【文章內容簡介】 等項目的運營，已積累如上 【 自用個體 】 客戶及 【 投資大客 】 資源上千批，其 【 客戶需求聚焦 】 及 【 產品對位 】 小結見下頁： 53 目標客戶特征 關鍵詞 注解 背景 ?“ 現(xiàn)代型、前衛(wèi)型”豪宅客戶 ?年齡： 3050 ?行業(yè)： 集中于貿易、金融、地產、證券、演藝明星、藝術等非傳統(tǒng)行業(yè)，有更多的時間和精力 多臵業(yè)經歷； 有較高生活品味，熱衷新事物，敢于嘗試，善于洞悉先機 相當部分有國際化背景的國際自由人 臵業(yè)價值點排序 品牌物管（安全設施）、高尚生活社區(qū)、室內裝修（精裝交樓） 本項目的直接產品價值將重點體現(xiàn)在 品牌物管（安全設施）和室內裝修（精裝交樓）上 產品 對位 五星級酒店客房硬件標準 （加入“居家商務辦公的功能”及“生活陽臺和廚房”）＋五星級酒店物管服務 市民階層 富裕市民階層 新資產階層 穩(wěn)定資產階層 財富階層 權利階層 赤貧階層 客戶需求聚焦及產品對位小結 54 價格定位之“市場機遇”支撐 價格定位之“豪客資源”支撐 價格定位之“物業(yè)對位”支撐 價格定位之“形象對位”支撐 價格定位之“營銷手段”支撐 3 55 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■產品打造（交樓標準）建議 Part3：價格定位之“物業(yè)對位”支撐 56 A1棟 531F [純住宅 ] [類型 ]純住宅 共 351套 [戶型 ]三房 (324套 )/四房 (27套 ) [面積段 ]約 6591㎡ A2棟 1731F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 120套 [戶型 ]一房 /三房 /四房 /復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ 516F [商務公寓 ] [類型 ]公寓 共 121套 [戶型 ]一房 /三房 /復式四房各約 24套 [面積段 ]約 3895㎡ B棟 1831F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 117套 [戶型 ]三房 /復式四房為主 , 另有四房 /一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 517F [商務公寓 ] [類型 ]公寓 共 392套 [戶型 ] 三房 /復式四房為主 , 另有一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 各樓棟產品現(xiàn)狀 住宅 商務公寓 57 項目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務公寓 ] 方向一：項目按照現(xiàn)有模式發(fā)展，商住一體 A2棟、 B棟 [商務公寓 ] [純住宅 ] 58 項目發(fā)展方向研判 商住混合模式：物業(yè)類型不純粹，各部分互相干擾，投訴大 ?物業(yè)類型不純粹 ?商住混雜，互相干擾 ?物業(yè)管理難度大 商住混合業(yè)主及客戶真實語錄： “ 越來越多的公司進來，上下班電梯等不及，車位也被別人占了， 感覺越來越差 ，最后還是決定撤，去買純住宅” “ 我感覺商住互相干擾， 做生意一定也不舒服 ，公司發(fā)展不會很好” “我那棟有開美容院、有做純凈水的，每天同一桶桶純水在電梯里上上下下，這種感覺很不好，也很無奈。 物業(yè)公司也無能為力 ，尤其當大部分為商用的時候，住宅的人只能妥協(xié)，最后我還是選擇逃離?！? “應該徹底否定商住一體這種形式， 應該把商和住徹底分開 ！” 59 項目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務公寓 ] 方向二：項目按照純住宅模式發(fā)展 A2棟、 B棟 [純住宅 ] 60 項目發(fā)展方向研判 純住宅模式：項目價值被低估，住宅制約因素多 ?純住宅產品講究居住的舒適度，本項目以中小戶型為主，物業(yè)純粹度、社區(qū)配套及園林景觀等方面不占優(yōu)勢，且通風、日照條件較差。 ?周邊住宅價位較低，價格天花 2萬 /平米，項目價值被低估 ? 24層寫字樓，無法解決商住一體互相干擾的問題。 