【正文】 、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致?！　〈送?，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同?！　　　「鳟愋裕侵阜康禺a(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。例如對(duì)于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡懿换ㄌ嗟馁M(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求?！　“凑兆饪偷囊庠讣皶r(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對(duì)租客的吸引力。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。　　　　適應(yīng)性，是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑?duì)建筑物進(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益?！　∽匀粔勖话阋冉?jīng)濟(jì)壽命長得多?！　》康禺a(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。　　　　土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性?！　∮捎诜康禺a(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對(duì)未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。對(duì)于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國經(jīng)濟(jì)推向世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國際交往和競爭中樹立本國形象。因此經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會(huì)呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的景象?！　。?）投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，增加勞動(dòng)者收入。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行也離不開投資活動(dòng)?！薄　。?）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。其次，投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動(dòng)力?，F(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險(xiǎn)。投資的報(bào)酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價(jià)格變動(dòng)的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財(cái)富的保值或權(quán)利的獲得。投資活動(dòng)是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來價(jià)值為目標(biāo)。這表明投資是一個(gè)行為過程，這個(gè)過程越長，未來報(bào)酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大?！　。?）投資具有時(shí)間性?！　?投資的特性　　（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！　。?）按資金來源的不同，投資可分為國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。根據(jù)不同的目的和管理的需要，　　我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：　　（1）我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統(tǒng)計(jì)國際收支平衡。　?。?）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動(dòng)，這種跨國界的交易是在一種對(duì)外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。　?。?）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另一個(gè)國家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。　?。?）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形和無形資產(chǎn)。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。夏普在其所著《投資學(xué)》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報(bào)酬”則是將來的消費(fèi)增加。這樣就會(huì)經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)　　隨著中國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容?！　　　≡诮?jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財(cái)富或賺取利潤，以滿足未來的消費(fèi)?！　　　　　≡谏唐方?jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報(bào)酬的支出行為稱為投資。西方投資學(xué)家威廉?！　∫话銇碚f，投資（Investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。　　在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請(qǐng)求權(quán)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權(quán)，包括自　　然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí)體稱為直接投資企業(yè)。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動(dòng)的東道國政策，而不是針對(duì)投資來定義的?！　?投資的分類　　從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。　?。?）按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同，投資可分為國有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等?！　。?）按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置和其他費(fèi)用投資。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動(dòng)態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的報(bào)酬而采取的經(jīng)濟(jì)行為。即投入的價(jià)值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的，而獲得的價(jià)值或消費(fèi)是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報(bào)酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過一定的間隔?！　。?）投資的目的在于得到報(bào)酬（即收益）。未來價(jià)值超過現(xiàn)在價(jià)值，投資者方能得到正報(bào)酬。　?。?）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性?！　?投資的作用　?。?）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動(dòng)力。同時(shí)由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報(bào)告指出“。企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動(dòng)力?！　。?）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件；非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會(huì)福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。從而使人民生活水平得到改善和提高。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)形勢，由于經(jīng)濟(jì)是政治的基礎(chǔ)。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、機(jī)器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個(gè)狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式?！　　　　∥恢霉潭ㄐ曰虿豢梢苿?dòng)性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響?！　》康禺a(chǎn)資產(chǎn)的不可移動(dòng)性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對(duì)開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力?！　‘?dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。通過對(duì)城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長期投資。　　經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地