【正文】 定購買，這種購買行為稱為尋求多樣化購買行為。 ，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。 =有效毛 收入－經(jīng)營費(fèi)用 =潛在毛租金收入－空置和收租損失 +其他收入 =稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金一所得稅 =凈經(jīng)營收入－抵押貸款還本付息 =凈經(jīng)營收入－準(zhǔn)備金抵押貸款還本付息 三、判斷題 ，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。 （ ）等市場因素的影響。 開發(fā)投資的靜態(tài)盈利指標(biāo)有（ ）。 （ ）。 （ ）。 （ ） 。 /實(shí)際 GDP增長率 /理論價(jià)格 /新竣工面積 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 6 頁 /居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) /居民平均家庭收入增長率 （ ）。 ，可以令投資者從一 宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 ，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間 ，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的（ ）標(biāo)準(zhǔn)劃分的。 % % % % ，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（ ）。 ，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 5 頁 ，首先要遵循的前提是（ ）。 177。 ，其財(cái)務(wù)評價(jià)過程通常僅用一個(gè)（ ）就可以完成。 （ ）的極限值 ，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。 用現(xiàn)值比較法 2萬㎡，土地總價(jià) 26000萬元，如果房屋開發(fā)成本為 4500元／㎡，預(yù)測銷售價(jià)格為 12020元／㎡，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為 9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。則張某的這項(xiàng)投資在第 4年的利息備付率是（ ）。（ 2020年試題） % % % % 40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為 10年的抵押貸款。 （ ）。 ，錯(cuò)誤的是（ ）。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 3 頁 2020年購買 住房時(shí)申請了一筆 20萬美元的貸款，貸款方式為“ 2/28”。 % % % % 。 有效市場 合格的有效市場 服務(wù)市場 潛在市場 有效市場 合格的有效市場 有效市場 服務(wù)市場 合格的有效市場 服務(wù)市場 滲透市場 合格的有效市場 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（ ）。（ 2020年試題） ，屬于心理因素的是（ ）。 ，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 2 頁 《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件包括建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，其中建設(shè)工期超過一年的，要求到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（ ）。 段的是（ ）。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期 =（ ）。 （ ）。2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 1 頁 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精品班模擬試題 模擬試題（一） 一、單項(xiàng)選擇題 ，與長期投資相比，短期投資（ ）。 ，不屬于間接投資形式的是（ ）。 （ CPt），指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開工到竣工使用所占用的是時(shí)間長短。 /建筑面積 /房屋總面積 /新竣工面積 /所有建筑面積 ，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ ）。 ，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（ ）。 % % % % ，屬于時(shí)間序列分析 法的是（ ）。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（ ）模式。（ 2020年試題） 品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（ ）。 價(jià)法 2％的貸款，每月計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是（ ）。如果該貸款的年利率為％，期限為 20年，按月償還，首次月還款額為 3500元，月還款額增長率為 ％，則該購房者在第 6年第 6個(gè)月的還款額為（）元。第一年和第二年的年利率為 %，兩年后的年利率調(diào)整為 %，則該家庭第 28個(gè)月的月還款額為（ ）美元。 “月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 10年內(nèi)的月收入為 8000元，如果其月收入的 40%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為 6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是（ ）。 i1=15%、 i2=16%、 i3=17q%， i4=18%時(shí)，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為 NPV1=300萬元、 NPV2=100萬元、 NPV3=50萬元、 NPV4=150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（ ）。如店鋪在第 4年的租金收入為 5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為 ，其中支付銀行利息 。（ 2020年試題） ，購買價(jià)格為 100萬元，其中 70萬元為 15年期、年利率 5％、按年等額還款的抵押貸款， 30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。 % % % 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 4 頁 ％ ，當(dāng)可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)，一般宜采用（ ）進(jìn)行比選。 ，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有（ ）。 27.“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面（ ）不屬于“三個(gè)預(yù)測值”。 ，房屋開發(fā)費(fèi)用不包括（ ）。 10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的 %～ %，大型復(fù)雜工程約占投資的 %～ %，該階段為（ ）。 32.（ ）實(shí)行?？顚Ｓ?、封閉管理，儲備土地出讓收入扣除政府土地出讓收益后，優(yōu)先用于償還土地儲備貸款的本金和利息。 5000萬元，該企業(yè)的信用等級為 AA級，以 商品房做抵押，期限 2年，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級為 A級，該貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度是（ ）。 二、多項(xiàng)選擇題 ，不正確的有（ ）。 （ ）指標(biāo)從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。 、規(guī)范和法律 ，屬于前期工作階段的是（ ）。 （ ）。 “開發(fā) 銷售”模式的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)來說，現(xiàn)金流出主要包括（ ）等。 、赤字需求和家庭需求構(gòu)成 、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 7 頁 ，從投資的角度看主要取決于（ ）。 （）。 （ ）。 、賽馬場、酒店、碼頭、橋梁等。 ，主要是因?yàn)轭櫩托?求存在差異性。 ，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。 “購買 — 更新改造 — 出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開發(fā) — 持有出租 — 出售”模式相似。 ，其銷售周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高檔商品住宅項(xiàng)目；商用房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的租售周期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅項(xiàng)目。 。 住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容。 四、計(jì)算題 2020年 1月 1日以 100萬元購得一套住宅，購房款中的 60%來自銀行提供的年利率為 6%，期限為 15年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從 2020年 1月 1日至 2019年 12月 31日，年利率為 6%，按月等比遞增方式還款（月等比遞增比率為 ％）。2020年 8月 1日李某以 10000元 /㎡的價(jià)格購買了其中 100㎡的店面，并向開發(fā)商支付了 10萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為 36年。另外，李某與一承租人簽訂了一份為期 10年（ 2020年 8月 1日至 2017年 7月 31 日）的租賃合同。據(jù)估算，此店面每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為 6萬元。如果整個(gè)投資經(jīng)營期的自有資金內(nèi)部收益率為 14%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2020年 8月 1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。一般說來，短期投資資金周轉(zhuǎn)較快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對 較小，但收益率也較低。房地產(chǎn)間接投資主要是指資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的權(quán)益或證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工作。持有期風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。平均建設(shè)周期 =房屋施工面積 /新竣工面積。 【該題針對 “房地產(chǎn)市場的周期循環(huán) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157717】 6. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P65。 【該題針對 “房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157719】 7. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P68。 【該題針對 “獲取土地 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157720】 8. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P81。 【該題針對 “開工申請與審批 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157722】 9. 2020年 房地產(chǎn)估價(jià)師考試輔導(dǎo)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》 第 10 頁 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P116117。 【該題 針對 “市場趨勢分析 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157724】 10. 【正確答案】： D 【答案解析】： 參見教材 P122。通過集中營銷，企業(yè)能更清楚地了解細(xì)分市場的需求，從而樹立良好的信譽(yù)，在細(xì)分市場上建立鞏固的市場地位。消費(fèi)者購買行為要受動(dòng)機(jī)、感覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。 【該題針對 “市場規(guī)模的估計(jì) ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157730】 13. 【正確答案】： A 【答案解析】： 參見教材 P99。 【該題針對 “制定租售方案 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157732】 14. 【正確答案】： A 【答案解析 】： 參見教材 P156。即 2%12=24%。 At=A1(1+s)^(t1)=3500(1+%)^(512+61)=（元）。 20萬元貸款， 28 年貸款期限，利用等額支付序列資金回收系數(shù)公式計(jì)算可得。 【該題針對 “復(fù)利計(jì)算 ”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】 【答疑編號 10157738】 17. 【正確答案】： C 【答案解析】： 參見教材 P156。 該家庭