【正文】 寶能南山項(xiàng)目戶型定位研判 誰(shuí)主新岸 ? 本報(bào)告沒(méi)有涉及更廣泛的概念延伸 ,目前只針對(duì)性對(duì)戶型進(jìn)行客 觀研判 。 通過(guò)預(yù)設(shè)定位的方法論 ,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行戶型方面的論證和探討 ,目的 在于更準(zhǔn)確地找到契合項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位 . 本報(bào)告保留與發(fā)展商溝通的必要 。 意向基本戶型 區(qū)間和比例 研判思路 區(qū)域 看點(diǎn) 項(xiàng)目 定性 深圳典型高端住宅區(qū)分析 區(qū)域特點(diǎn) 蛇口 /紅樹(shù)林 /華僑城 /香蜜湖 代表案例 :依照片區(qū)影響力和地產(chǎn)發(fā)展年限選取 14案例 通過(guò)對(duì)片區(qū)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 參考基本戶型 區(qū)間和比例 借題發(fā)揮 最終建議戶型面積區(qū)間和比例 尋找依托 1 第一次推導(dǎo)得出同質(zhì)片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目戶型比例和區(qū)間 2 第二次通過(guò)潛在項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)目戶型和比例 第三次通過(guò)三級(jí)市場(chǎng)成交和需求戶型區(qū)間調(diào)整項(xiàng)目戶型的區(qū)間 . 通過(guò)片區(qū)三級(jí)市場(chǎng)的成交戶型和需求戶型系統(tǒng)分析 3 意向基本戶型 區(qū)間和比例 通過(guò)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制和客戶群體的需求研究進(jìn)行 4 第四次通過(guò)自身項(xiàng)目和客戶群體的分析修修正戶型的比例和面積 策略基本戶型 區(qū)間和比例 通過(guò)對(duì) 144平上下鋪對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)阿案分析 ,慰勞四大片區(qū) 第五次通過(guò)自身項(xiàng)目和客戶群體的分析修修正戶型的比例和面積 5 區(qū)域定性分析 …… 區(qū)域整體規(guī)劃分析 區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 區(qū)域地產(chǎn)形象分析 區(qū)域官方命名 :蛇口東填海區(qū) 。其由于位于深圳市南山區(qū)蛇口鎮(zhèn)以東、深圳灣與珠江出海口交接的部分而得名。 東、南臨深圳灣，北接規(guī)劃中的南山區(qū) RBD中心（旅游休閑娛樂(lè)中心）。 規(guī)劃中的西部通道大橋在本規(guī)劃區(qū)東穿過(guò)，規(guī)劃區(qū)東北接沙河西路，北邊為東濱路（其地下部分為西部信道接線工程），西臨后海濱路，南接望海路，深圳地鐵二號(hào)線擬沿后海濱路在規(guī)劃區(qū)西部擦過(guò)。 總用地 : 。 西部通道以東 :東區(qū) 公頃 。以西稱(chēng)西區(qū)為 公頃。 規(guī)劃居住人口 :５萬(wàn) 。 東區(qū)定位 :深圳重要交通樞紐、口岸商業(yè)及濱海休閑帶 。 西區(qū)定位 :延續(xù)蛇口獨(dú)特風(fēng)情、代表深圳門(mén)戶形象的濱海生活區(qū) 。 本區(qū)域形象承載 :深圳新口岸門(mén)戶區(qū) 。 深圳西部濱海休閑區(qū)形象功能 。 南山 RBD及西部通道口岸生活配套區(qū)功能 。 轉(zhuǎn)換區(qū) 深圳市沿海旅游發(fā)展帶和居住生活組團(tuán)的轉(zhuǎn)換區(qū)，起著承上啟下的連 z接作用。 景觀配置 :15公里濱海長(zhǎng)廊 “ 一帶兩區(qū) ” 中大區(qū) 。 后海灣 、 紅樹(shù)林 、 大南山 、 香港天水圍等優(yōu)質(zhì)景觀 。 后海和蛇口成熟 ,便利的生活 ,市政配套和整體科學(xué)的規(guī)劃 。 《 深圳蛇口東填海區(qū)詳細(xì)藍(lán)圖 》 中規(guī)劃中明確 :西區(qū)延續(xù)蛇口獨(dú)特風(fēng)情 的 ， 代表深圳門(mén)戶的現(xiàn)代濱海生活區(qū) ， 未來(lái)地產(chǎn)營(yíng)造必然是以具備 生態(tài)型的 、 現(xiàn)代的 、 極具特色的 城市海濱居住區(qū) 。 隨著西部通道年底開(kāi)通，片區(qū)配套的完善，客戶層面的拓寬，蛇口東填海區(qū)必將成為超越后海區(qū)域，媲美紅樹(shù)灣片區(qū)的新豪宅居住區(qū)。 