【正文】 客戶群定位需求結(jié)論 ?有知識(shí) ,有涵養(yǎng) ,有閱歷 ,有實(shí)力 …… ?這群人分布在深圳甚至以外的各個(gè)區(qū)域，他們崇尚城市的繁華，因?yàn)? 這里有他們的舞臺(tái)； ?他們也中意自然的和諧，因?yàn)槟抢镉兴麄兊木窦覉@； ?能夠恣意商場，也能愜意于山水，游離商戰(zhàn)，穿梭自如； ?習(xí)慣自己制定游戲規(guī)則，留連自己的行為方式； ?他們的落點(diǎn)在深圳，視野卻在國際； ?他們崇尚高品質(zhì)的居住 ,講究景觀和片區(qū)資源 。 ?區(qū)域國際化發(fā)展，未來本區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚瑓^(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步凸顯 。 ?對(duì)比案例 :蔚藍(lán)海岸和招商海月、天驕華庭等 。 蛇口 專題論證七 :本案客戶需求分析 范圍 3公里以內(nèi) 3公里 —10公里 10公里以外 區(qū)域劃分 北至創(chuàng)業(yè)路，南至東 港路，西至南油大道 蛇口、南油、前海、南頭、科技園南 科技園北、紅樹林、華 僑城、福田、羅湖 比例 25% 60% 15% 以區(qū)域劃分，集中表現(xiàn)為南山本土客戶群占多，尤其以南油、前海占多，區(qū)外客戶比 例少， 但集中表現(xiàn)在購買前海、南頭小戶型和后海大戶型； 類別 南山本地 居民 南山白領(lǐng) 公務(wù)員 （教師） 個(gè)體 業(yè)主 私營 企業(yè)家 投資客戶 比例 10% 55% 10% 10% 10% 5% 南山白領(lǐng)是客戶群中的主流 ,主要緣由為他們大多在南山工作 ,家在旁邊更顯方便 ,同時(shí) , 南山樓盤質(zhì)素也現(xiàn)在顯著提高 ,也是促成他們求近而舍遠(yuǎn) 。 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部 年份 整體均價(jià) （元 /㎡ ） 總供應(yīng)面積 （萬㎡） 戶均面積 （㎡） 供應(yīng)戶型比例 (套數(shù)比 ) 一房 及以下 二房 三房 四房 及以上 2021年 6053 % % % % 2021年 6282 % % % % 2021年 6410 % % % % 2021年 8688 % % % % 09年一季度 9895 % % % % 片區(qū)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 南山近年來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化非常明顯，隨著價(jià)格的攀升，開發(fā)商們更傾向于 開發(fā)大戶產(chǎn)品，迫使區(qū)內(nèi)客戶逐漸向關(guān)外（如寶安）轉(zhuǎn)移； 從數(shù)據(jù)上的反映，隨著價(jià)格上升，南山區(qū)大戶型供應(yīng)比例一路攀升， 去年三房以 上戶型比例已經(jīng)達(dá)到接近 50％，到今年一季度的比例更達(dá)到 73％， 基本上將首置 客戶排除在外； 價(jià)格回落的可能越來越小，除了少量高端公寓外， 南山片區(qū)供應(yīng) “ 大戶化 ” 的趨勢 似乎也不可逆轉(zhuǎn)。 大平面六房僅水榭花都三期極少量設(shè)置，比例不足 5％。 其中兩房設(shè)置的套數(shù)比例也較少，比例在 10－ 20％之間。 戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢；但從人居尺度和人體 工學(xué)判斷，上限已接近極致。 陽光帶 海濱城 高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人和 私營企業(yè)主 以 3045歲為主導(dǎo)，占 80% 二次置業(yè)占 60% 南山本土占 60%， 福田、羅湖占 20% 招商海月 三期 南山本土客戶群占主體 以 30歲左右為主導(dǎo)，占 80% 二次置業(yè)占 80% 南山占 65%，福田占 20% 紅樹灣二期 “財(cái)智 ” 階層，以私營企 業(yè)主和金領(lǐng)人士為主 以 3045歲為主 導(dǎo)，占 90% 二次置業(yè)占 30% 三次置業(yè)占 70% 南山 40％，福田 35％， 羅湖 15％，香港 10％ 御景東方 金領(lǐng)人士和 私營企業(yè)主 以 2745歲為主 導(dǎo)，占 85% 二次置業(yè)占 20% 三次置業(yè)占 80% 南山 30%，福田占 60% 項(xiàng)目 客戶群 年齡特征 置業(yè)次數(shù) 置業(yè)區(qū)域 南山 近三年可參考之 代表 項(xiàng)目客戶群特征簡表： 2021－ 8 202110 20219 20214 時(shí)間軸線 陽光帶海濱城 招商海月三期 中信紅樹灣二期 御景東方 受總價(jià)上升影響，兩次置業(yè)比例逐年下降，三次置業(yè)逐年上升，最高已達(dá) 80％； 南山本地置業(yè)比例逐年下降，福田客戶比例大幅度上升，最高已達(dá) 60％； 客戶群職業(yè)和年齡結(jié)構(gòu)未有較明顯變化趨勢。 