【正文】 【該題針對 “可行性研究的工作階段 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158383】 14. 【正確答案】： AB 【答案解析】： 參見教材 P324。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158372】 3. 【正確答案】： ABD 【答案解析】： 參見教材 P56，（二）住房問題和住房保障。包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，那么該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。 *650+（ ） *500= 萬㎡。對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日起算，在正常市場和正常運(yùn)營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱為 經(jīng)濟(jì)壽命。從第 4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為 3000 萬元、 200 萬元、 750 萬元。（ ） 對 錯(cuò) ，銷售利潤等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計(jì)算成本利潤率是的開發(fā)商利潤。 ，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ）。 ，選擇評價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。（ 2020 年試題） 10%，通貨膨脹率為 4%，則實(shí)際利率為（ ）。)n/((1+i39。名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。 【該題針對 “資金時(shí)間價(jià)值的概念 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158313】 12. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 16 頁 【正確答案】： ACE 【答案解析】： 參見教材 P178 表 62。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資概述 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158303】 2. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P3 38。 【該題針對 “敏感性分析的 “三項(xiàng)預(yù)測值 ”法 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157761】 28. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 13 頁 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P276。利息備付率 =稅息前利潤 /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 =(利潤 +利息 )/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（ +） /=。 【該題針對 “市場規(guī)模的估計(jì) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157730】 13. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P99。平均建設(shè)周期 =房屋施工面積 /新竣工面積。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2020年 1月 1日至 2019年 12月 31日，年利率為 6%，按月等比遞增方式還款（月等比遞增比率為 ％）。 、賽馬場、酒店、碼頭、橋梁等。 二、多項(xiàng)選擇題 ，不正確的有（ ）。（ 2020年試題） ，購買價(jià)格為 100萬元，其中 70萬元為 15年期、年利率 5％、按年等額還款的抵押貸款， 30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（ ）模式。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期 =（ ）。 ，錯(cuò)誤的是（ ）。 177。 （ ）。 、國家方針政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化。 答案部分 一、單項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P1。時(shí)間序列分析法可進(jìn)一步分為：簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。注意前兩年的利率與兩年后的利率差異。[（ 120204500） 2]=。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項(xiàng)目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實(shí)現(xiàn)條件。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158310】 9. 【正確答案】： ABDE 【答案解析】： 參見教材 P148。 【該題針對 “房地產(chǎn)投資概述 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158320】 2. 【正確答案】： 錯(cuò) 【答案解析】： 參見教材 P6。 【該題針對 “可行性研究 的內(nèi)容 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158337】 12. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P302。 （ ）。 % % % ％ （ ）。 ，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析（ ）。（ ） 對 錯(cuò) ，是土地供應(yīng)計(jì)劃。 （ 2）如保持月償還額不變，該家庭需在第 6 年初一次性提前償還貸款多少元？ （ 3）若保持月收入用于還款的比率不變，并且不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（ 8分） ，期限為 40 年，擬建一批發(fā)市場出租經(jīng)營。按照物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可以分為居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158334】 9. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P91。圖 57。 (95/235)*100%=40% 【該題針對 “概率分析中的期望值法 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158359】 25. 【正確答案】： B 【答案解析】： 參見教材 P229，圖 76 風(fēng)險(xiǎn)分析的三個(gè)階段 。操作風(fēng)險(xiǎn)是由于個(gè)人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實(shí)際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進(jìn)行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn) “假按揭 ”。 【該題針對 “經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)體系 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158379】 10. 【正確答案】： ACD 【答案解析】： 參見教材 P229。確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會成本加適當(dāng)。 【該題針對 “資金時(shí)間價(jià)值的概念 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 36 頁 【答疑編號 10158377】 8. 【正確答案 】： AD 【答案解析】： 參見教材 P201，投資回報(bào)率的公式。當(dāng)政策性抵押貸款不足以滿足借款人資金需求時(shí)，還可同事申請商業(yè)性住房抵押貸款，從而形成個(gè)人住房抵押貸款中的組合貸款。速動比率 =（流動資產(chǎn)總額 存貨） /流動負(fù)債總額 =(30001500)/4000=%。 2600（ 1+%） ^(5121)=。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場指標(biāo) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158332】 8. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P35。 (12 分 )。該家庭月總收入 16000 元，最多能以月收入的 30%支付住房貸款的月還款額。 三、判斷題 ，那么其在轉(zhuǎn)售物業(yè)的過程中不會受到利率影響。 ，最主要的收入記錄是（ ）。則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為（ ）。 2020 年存量商品住宅的吸納率為 50%，該是同期存量商品住宅的吸納周期是（ ）。中低價(jià)位的商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。 【該題針對 “收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158317】 三、判斷題 1. 【正確答案】： 對 【答案解析】： 參見教材 P5。 【該題針對 “市場定位 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158309】 8. 【正確答案】： ABC 【答案解析】： 參見教材 P137。土地儲備貸款實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 【該題針對 “方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157755】 24. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P217。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 11 頁 【該題針對 “復(fù)利計(jì)算 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157736】 16. 【正確答案】： D 【答案解析】 ： 參見教材 P158161。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的 30%。李某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為 10萬元。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 8 頁 工程費(fèi)用與預(yù)測可能的工程費(fèi)用之間差距越大，說明開發(fā)項(xiàng)目承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越大。 （ ）。 ，其財(cái)務(wù)評價(jià)過程通常僅用一個(gè)（ ）就可以完成。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 3 頁 2020年購買 住房時(shí)申請了一筆 20萬美元的貸款，貸款方式為“ 2/28”。 （ ）。（ 2020年試題） 品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。 % % % 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 4 頁 ％ ，當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用（ ）進(jìn)行比選。 （ ）指標(biāo)從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。 ，主要是因?yàn)轭櫩托?求存在差異性。2020年 8月 1日李某以 10000元 /㎡的價(jià)格購買了其中 100㎡的店面，并向開發(fā)商支付了 10萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為 36年。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157717】 6. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P65。 【該題針對 “制定租售方案 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157732】 14. 【正確答案】： A 【答案解析 】： 參見教材 P156。稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始 現(xiàn)金投資。 【該題針對 “財(cái)務(wù)報(bào)表的編制 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157773】 29. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P259。 【該題針對 “房地產(chǎn)泡沫與過熱 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158305】 4. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見教材 P26 【該題針對 “施工組織設(shè)計(jì)的編制方法 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158306】 5. 【正確答案】： BCDE 【答案解析】： 參見教材 P67～ 81。 【該題針對 “決策的方法 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10158315】 14. 【正確答案】： BCE 【答案解析】： 參見教材 P307。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。)nm1)/i(1+i)nm]=[(1+)180601/%(1+%)18060]=(元） （ 4）李某首期付款 A=p(is)/1[(1+s)/(1+i)]nm =（ %%） /1[(1+%)/(1+%)]18060)=(元 ) 【該題針對 “現(xiàn)金流量與