松江區(qū)古樓路2號地塊項目初步研判項目定位-資料下載頁
2025-01-20 07:23本頁面
【正文】 914 12個月 77% 20227 28套 /月 泗涇頤景園別墅 1400016000 2400027000獨 56528 34180 11個月 60% 202205 14套 /月 合生國際花園別墅 1202214000 2300025000獨 34440 34440 6個月 100% 202212 25套 /月 同潤碧水灣花園別墅圣塔路斯 2500026000獨 45766 42027 38個月 92% 20225 4套 /月 長泰西郊別墅 2800031000獨 36372 23803 9個月 65% 202211 10套 /月 板塊普通住宅售價基本在 /㎡之間，目前基本可售項目只有兩個，主要項目為 菲詩艾倫 與 綠波景園 公寓，其中 菲詩艾倫預(yù)計將推出小戶型全裝項目，裝修價格 800元 /㎡左右 。目前上述兩項目銷售率基本在 60%以上； 從別墅類型及價位來看，同潤碧水灣花園、長泰西郊為純獨立別墅社區(qū)，成交均價在 25000～ 35000元 /㎡，主力面積在 250～ 500㎡ ，主力總價在 625～ 1750萬之間。由于標(biāo)的較大，區(qū)域特色不明顯，該類案去化較慢，月成交多為 28套。而經(jīng)濟型別墅為主的項目，主力面積為 150～ 250㎡ ，累計成交均價在 12022元 /平米。即總價在 180～ 300萬之間。小標(biāo)的的別墅自然受到市場追捧，如山水四季與合生國際，月去化率 2025套。 板塊別墅目前單價在 20220元 /㎡ 以上的大面積、大標(biāo)的物業(yè)累計案源還比較多，去化比較慢。而區(qū)域中最容易去化的是 200㎡ 左右，單價在 。 以下為毛坯價格 2022/2/17 Page 29 板塊內(nèi)的地鐵 9號線已建成通車，但大量具有軌交導(dǎo)入的潛在客群的購買現(xiàn)象并未涌現(xiàn)，主要原因地區(qū)的市政與商業(yè)配套環(huán)境還未被消費者所了解，所以目前普通住宅購買客源多為來自本地及閔行地區(qū)。別墅則是本地、及徐匯區(qū)、閔行區(qū)的有車一族購房者。 客群分析 市場分析－－項目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 2022/2/17 Page 30 項目名稱 總建筑面積 累計推案量 剩余預(yù)售可售面積 后續(xù)開發(fā)量 同潤菲詩艾倫（寓） 39萬 20萬 綠波景園（寓） 13萬 7萬 山水四季城別墅一期 9萬 2萬 0 泗涇頤景園別墅 12萬 6萬 合生國際花園別墅 14萬 0 10萬 同潤碧水灣花園別墅圣塔路斯 6萬 0 長泰西郊別墅 15萬 12萬 在售項目后續(xù)在售及開發(fā)面積： 66萬㎡（含商業(yè)、配套等） 未來供應(yīng)量分析 市場分析－－項目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 不含本次出讓宗地 2022/2/17 Page 31 自住購房客戶主要分布在松江主城、九亭，以及閔行、徐匯西南角地區(qū)，購買因素，主要是泗涇住宅價格為該沿線偏低的地區(qū)，且軌道交通的開通，地域之間的交通瓶頸順利打通。 未來客源與售價分析 九亭 泗涇 /同涇 松江主城 宗地 一、自住購房客分布區(qū)域分析 閔行 2022/2/17 Page 32 市場分析－－項目片區(qū)及相關(guān)片區(qū)市場分析 泗涇 同涇板塊 6月份均價 寓 聯(lián) 聯(lián) 獨 獨 聯(lián) 獨 綠波景園 寓 （墅） 1300016000/20220拼 （墅） 1400016000/2500027000獨 （墅） 2500026000獨 （寓） 900010000 （寓） 80009000 （墅） 2800031000獨 （墅） 1202214000/2300025000獨 下述為（毛坯）現(xiàn)售價格 2022/2/17 Page 33 總價段 (元 ) 8000 9000 10000 11000 12022 13000 14000 15000 16000 17000 18000 普通 住宅 菲詩艾倫 綠波景園 別墅 （聯(lián)） 山水四季 泗涇頤景園 合生國際花園 共性價格段 ?目前項目所在區(qū)域普通住宅銷售單價在 /㎡ ，聯(lián)排別墅主力價格在 萬元 / ㎡ 按照目前宗地的未來發(fā)展?fàn)顩r（啟動時間、地段所處位置、環(huán)境變遷等）， 未來宗地普通住宅售單價預(yù)計 /㎡ 起。聯(lián)排別墅價格 /㎡ 起 普通住宅銷售價格預(yù)判（靜態(tài)） 以上都為毛坯價格 未來客源與售價分析 未考慮，佘山風(fēng)景區(qū)歡樂谷、影視基地等大型旅游配套項目給予的價格支撐。 2022/2/17 Page 34 未完待續(xù)
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