化率、貸款利率等；對于房地產置業(yè)投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數(shù)共9 項；供給指標包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標。C 選項屬于勘察設計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發(fā)費。，通常要求投資者權益投資比率不得低于某一要求的比率 ，除對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內容和規(guī)模的分析與選擇外，還應進行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結構的分析與選擇和產品經營方式的分析與選擇。A．投資者應選擇毫無風險的投資組合B．投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D．投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消5．關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A．名義利率對應一年中計息周期的單利計息B．實際利率對應一年中計息周期的復利計息C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D．當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，%%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。A．625%B．%C．%D．%24．某房地產開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。A．B．C．D．32．一般來說，投資于房地產信托基金（REITs）的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。A．投資決策B．規(guī)劃設計C．工程建設D．地域范圍E．產品功能3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。A．土地費用B．權益投資比率C．運營費用D．開發(fā)期E．貸款利率11．政府對企業(yè)投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有（）。（）2．投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。（）9．運用蒙特卡洛法進行風險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性