【正文】 1年 6053 % % % % 2021年 6282 % % % % 2021年 6410 % % % % 2021年 8688 % % % % 09年一季度 9895 % % % % 片區(qū)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu) 南山近年來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化非常明顯，隨著價(jià)格的攀升，開發(fā)商們更傾向于 開發(fā)大戶產(chǎn)品，迫使區(qū)內(nèi)客戶逐漸向關(guān)外（如寶安）轉(zhuǎn)移； 從數(shù)據(jù)上的反映，隨著價(jià)格上升，南山區(qū)大戶型供應(yīng)比例一路攀升， 去年三房以 上戶型比例已經(jīng)達(dá)到接近 50％，到今年一季度的比例更達(dá)到 73％， 基本上將首置 客戶排除在外； 價(jià)格回落的可能越來越小，除了少量高端公寓外， 南山片區(qū)供應(yīng) “ 大戶化 ” 的趨勢 似乎也不可逆轉(zhuǎn)。 原始資料來源：深圳中原三級市場住宅部 高端三級市場分析 香蜜湖 紅樹灣 華僑城 蛇口 專題論證七 :本案客戶需求分析 范圍 3公里以內(nèi) 3公里 —10公里 10公里以外 區(qū)域劃分 北至創(chuàng)業(yè)路，南至東 港路，西至南油大道 蛇口、南油、前海、南頭、科技園南 科技園北、紅樹林、華 僑城、福田、羅湖 比例 25% 60% 15% 以區(qū)域劃分，集中表現(xiàn)為南山本土客戶群占多，尤其以南油、前海占多，區(qū)外客戶比 例少， 但集中表現(xiàn)在購買前海、南頭小戶型和后海大戶型； 類別 南山本地 居民 南山白領(lǐng) 公務(wù)員 （教師） 個(gè)體 業(yè)主 私營 企業(yè)家 投資客戶 比例 10% 55% 10% 10% 10% 5% 南山白領(lǐng)是客戶群中的主流 ,主要緣由為他們大多在南山工作 ,家在旁邊更顯方便 ,同時(shí) , 南山樓盤質(zhì)素也現(xiàn)在顯著提高 ,也是促成他們求近而舍遠(yuǎn) 。 類別 6000以內(nèi) 6—8000千 8000—1萬 1— 比例 14% % % 8% % 整體而言 ,6000—10000是主流，這批人以南山 IT人士和科技精英、金融證券人士為 主，屬財(cái)智階層，收入頗高，屬年輕一族，充滿活力； 年齡 25歲以下 25—30歲 30—35歲 35—40歲 40歲以上 比例 10% % 20% % 5% 2535歲年輕一族占 75%，說明南山還是以年輕客戶群購買為主體； 類別 單身 兩口 三口 四口 五口以上 比例 % 45% % 10% 5% 單身及兩口之家占 56%，而三口之家近 30%； 類別 一次置業(yè) 二次置業(yè) 三次置業(yè) 比例 70% 25% 5% 整體來看，一次置業(yè)占主導(dǎo)，主要原因在于購買主力客戶群為年輕一族，他們屬小有成就，一有條件就希望改善居住條件； 類別 自住 投資 比例 80% 20% 自住占絕對優(yōu)勢，主要是大多購買者能完善工作生活的關(guān)系，同時(shí)，對南山生活配套的改善以及自然環(huán)境的認(rèn)可也成為促進(jìn)因素； 片區(qū) 華僑城 —深圳灣 科技園 后海 蛇口 前海 南頭 南油 西麗 龍珠 區(qū)域 沙河?xùn)|路以東， 濱海大道以北， 僑城東路以西， 僑香路以南 沙河西路以 西，濱海大道 以北，麒麟路 以東，南油大 道以東 北起學(xué)府路， 南到后海大道 以東、東港路 以北填海區(qū)， 西到南油大 道，東至后海 濱路 工業(yè)大道以 東、東濱路以 南，后海路以 西區(qū) 前海路以 西，內(nèi) 環(huán)路已北 前海路以 東，學(xué)府路 以北，南油 大道以西 學(xué)府路以南， 前海路以東， 南油大道以 西，內(nèi)環(huán)路 以北 深南大道以北 西麗、龍珠片 區(qū) 客戶 多私企老板以及 證券、金融等高 收入行業(yè)者， 少量港人 多為企業(yè)管理 階層或企業(yè)中 高級技術(shù)骨干 南山工作的白 領(lǐng)以及二次置 業(yè)者，還有少 部分福田、羅 湖的白領(lǐng)士。 