主要需求：三房 、 四房 首次置業(yè)，對(duì)價(jià)格敏感，同時(shí)購房是用于自己或小家庭居住，因此居家功能齊備、總價(jià)不高的 小 3房及 2房是他們考慮的重點(diǎn)； 主要需求 二房、 小三房 主要需求 三房、四房 西部通道對(duì)于南山房地產(chǎn)的影響是十分深遠(yuǎn)的，蛇口東填海區(qū)作為西 部通道進(jìn)入深圳的門戶和前頭站，其影響更為直接、深刻。 口岸采用一地兩檢，工作人員全部集中在深圳一側(cè)，不排除港方及中方 工作人員就近購房的可能，該群體成為不可忽視的購房群體。 屆時(shí)南山將成為深圳乃至南中國最重要的陸路樞紐 ，與此同時(shí)將在深圳西部的蛇口 、 后海形成新的生活圈 —— 口岸生活圈 。 交通線路： 主干道為東濱路 ， 次干道包括后海濱路 、 科苑大道 、 工業(yè)八路 、 招商路和望海路 ， 支路包括 S型曲線和工業(yè)七路 。 ?完善交通體系，實(shí)現(xiàn)提高城市交通運(yùn)行效率與保證片區(qū)安靜、安全的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 ?結(jié)合地鐵帶來的商機(jī)，提出 ， ， ， 發(fā)強(qiáng)度控制原則 ?塊補(bǔ)償用地的合理分配會(huì)對(duì)整體的布局造成很大的影響 蛇口東填海居住區(qū)規(guī)劃目標(biāo) ?節(jié)約土地資源，給未來預(yù)留發(fā)展余地。 南北通透 ， 北可看園林和紅樹灣景觀 ， 東可觀深圳灣海景 。 ? 主要是來自直接穿越項(xiàng)目的 工業(yè)八路和項(xiàng)目西邊后海濱路 帶來的噪音影響； ? 項(xiàng)目南邊的地塊四面臨路 ， 其中 北邊和東邊臨次交通要道 ， 北邊地塊的東邊和南邊臨次交通要道 ， 這些道路雖車流和人流遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于主干道 ， 但也會(huì)帶來一定的噪音影響； ? 西部通道離項(xiàng)目較遠(yuǎn) ， 與西部通道之間也有其他的地塊隔斷 ， 未來西部通道噪音影響較小 ? 東面的聯(lián)檢大樓也會(huì)產(chǎn)生一定的噪音影響 西部通道離項(xiàng)目較遠(yuǎn) ，與西部通道之間也有其他的地塊隔斷 ， 未來西部通道噪音影響較小 主要是來自直接穿越項(xiàng)目的工業(yè)八路和項(xiàng)目西邊后海濱路帶來的噪音影響； 1)、從地塊自身的特征分析，地塊被一條交通干道分為南北兩個(gè)區(qū)域，南邊地塊方正、完整、地勢平坦開闊，周邊遮擋較少，具有建立舒適性、高尚居住社區(qū)的較好條件；北邊地塊呈 “ 7” 型，一塊較方正，一塊呈南北向的長條形，雖然不如南邊地塊規(guī)整，但西邊和北邊部分不臨路，較為清靜，適合居住。 朝向： 整個(gè)地塊的朝向無可挑剔 ， 可完全實(shí)現(xiàn)南北朝向；后期規(guī)劃中若不可避免需要東西朝向則有景觀加以彌補(bǔ) . 景觀： 東眺后海灣和紅樹林以及海濱公園景觀 ， 東南向望香港天水圍景觀 ， 南向未來是蛇口濱海長廊和西部通道景觀 ， 西向大南山 ，北向?qū)⑹俏磥砟仙缴虡I(yè)文化中心區(qū) 。 從項(xiàng)目實(shí)際的數(shù)據(jù)指標(biāo)考慮 ， 要保證產(chǎn)品的通透性和舒適性 ， 本項(xiàng)目具備開發(fā) 高層 或者 小高層 的可能 。 對(duì)同質(zhì)片區(qū)的代表項(xiàng)目進(jìn)行分析 ,并非直接得到本項(xiàng)目相應(yīng)的結(jié) 論 ,而是尋找一個(gè)依托 ,因?yàn)槲磥砦覀兊捻?xiàng)目可能在品質(zhì)和檔次上 將與他們類似 。 