本片區(qū)擁有的資源完全具備營(yíng)造高端市場(chǎng)營(yíng)造的條件，我們是一片 “ 新岸區(qū) ” ： 濱海長(zhǎng)廊第二區(qū) /濱海中心區(qū) ： 只有紅樹(shù)灣才可以相提并論 ， 但紅樹(shù)灣地王已然開(kāi)發(fā)； ： 依靠后海和蛇口片區(qū) ， 毗鄰南硅谷 、 紅樹(shù)灣等豪宅新區(qū) 、 是未來(lái)高尚濱海中心區(qū) ， 集居住 、 購(gòu)物 、 休閑于一體 。 ： 全新的規(guī)劃片區(qū) ， 具備高潛力發(fā)展的片區(qū) ， 未來(lái)區(qū)域檔 次將與深圳典型豪宅片區(qū)媲美 。 片區(qū) 區(qū)域指標(biāo) 景觀指標(biāo) 休閑指標(biāo) 配套指標(biāo) 發(fā)展指標(biāo) 影響指標(biāo) 蛇口 蛇口東角頭 近距離海景 /山景 /濱海長(zhǎng)廊 /香港 濱海公園、蛇口山公園 醫(yī)院、學(xué)校 交通較好 典型居住區(qū) 西部通道 華僑城 華僑城片區(qū) 湖景 /山景 /華僑城自然 天鵝湖 /生態(tài)公園 /林蔭街區(qū) 醫(yī)院、學(xué)校 交通較好 傳統(tǒng)豪宅片區(qū) 地塊漸少 香蜜湖 香蜜湖片區(qū) 湖景 /山景 香蜜湖生態(tài)景 /地脈文化 交通便利 /區(qū)域位置好 豪宅片區(qū) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 紅樹(shù)灣 填海區(qū) 近觀紅樹(shù)林 /濱海長(zhǎng)廊/香港 內(nèi)湖公園 /自行車(chē)道/開(kāi)放式旅游 醫(yī)院、學(xué)校 交通、環(huán)境齊全 未來(lái)高尚居住區(qū) 價(jià)位偏高 新岸區(qū) 新后海片區(qū) 近觀后海灣 /濱海公園 /濱海長(zhǎng)廊 生態(tài) /人文 /休閑 全新規(guī)劃 /醫(yī)院、學(xué)校、交通便利 未來(lái)新高尚片區(qū) 時(shí)間 新岸片區(qū)與深圳典型豪宅區(qū)質(zhì)素一覽 區(qū)域分析結(jié)論 :規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢(shì)奠定整體的區(qū)域高端形象和檔次 。 :以山 /海 /濱海長(zhǎng)廊奠定高端住宅的條件 。 :將刷新深圳豪宅片區(qū) ,成為深圳關(guān)內(nèi)新豪宅片區(qū) 。 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 配套優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) “新岸”擁有的質(zhì)素足以構(gòu)筑未來(lái)新一代高檔居住區(qū)區(qū)！本項(xiàng)目在 整體檔次和形象方面具備營(yíng)造條件 . 推導(dǎo)過(guò)程 分析過(guò)程 : 通過(guò)同質(zhì)片區(qū)基本同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行整體分析 。 考慮年限的變化特征 ,尋找之間的規(guī)律 。 選取 0609年的共 17個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析 。 目的要求 : 由同質(zhì)片區(qū)分析 ,找出基本變化規(guī)律 ,初步得出本項(xiàng)目可參照的戶型 區(qū)間和比例 。 數(shù)據(jù)來(lái)源 : 中原深港研究中心 /中原三級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù) 1: 同質(zhì)片區(qū) 0609年 已 /在 /近期銷(xiāo)售 項(xiàng)目分析 …… 樣本容量 時(shí)間跨度 篩選標(biāo)準(zhǔn) 2 1 3 16個(gè) 3年 深圳關(guān)內(nèi) 高層 高端住宅項(xiàng)目 片區(qū) :蛇口 /華僑城 /紅樹(shù)林 /香蜜湖 0609年面積和比例統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目 二房 三房 四房 五房 復(fù)式 水榭花都 2期 —— 121130㎡ 171206㎡ —— —— 占 25% 占 75% 紅樹(shù)東方 —— 106125㎡ 占 29% 155220㎡ 占 % —— 267276㎡ 占 % 天驕華庭 43㎡ 120㎡ 150㎡ 占 53% 225㎡ 320㎡ 占 17% 占 23% 占 6% 占 2% 中信紅樹(shù)灣 1期 9198㎡ 占 % 154173㎡ 占 35% 164266㎡ 占 44% —— 270—379㎡ 占 % 招商海月 3期 —— 114128㎡ 占 42% 