白領(lǐng)、金領(lǐng)階 層以及海歸人 士，本地高收 入階層 多為 IT業(yè)技 術(shù)人員、 白領(lǐng)、政 府公務(wù)員 多為片區(qū)內(nèi) 或周邊工作 的白領(lǐng)，以 及本地的二 次置業(yè)者 投資客，區(qū)域 內(nèi)置業(yè)為主 區(qū)域內(nèi)置業(yè)為 主 置業(yè) 次數(shù) 80%二次置業(yè) 80%一次置業(yè) 75%二次置業(yè) 90%二次置業(yè) 80%一次置業(yè) 80%一次置業(yè) 70%一次置業(yè) 70%一次置業(yè) 年齡 30歲以占 90% 28歲左右 90% 30歲以 90% 30歲以占 90% 28歲左右占 90% 28歲左右占90% 28歲左右占90% 25歲左右占80% 家庭 結(jié)構(gòu) 三口以上占 90% 兩口占 80% 三口以上占 80% 三口以上 90% 兩口占 40%，三 口以上占 60% 兩口占 80% 兩口占 80% 兩口占 70% ?。和? 自住 95% 自住 80% 自住 90% 自住 95% 自住 80% 自住 80% 自住 75% 自住 90% ，我們可以看見一個(gè)明顯的特征，華僑城、深圳灣、后海、蛇口片區(qū)集 中表現(xiàn)為高檔住宅區(qū)，片區(qū)的生態(tài)景觀和人文氛圍是促成購買的主要原因； ，高檔片區(qū)客戶沒有完整區(qū)域界定：即區(qū)域半徑和職業(yè)類別有更大空間選擇， ，基本以一次置業(yè)為主，但高檔住宅區(qū)則表現(xiàn)為二次置業(yè)以上； 項(xiàng)目 均價(jià) 客戶群 年齡特征 置業(yè)次數(shù) 置業(yè)區(qū)域 招商海月 三期 6800元 /平 南山本土客戶群占主體 以 30歲左右占 80% 二次置業(yè)占 80% 南山占 65%，福田占 20% 天驕華庭 7000元 /平 從事 IT、金融、政權(quán)的高 薪白領(lǐng)為主， 以 30歲左右占 80% 一次置業(yè)占 50% 南山占 65%，福田占 20% 南海玫瑰 花園二期 7500元 /平 南山本土人士傾向蛇口情結(jié) 企業(yè)主和南山高薪人事 以 3045歲之間為主 導(dǎo)，占 80% 二次置業(yè)占 80% 南山占 50%，福田、羅湖占 25%，少量外籍人士 星海名城 三期 5700元 /平 本土換房和南山高薪白領(lǐng) 以 25—35歲之間占 80% 一次置業(yè)占 80% 南山占 80%（南頭、南油、蛇 口、科技園），福田占 15%寶 安 5%，羅湖較少 紅樹東方 9000元 /平 穩(wěn)重成熟、事業(yè)有成、具有 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中堅(jiān)群體 以 3045歲之間為主導(dǎo)， 占 85% 二次置業(yè)占 60% 三次置業(yè)占 30% 南山 /福田 /羅湖 /香港 紅樹灣一 期 9300元 /平 “財(cái)智 ” 階層，以企業(yè)主和金 領(lǐng)人士為主 以 3045歲之間為主導(dǎo)， 占 90% 二次置業(yè)占 40% 三次置業(yè)占 60% 南山 /福田 /羅湖 /香港 陽光帶海 濱城 7300元 /平 高級職業(yè)經(jīng)理人和私營企業(yè)主 以 3045歲之間為主 導(dǎo)，占 80% 二次置業(yè)占 60% 南山本土占 60%，福田、羅湖 占 20% ，客戶群的質(zhì)素也越高； ，客戶群體的區(qū)域也更廣； ； 從區(qū)域半徑分析 —— 圈層理論 ?以本基地為圓點(diǎn) ,正位于項(xiàng)目第一圈層； ?第一圈層的客戶消化往往集中在第二圈層 。 ?項(xiàng)目價(jià)值越高，客戶圈層則越大的特點(diǎn) 。 ?對比案例 :蔚藍(lán)海岸和招商海月、天驕華庭等 。 10公里以外 310公里 3公里 未來項(xiàng)目檔次和價(jià)值的營造，我們的主力客戶群在停留在第二圈 層及以外更多區(qū)域 ； 即南山本土一部分高薪人士 /福田以及羅湖 的高收入階層 。 從傳統(tǒng)片區(qū)分析 —— 片區(qū)理論 新岸 —— 外灘 新后海 ?從傳統(tǒng)片區(qū)來看，本基地項(xiàng)目應(yīng)屬 “ 新后海片區(qū) ” 即 “ 新岸 — 外灘 ” 片區(qū)； ?由于卓越和招商前期的努力，配套的完善已成為深圳新起的高尚居住片區(qū)； ?