【文章內(nèi)容簡介】 次約 75% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15% 置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì) 水榭花都 3期 2530歲 10% 3140歲 65% 4150歲 20% 51歲 5% 福田 3545% 羅湖 3035% 南山約 2025% 其他約 10％ 私營業(yè)主 3540% 企業(yè)高管 2530% 高級白領(lǐng) 1520% 公務員 15% 置業(yè)次數(shù)： 一次約 15%:二次約 85% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 85%：約 15% 置業(yè)原因： 第一：香蜜湖區(qū)位和地段 第二：項目自身品質(zhì)和環(huán)境 第三：戶型設(shè)計 中信紅樹灣 1期 2530歲 25% 3140歲 55% 4150歲 15% 50歲以上 5% 南山 4045% 福田 3540% 羅湖 1015% 其他約 5% 私營業(yè)主 4045% 企業(yè)高管 3540% 高級白領(lǐng) 1015% 公務員 5% 置業(yè)次數(shù)： 一次約 10%：二次約 90% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 80%：約 20% 置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌 中信紅樹灣 2期 2530歲 15% 3140歲 60% 4150歲 20% 50歲以上 5% 南山 3540% 福田 3035% 羅湖 1520% 其他約 5% 私營業(yè)主 4045% 企業(yè)高管 3035% 高級白領(lǐng) 1015% 公務員約 5% 外籍人士約 5% 置業(yè)次數(shù)： 一次約 15%：二次約 85% 置業(yè)目的： 自用：投資 =約 70%：約 30% 置業(yè)原因： 第一：區(qū)域和景觀 第二：社區(qū)規(guī)模 第三：企業(yè)品牌 51510401001020304050中信紅樹灣2 期 半島城邦1 期 水榭花都3 期高端項目客戶區(qū)域變化南山 福田 羅湖 其他現(xiàn)象 1:客戶區(qū)域 以項目檔次為界定 ,越高端 ,則客戶區(qū)域表現(xiàn)越廣泛 ,完全打破傳統(tǒng)本土 銷售區(qū)域 。 中信紅樹灣南山客戶占 37%,而福田和羅湖則有 49%。 半島城邦南山客戶只占 42%,而福田和羅湖則有 52%。 水榭花都 3期福田客戶占 40%,而其他兩區(qū)相加已達 54%。 (以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計 ) 8575856515251535020406080100自住 投資高端項目購買用途變化紅樹東方 中信紅樹灣1 期 水榭花都3 期 半島城邦1 期2520151075808590020406080100一次 二次高端項目置業(yè)次數(shù)變化紅樹東方 中信紅樹灣1 期 水榭花都3 期 半島城邦1 期現(xiàn)象 2:購買用途 以開發(fā)時間和檔次界定 :越高 端項目 ,投資的比例在增長 , 純自住的比例在下降 .客戶對 豪宅的投資熱情在增長 。 現(xiàn)象 3:置業(yè)次數(shù) (以下數(shù)據(jù)表示百分比例統(tǒng)計 ) 以開發(fā)時間和檔次界定 :越高 端項目 ,置業(yè)次數(shù)在明顯變化 , 二次及以上成熟客戶群在增加 。 四大片區(qū)代表項目客戶情況統(tǒng)計 年齡15%35%30%15%5%2530歲 3135歲 3640歲 4045歲 4 5 歲以上四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計 區(qū)域40%35%15%10%南山 福田 羅湖 其他( 寶安/ 香港)四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計 職業(yè)30%25%25%15%5%私營業(yè)主 企業(yè)高管 公務員 高級白領(lǐng) 