136152㎡ 占 45% 210㎡ 230㎡ 占 11% 占 2% 蔚藍(lán)海岸 4期 6075㎡ 95㎡ —— —— —— 占 83% 占 17% 水榭花都 3期 —— 147166㎡ 占 22％ 190207㎡ 占 71％ —— 270308㎡ 占 6％ 中旅國(guó)際公館 2期 —— 108127㎡ 153187㎡ —— —— 占 51% 占 49% 天鵝堡 2期 2區(qū) —— 150㎡ 以上 160－ 180㎡ —— 占 10% 占 70% 占 20% 中信紅樹(shù)灣 2期 —— 144193㎡ 176255㎡ —— 289458㎡ 38% 57% 5% 花園城 3期 2號(hào)地 5070㎡ 98—120㎡ 140170㎡ —— 210㎡ 占 15% 占 35% 占 45% 占 5% 半島城邦 1期 7787㎡ 104136㎡ 147—218㎡ 260㎡ —— 占 21% 占 41% 占 35% 占 3% 御景東方 —— 119㎡ 149235㎡ —— —— 占 17% 占 83% 后?；ò肜? 70－ 75㎡ 81－ 124㎡ —— —— —— 占 24% 占 76% 淺水灣 —— —— 157280㎡ —— —— 占 100% 東海灣豪園項(xiàng)目 —— 90100㎡ 140160㎡ —— 200㎡ 以上 占 35% 占 60% 占 5% 06年 07年 08年 09年 整體走勢(shì)統(tǒng)計(jì) 找出某種規(guī)律 ,推出基本戶型比例 通過(guò)對(duì)篩選出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，我們發(fā)現(xiàn)三房、四房是所有可參考項(xiàng)目的主力戶型。 由此我們有必要對(duì)其三房、四房的變化進(jìn)行細(xì)致的分析，從中來(lái)判斷戶型面積區(qū)間及比例的變化趨勢(shì)，指導(dǎo)本項(xiàng)目戶型定位。 25%75%30%56%35%45%40% 39%48%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%03年 04年 05年 06年 07年三房四房06年以來(lái)，深圳關(guān)內(nèi)高端高層住宅項(xiàng)目三房比例呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)； 四房比例則呈明顯下降趨勢(shì)。 據(jù)此線性趨勢(shì)預(yù)測(cè)， 07年 深圳關(guān)內(nèi)高端高層住宅項(xiàng)目 三房比例約為 45％，四房比例約為 32％。 面 積（㎡） 130 106 173 95 193 108 三房 四房 220 150 266 136 255 153 06年下旬至今， 戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢(shì)；但從人居尺度判斷， 上限已接近極致。 2021年 2021年 2021年 2021年 136 81 280 140 面積（㎡） 145 173 220 三房 206 232 360 06年下旬至今， 戶型面積區(qū)間彈性增大，尺度上限有明顯放大趨勢(shì)；但從人居尺度和人體 工學(xué)判斷，上限已接近極致。 2021年 2021－ 09年 2021年 四房 11618513420014920410821005010015020025003 年 04 年 05 年 06 年 1 － 5 月三房四房0609年 5月三、四房平均面積走勢(shì)圖 拐點(diǎn)： 受單價(jià)快速上漲影響，總價(jià)制約了三房客戶群的面積需求； 四房面積的線性上漲，反映出四房客戶群的高承受能力。 四房 157280㎡ 借鑒左側(cè) ,規(guī)避右側(cè) . 淺水灣、半島城邦的規(guī)模、檔次等均與本項(xiàng)目更為貼近， 應(yīng)著重參考。 三湘和海月四期與項(xiàng)目地理位置最為接近，規(guī)模也較大，戶型設(shè)置 宜 適當(dāng)規(guī)避。 半島城邦一期 后海花半里 淺水灣 三房 104136㎡ 、四房 147218㎡ 三房 81124㎡ 三湘項(xiàng)目 半島城邦二期 海月四期 三房 108120㎡ 、四房 130180 ㎡ 三房 120160㎡ 、四房 180250㎡ 三房 120130㎡ 、四房 150160㎡ 近期發(fā)售項(xiàng)目 同期競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 動(dòng)態(tài)面積區(qū)間借鑒規(guī)避分析 三房 四房 147 218 157 280 180250 130180 80 100 120 140 160 180 81124 104136 120160 104120 ㎡ 130 150 170 190 210 230 250 270 290 160165 147160㎡ 、 16