本片區(qū)的客戶群發(fā)生了質(zhì)的變化，整體質(zhì)素高，經(jīng)濟(jì)收入高，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生 變化，他們更多是崇尚這里的生活氛圍和居住品質(zhì)。 ?本基地享有更多海景資源，又是全新的規(guī)劃區(qū)，配套設(shè)施將在原后海基礎(chǔ)上 變得更好； 我們的居住價(jià)值應(yīng)該大于原后海片區(qū)，本項(xiàng)目主力客戶質(zhì)素應(yīng)在招商海月和蔚藍(lán)海岸之上，我們客戶應(yīng)趨于更高端 ,也將面向第三圈層 . 新岸價(jià)值 后海價(jià)值 從區(qū)域發(fā)展分析 —— 發(fā)展理論 華僑城 深圳灣 填海區(qū) 政府規(guī)劃 地塊拍賣 地王 /豪 宅片區(qū) 后海 /新 岸片區(qū) 政府規(guī)劃 濱海長廊 西部通道 外灘 / 新豪 宅片區(qū) VS ?本片區(qū)是 15公里濱海長廊 “一區(qū)”，未來規(guī)劃將媲美 ； ?西部通道的開通，通過南山連通香港，加強(qiáng)深港與內(nèi)地的連通 。 ?區(qū)域國際化發(fā)展，未來本區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚瑓^(qū)域價(jià)值將進(jìn)一步凸顯 。 ?未來選擇居住于此將是身份的象征 。 紅樹灣的發(fā)展我們已有目共睹 ,發(fā)展的態(tài)勢告訴我們 ,未來 “ 新岸 ” 片區(qū)將直逼紅樹灣 ,如此優(yōu)厚資源必將產(chǎn)生高端客戶群 . 從目標(biāo)置業(yè)分析 —— 遷徙理論 銀湖 香蜜湖 紅樹灣 外灘 ?隨著深圳市場地塊已日漸稀少，具備好景觀的地塊更少之又少，直接激發(fā) 富人不斷遷徙； ?本項(xiàng)目依托原后海片區(qū)，已具備高端居住條件，同時(shí)借助新區(qū)的規(guī)劃，未 來豪華海景住宅的規(guī)模已現(xiàn)雛形； ?當(dāng)年的 ，本項(xiàng)目將具備與深圳豪宅區(qū)相抗衡的 基礎(chǔ)，必將引發(fā)富人的新一輪遷徙運(yùn)動。 居住文明在不斷前進(jìn)，賴以生存的富豪片區(qū)在日益減少，未來富人住在哪里？ “ 新岸 ” ，未來的豪宅部落！ 從財(cái)富和質(zhì)素分析 —— 實(shí)力理論 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 知識涵養(yǎng) 低 中 高 低 中 高 ?能享受真正豪宅的人，他們是靠自己實(shí)力打拼而來的，有知識有閱歷； ?以后海天驕華庭、招商三期、蘭溪谷、高山等我們看到富裕階層的興起； ?本基地的開發(fā)正好基于深圳發(fā)展的時(shí)代，社會富裕階層還在不斷涌現(xiàn)； ?他們同樣需要見證，以后海灣涵養(yǎng)智慧，以外灘生活滋潤心靈； 只有具備財(cái)富與知識同等條件的優(yōu)秀分子才是未來外灘生活的主人。 客戶群定位需求結(jié)論 ?有知識 ,有涵養(yǎng) ,有閱歷 ,有實(shí)力 …… ?這群人分布在深圳甚至以外的各個(gè)區(qū)域，他們崇尚城市的繁華，因?yàn)? 這里有他們的舞臺； ?他們也中意自然的和諧，因?yàn)槟抢镉兴麄兊木窦覉@； ?能夠恣意商場，也能愜意于山水，游離商戰(zhàn)，穿梭自如； ?習(xí)慣自己制定游戲規(guī)則，留連自己的行為方式； ?他們的落點(diǎn)在深圳，視野卻在國際； ?他們崇尚高品質(zhì)的居住 ,講究景觀和片區(qū)資源 。 這樣一群人構(gòu)成成本項(xiàng)目最為獨(dú)到的人文風(fēng)景； 這群人也必將成為這作城市最令人矚目的視覺焦點(diǎn)； 綜合 7項(xiàng)專題結(jié)論小結(jié) 同質(zhì)片區(qū)分析結(jié)論 類別 2房 3房 4房 5房以上 及復(fù)式 類別 7090 90100 100130 130150 150以上 140160 160180 180以上 5房以上 及復(fù)式 比例 5% 2% 7% 11% 14% 11% 23% 22% 6% 總比 7% 33% 56% 6% 單價(jià) 約 8150元 約 10700元 約 11150 約 13500元 總價(jià) 約 約 約 約 309萬 修正 比例