四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶情況統(tǒng)計(jì) 年齡15%35%30%15%5%2530歲 3135歲 3640歲 4045歲 4 5 歲以上四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì) 區(qū)域40%35%15%10%南山 福田 羅湖 其他( 寶安/ 香港)四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì) 職業(yè)30%25%25%15%5%私營業(yè)主 企業(yè)高管 公務(wù)員 高級(jí)白領(lǐng) 外籍人士四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì) 置業(yè)次數(shù)15%80%5%一次 二次 三次四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì) 置業(yè)目的75%25%自住 投資四大片區(qū)代表項(xiàng)目客戶統(tǒng)計(jì) 置業(yè)因素33%24%19%24%區(qū)域 景觀 居住品質(zhì) 企業(yè)品牌附 :其他總體客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 同質(zhì)片區(qū)分析結(jié)論 類別 2房 3房 4房 5房以上 及復(fù)式 類別 7090 90100 100130 130150 150以上 140160 160180 180以上 5房以上 及復(fù)式 比例 5% 2% 7% 11% 14% 11% 23% 22% 6% 總比 7% 33% 56% 6% 單價(jià) 約 8150元 約 10700元 約 11150 約 13500元 總價(jià) 約 約 約 約 309萬 客戶 ,3045歲客戶占 80%, 80%以上 。 半島城邦南山客戶只占 42%,而福田和羅湖則有 52%。 目的要求 :第三次修正基本戶型 由項(xiàng)目自身限制條件和客戶需求進(jìn)行戶型區(qū)間修正 。 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部 蔚藍(lán)海岸 從價(jià)格來看，蔚藍(lán)海岸的二手成交價(jià)格比較平均，但四房五房的價(jià)格偏高； 從各戶型面積來看，蔚藍(lán)海岸的戶型面積分化比較嚴(yán)重，四房五房的面積較大。 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部 招商海月 從價(jià)格來看，由于戶型景觀好，四房單元的價(jià)格最高；三房單元價(jià)格也比較堅(jiān)挺；而五房單元由于集中于一期，價(jià)格比四房稍低，兩房的價(jià)格最低； 從各戶型面積來看，海月的三房面積偏小。 － － － － － 五房 12576 243 % 四房 10949 169 105183 % 三房 11183 107 % 兩房 10566 52 % 一房 平均單價(jià) （元 /㎡ ） 平均總價(jià) （萬元） 面積區(qū)間 （㎡） 平均面積 成交比例 戶型 環(huán)紅樹灣 片區(qū) 三級(jí)市場成交資料（ － ） 原始資料來源：深圳中原三級(jí)市場住宅部 紅樹灣片區(qū)的二手市場交易基本上以 三房四房為主，比例接近 90％ ； 由于是新興豪宅區(qū)，受豪宅大戶化趨勢影響， 三房四房平均面積較大； 由于落成時(shí)間較晚，本片區(qū) 超大戶型（五房）的二手市場成交仍比較有限 。 選取各片區(qū)典型案例共 7各進(jìn)行鑒別分析 。 半島城邦一期 后?；ò肜? 淺水灣 三房 104136㎡ 、四房 147218㎡ 三房 81124㎡ 三湘項(xiàng)目 半島城邦二期 海月四期 三房 108120㎡ 、四房 130180 ㎡ 三房 120160㎡ 、四房 180250㎡ 三房 120130㎡ 、四房 150160㎡ 近期發(fā)售項(xiàng)目 同期競爭項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)面積區(qū)間借鑒規(guī)避分析 三房 四房 147 218 157 280 180250 130180 80 100 120 140 160 180 81124 104136 120160 104120 ㎡ 130 150 170 190 210 230 250 270 290 160165 147160㎡ 、 165180 ㎡ 推導(dǎo)戶型面積和比例 結(jié)論一 : 三房 104120 ㎡ 四房 147160㎡ 、 165180 ㎡ 主力戶型面積區(qū)間參考值： 主力戶型套數(shù)比例參考值： 三房 104120 ㎡ 四房 147160㎡ 、 165180 ㎡ 分析過程 : 通過同質(zhì)片區(qū)潛在競爭項(xiàng)目進(jìn)行分析 。 2021年 2021年 20