外籍人士四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計 置業(yè)次數(shù)15%80%5%一次 二次 三次四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計 置業(yè)目的75%25%自住 投資四大片區(qū)代表項目客戶統(tǒng)計 置業(yè)因素33%24%19%24%區(qū)域 景觀 居住品質(zhì) 企業(yè)品牌附 :其他總體客戶統(tǒng)計數(shù)據(jù) 同質(zhì)片區(qū)分析結(jié)論 類別 2房 3房 4房 5房以上 及復式 類別 7090 90100 100130 130150 150以上 140160 160180 180以上 5房以上 及復式 比例 5% 2% 7% 11% 14% 11% 23% 22% 6% 總比 7% 33% 56% 6% 單價 約 8150元 約 10700元 約 11150 約 13500元 總價 約 約 約 約 309萬 客戶 ,3045歲客戶占 80%, 80%以上 。 ,打破傳統(tǒng)片區(qū) 。 ,投資的比例在增加 。 ,私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /公務員占 75%。 對同質(zhì)片區(qū)的代表項目進行分析 ,并非直接得到本項目相應的結(jié) 論 ,而是尋找一個依托 ,因為未來我們的項目可能在品質(zhì)和檔次上 將與他們類似 。 我們對這個結(jié)論將增加一副有色眼睛去看 ,同時 ,還要仔細考慮 自身的條件 ,達到知己知彼的目的 ,方能有有效得出本項目的參考 意見 。 我們將從多個視角進行專題分析 ,針對目前同質(zhì)片區(qū)戶型結(jié)論進 行修正 ,最終得出最適合本案的戶型比例 。 三 .專題論證分析 專題點 專題論證一 :項目自身條件限制分析 占地面積（㎡） 容積率 地塊一 地塊二 地塊三 總計 ㎡ 整體項目占地面積為 ㎡ ， 容積率 〉 。 從項目實際的數(shù)據(jù)指標考慮 ， 要保證產(chǎn)品的通透性和舒適性 ， 本項目具備開發(fā) 高層 或者 小高層 的可能 。 從后海、蛇口、紅樹灣等區(qū)域的在售、已售的項目的來看，客戶對于高層的 接受程度非常之高。 從本項目的數(shù)據(jù)指標和保證單位的通透性與舒適性來看，高層物業(yè)項目比小 高層物業(yè)更適合本項目 地形： 被工業(yè)八路分割成兩塊 。北面地塊相對規(guī)整 ， 成正四邊形 ，而且地勢平坦開闊；南面地塊合并形成彎 “ 7” 字型 ， 一塊較方正 ，一塊呈南北向的長條形 。 朝向： 整個地塊的朝向無可挑剔 ， 可完全實現(xiàn)南北朝向；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向則有景觀加以彌補 . 景觀： 東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀 ， 東南向望香港天水圍景觀 ， 南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀 ， 西向大南山 ，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū) 。 大南山遠景 交通： 目前通過工業(yè)八路直接進入地塊。地塊西邊的后海濱路和東邊的公園路未來 2年開通， 2040年開通的地鐵 2號線（工業(yè)八路站）以及科苑大道的建成通車，西部通道 09年開通。 道路級別 道路名稱 紅線寬 度（ M） 機動車道數(shù) 快速路 沙河西路 雙向 6 主干道 東濱路 93 雙向 6 次干道 后海濱路 60 雙向 4 科苑大道 34 雙向 4 工業(yè)八路 27 雙向 4 招商路 60 3車道 2 望海路 60 3車道 2 地塊周邊交通路網(wǎng)列表 由于項目所處的區(qū)域為新填海區(qū)，整個區(qū)域均在如火如荼的施工過程中，因此項目未來的噪音存在一定的 不確定性 。 ? 主要是來自直接穿越項目的 工業(yè)八路和項目西邊后海濱路 帶來的噪音影響； ? 項目南邊的地塊四面臨路 ， 其中 北邊和東邊臨次交通要道 ， 北邊地塊的東邊和南邊臨次交通要道 ， 這些道路雖車流和人流遠遠少于主干道 ， 但也會帶來一定的噪音影響； ? 