【正文】 確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中也會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而是其置業(yè)投資的凈收益減少，相應(yīng)地新投資者所能支付的購買價格也就會大為降低。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的財務(wù)收支報告 中，應(yīng)首先有一個包括租金清單、空置情況和拖欠或收租損失報告等內(nèi)容的經(jīng)營概況介紹。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設(shè)項目法人融資。（四）項目評估與決策。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。 【該題針對 “風(fēng)險分析的一般過程和方法 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158380】 11. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率。 【該題針對 “經(jīng)濟評價指標體系 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158379】 10. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P229。 【該題針對 “資金時間價值的概念 ”知識點進行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 36 頁 【答疑編號 10158377】 8. 【正確答案 】： AD 【答案解析】： 參見教材 P201，投資回報率的公式。資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。 【該題針對 “市場規(guī)模的估計 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158375】 6. 【正確答案】： ABC 【答案解 析】： 參見教材 P148150。 【該題針對 “房地產(chǎn)泡沫與過熱 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158373】 4. 【正確答案】： BCD 【答案解析】： 參見教材 P9 94，（五）編制竣工檔案。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158371】 2. 【正確答案】： BDE 【答案解析】： 參見教材 P37。對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是租金清單。居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在 3000—10000 平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口 1～ 5 萬人，年營業(yè)額在 3000 萬～ 10000 萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。操作風(fēng)險是由于個人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn) “假按揭 ”。當政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個人住房抵押貸款中的組合貸款。 【該題針對 “房地產(chǎn)權(quán)益融資 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158366】 32. 【正 確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P306。 【該題針對 “房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)報表的編制 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158365】 31. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P284。 【該題針對 “投資估算 ”知識點進行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 34 頁 【答疑編號 10158364】 30. 【 正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P266。銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。收益相關(guān)指標包括出租率 或空置率，運營成本占毛租金收入比率。 【該題針對 “房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158361】 27. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P241。 (95/235)*100%=40% 【該題針對 “概率分析中的期望值法 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158359】 25. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P229，圖 76 風(fēng)險分析的三個階段 。速動比率 =（流動資產(chǎn)總額 存貨） /流動負債總額 =(30001500)/4000=%。利息備付率 =息稅前利潤 /當期應(yīng)付利息費用。開發(fā)成本利潤率 =開發(fā)利潤 /項目總開發(fā)成本 =（ 45002482600370） /2600=％。 【該題針對 “財務(wù)凈現(xiàn)值 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158352】 20. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P182。 【該題針對 “通貨膨脹的影響 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158351】 19. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P181。 【該題針對 “復(fù)利的計算 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158350】 18. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P179。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量 ”知識點進行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 32 頁 【答疑編號 10158349】 17. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P158161。圖 57。 2600（ 1+%） ^(5121)=。 【該題針對 “名義利率與實際利率 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158346】 15. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P158161。 【該題針對 “市場定位 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158344】 14. 【正確答案】： A 【 答案解析】： 參見教材 P157。 【該題針對 “市場趨勢分析 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158342】 13. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P123。 【該 題針對 “市場規(guī)模的估計 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158340】 12. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P117。 【該題針對 “制訂租售方案 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158338】 11. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P112。 【該題針對 “竣工驗收 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158336】 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 31 頁 10. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P99。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158334】 9. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P91。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158332】 8. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P35。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158329】 7. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P39。 【該題針對 “投資組合理論 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158327】 6. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P42。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158325】 5. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P25。 【該題針對 “風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158323】 4. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P7。 【該題針對 “投資組合理論 ”知識點進行考核】 【答疑編號 10158319】 3. 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 30 頁 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P22。 B 投資者要達到理想效果的前提條 件是個投資項目間有一個負協(xié)方差。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。 (12 分 )。 15％，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。 請根據(jù)以上資料完成下列工作 。 (3)計算期 (開發(fā)經(jīng)營期 )。 (2)第 3 年租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為 2500 萬元、 150 萬元、 700 萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為 10％。經(jīng)過分析得到以下數(shù)據(jù)： (1)項目建設(shè)投資為 2020 萬元。 （ 2）如保持月償還額不變，該家庭需在第 6 年初一次性提前償還貸款多少元？ （ 3）若保持月收入用于還款的比率不變，并且不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（ 8分） ，期限為 40 年，擬建一批發(fā)市場出租經(jīng)營。該家庭月總收入 16000 元，最多能以月收入的 30%支付住房貸款的月還款額。（ ） 對 錯 ，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。（ ） 對 錯 礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。（ ） 對 錯 ，它是指準備出租但還沒有租出去的建筑面積占全部建筑面積的比例。（ ） 對 錯 、管理費用和財務(wù)費用。（ ） 對 錯 （如年、季、月等），并按復(fù)利計息，稱為間斷復(fù)利。（ ） 對 錯 ，在歸納總結(jié)階段，應(yīng)對收集的資料經(jīng)過分 析找出差異最大的細分市場。（ ） 對 錯 ，是土地供應(yīng)計劃。 三、判斷題 ，那么其在轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中不會受到利率影響。 保護生態(tài)環(huán)境的要求 （ ）。 12..盈虧平衡分析有（ ）。 （ ）。 ，前者還考慮了（ ）。 大于服務(wù)市場 ，現(xiàn)金流出包括購買成本的有（ ）。 ，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（ ）。 ，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ）。 ，最主要的收入記錄是（ ）。 ，又可以申請商業(yè)性住房抵押貸款 “假按揭”屬于（ ）風(fēng)險。 （ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 24 頁 ，如為委托銷售代理的，則代理費應(yīng)列入（ ）。 ，應(yīng)用的前提條件是投資項目的（ ）可預(yù)測。 % % % % （ ）階段的工作。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為（ )。 % % % ％ （ ）。則該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。 ，那么該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值會（ ）。 ，其上的數(shù)值代表不同時點 “ 1”時點 100 萬元購買一套 200 萬元的商品房，貸款期限為 3 年，年利率為 6%，按月計息，采用到期 一次付清的還款方式， 3 年后該家庭應(yīng)向銀行還利息（ ）萬元。 % % % % 6%，按月等比遞增償還期限為 20 年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 %，首期償還額為 2600 元，則該家庭在第 5 年最后一個月的還款額是（ ）元。