西部通道離項目較遠 ， 與西部通道之間也有其他的地塊隔斷 ， 未來西部通道噪音影響較小 ? 東面的聯(lián)檢大樓也會產(chǎn)生一定的噪音影響 西部通道離項目較遠 ，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷 ， 未來西部通道噪音影響較小 主要是來自直接穿越項目的工業(yè)八路和項目西邊后海濱路帶來的噪音影響； 1)、從地塊自身的特征分析，地塊被一條交通干道分為南北兩個區(qū)域，南邊地塊方正、完整、地勢平坦開闊，周邊遮擋較少，具有建立舒適性、高尚居住社區(qū)的較好條件；北邊地塊呈 “ 7” 型，一塊較方正，一塊呈南北向的長條形，雖然不如南邊地塊規(guī)整，但西邊和北邊部分不臨路，較為清靜，適合居住。 在產(chǎn)品規(guī)劃的過程中可綜合考慮各個地塊的優(yōu)劣，以南邊的產(chǎn)品規(guī)劃為主體，北邊地塊的產(chǎn)品定位采用補充性原則和均衡風險原則進行規(guī)劃。 2)、地塊周邊交通便利，路網(wǎng)豐富，但由于臨近 后海濱路與工業(yè)八路，不可避免將受到一定的噪音影響 3)、地塊的主要景觀有東南的紅樹灣景觀、東向的海濱公園和深圳灣景觀、西向的大南山景觀，因此在將來的產(chǎn)品規(guī)劃中若不可避免東西向的戶型可以用 景觀優(yōu)勢加以彌補 。 自身限制性條件小結(jié) 西南角區(qū)域處于工業(yè)八路和后海濱路交匯處 ， 噪音影響最大 ， 受西邊后海樓群的遮擋 ， 景觀面也不是十分理想 ，具備設(shè)置部分中小戶型的可能 。 南北通透 ， 北可看園林和紅樹灣景觀 ， 東可觀深圳灣海景 。 具備設(shè)置部分中 、 大戶型的可能 。 北面和東面僅臨公園路和小區(qū)路 ， 南向何東南向可看深圳灣海景 、 北向是紅樹灣美景； 具備設(shè)置中 、 大戶型的可能 。 專題論證二 :在售和潛在競爭項目分析 蛇口東填海居住區(qū)規(guī)劃原則 ?生態(tài)型的、現(xiàn)代的、極具特色的城市海濱居住區(qū)。 ?結(jié)合地鐵帶來的商機，提出 ， ， ， 發(fā)強度控制原則 ?塊補償用地的合理分配會對整體的布局造成很大的影響 蛇口東填海居住區(qū)規(guī)劃目標 ?節(jié)約土地資源，給未來預留發(fā)展余地。 ?提出適宜的開發(fā)強度，與環(huán)境、交通相融合。 ?延續(xù)、發(fā)展城市人文景觀，建立與自然濱海景觀相融合的濱海城區(qū)。 ?結(jié)合城市肌理，加強內(nèi)外空間融合。 ?完善交通體系，實現(xiàn)提高城市交通運行效率與保證片區(qū)安靜、安全的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ?倡導生態(tài)文化，提高規(guī)劃區(qū)生態(tài)品質(zhì)。 教育配套： 一所高中 、 一所初中 、 2所小學 、 4所幼兒園 。 生活配套： 游泳池 、 綜合體育活動中心 、 居住區(qū)級文化中心 、 社區(qū)體育活動場地 、 綜合醫(yī)院 、 門診部 。 交通線路： 主干道為東濱路 ， 次干道包括后海濱路 、 科苑大道 、 工業(yè)八路 、 招商路和望海路 ， 支路包括 S型曲線和工業(yè)七路 。 規(guī)劃西部口岸北出口處設(shè)立公交站場 ， 以進行口岸交通和市區(qū)交通的接駁 。 其他配套： 公交樞紐站 1座；社會公共停車場庫 7座 ， 公共廁所 5處 ， 垃圾收集站每個地塊一個 、 濱海公園 。 已有配套設(shè)施： 超市 ：人人樂購物廣場 /沃爾瑪購物廣場 /海雅百貨 學校 ：北師大南山附中 /后海小學 /育才小學 / 育才一中、二中 /蛇口中學 /蛇口小學 醫(yī)院 ：南油醫(yī)院 /蛇口醫(yī)院 /聯(lián)合醫(yī)院 公園 ： 四海公園 未來規(guī)劃配套設(shè)施： 西部通道位于南山蛇口東角頭 ， 是深圳與香港的第四個陸路連接通道 ，也是深圳通行能力最大的陸路口岸 ， 將于 2021年 6月建成通車 ， 實現(xiàn)深港兩地從東至西的全線互通 ， 使香港與深圳乃至珠三角的經(jīng)濟互動與融合更加緊密 。 屆時南山將成為深圳乃至南中國最重要的陸路樞紐 ，與此同時將在深圳西部的蛇口 、 后海形成新的生活圈 —— 口岸生活圈 。 西部通道的建成通車以及東角