項目以純住宅方向考慮，受制約因素較多： 61 項目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務公寓 ] 方向三：項目按照商務公寓模式發(fā)展 A2棟、 B棟 [商務公寓 ] 62 項目發(fā)展方向研判 純商務公寓模式：項目形象受到制約，住宅部分不能注冊 ?片區(qū)內中小企業(yè)實力較差，魚龍混雜，項目整體形象受影響 ?B棟商務公寓 6梯 24戶，商務辦公電梯負荷大 ?住宅部分不能注冊 ?周邊商務公寓價格水平一般，純商務公寓缺乏溢價空間 63 項目發(fā)展方向研判 我們認為：以上三種模式均不適合項目發(fā)展 商住混合模式 純住宅模式 純商務公寓模式 不純粹，干擾大 項目價值被低估 項目形象受制約 64 項目發(fā)展方向研判結果： 以住為主，亦有酒店檔次。星級酒店服務標準。便捷的居家商務配臵的發(fā)展方向。 65 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■產品打造（交樓標準）建議 Part3：價格定位之“物業(yè)對位”支撐 66 化零為整 將零散的產品類型進行重新規(guī)劃統(tǒng)一后實現(xiàn)更高價值和更高形象 ?A2棟和 B棟統(tǒng)一以“酒店式商務行宮”作為運營方向，產品類型與形象更純粹，提高溢價能力和利潤水平； ?A1棟的運營模式可根據(jù) A2棟和 B棟的銷售情況靈活處理。 優(yōu)化整合 建議： 運營模式制勝 67 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務公寓 ] 新方向：酒店式商務行宮模式 A2棟、 B棟 [酒店式商務行宮 ] 運營模式制勝 68 A1棟 531F [純住宅 ] A2棟 531F [酒店式商務行宮 ] 住宅 酒店式商務行宮 B棟 531F [酒店式商務行宮 ] 調整后各樓棟產品格局 69 除了酒店式的專業(yè)服務，兼具廚房和陽臺，亦可注冊辦公，具備了“家”及“商務”的功能 特點 是 更高一級別的“酒店式公寓” 是比家更周到，比酒店更溫馨的 “酒店式商務行宮” “ 酒店式商務行宮” 界定 運營模式解讀 70 青出于藍而勝于藍，是公寓更是 “私域” 酒店式商務行宮 —— 酒店的服務 +家的空間 +商務功能 酒店式公寓 商務 便捷 貼心 家 溫馨 舒適 寬敞 酒店式商務行宮 運營模式解讀 71 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■ 產品打造（交樓標準）建議 Part3：價格定位之“物業(yè)對位”支撐 72 酒店式商務行宮是以 居住 為主，以五星級酒店標準打造，配有 深度、細致、體貼及人性化的物業(yè)服務體系，能滿足一定商務需求的高端住宅物業(yè)類型。 73 五星級酒店客房硬件標準 （加入“居家商務辦公的功能”及“生活陽臺”） 五星級酒店物管服務 ＋ 本項目產品 【 交樓標準 】 建議 74 交樓形式： 本項目 A2棟及 B棟建議精裝修交樓 ，精裝修不僅能樹立項目高端形象，更能提高附加值，有助于項目熱銷及溢價。 裝修要求： 根據(jù)本項目在市場中所處的地位，以及高端定位、后續(xù)銷售的壓力，在裝修過程中，必須嚴格把握裝修品質，必須把錢花在刀刃上，使得本項目裝修標準的效果能夠讓客戶感覺 物超所值 ，作為一種附加值，實現(xiàn)項目的熱銷及高端的形象 裝修標準： 通過多個項目的參考與比較，并考慮為匹配項目檔次，本項目建議采取的裝修成本價為 2500元 /平米 ，須實現(xiàn)對外報價 35004000元 /平米 的裝修，因此，在裝修上必須把握各個細節(jié)，必須讓客戶感覺物超所值。 本項目產品 【 交樓標準 】 建議 75 大類 部位及名稱 品牌、檔次及數(shù)量 大堂部分 裝飾裝修 外墻 石材幕墻 外墻保溫 整體背板封閉保溫保溫棉 外窗 方式 上懸外開（開啟部分） 窗玻璃 雙層鋼化 LOWE鍍膜中空玻璃 大堂 墻面 進口高級石材，高級木屏 地面 進口高級石材，高級木地板、高級地毯 頂棚 石膏板吊頂刷高級乳膠漆，造型木飾 走廊 墻面 高級壁紙 地面 進口高級石材，高級地毯 頂棚 石膏板吊頂，刷高級乳膠漆 機電系統(tǒng) 空調系統(tǒng) 中央空調系統(tǒng) 采用四管制風機盤管（ FCU） +集中處理新風的集中空調系統(tǒng)，機組的過濾（初效 +中效）、制冷（夏季）、加熱 +加濕（冬季）等集中處理后，經風管并通過房間風機盤管送至室內 客梯 數(shù)量 3部 品牌 進口奧的斯 速度 /秒 載重量 1350千克 本項目產品 【 交樓標準 】 建議 *裝飾配備借鑒 —— 北京銀泰中心 * 76 *裝飾配備借鑒 —— 北京銀泰中心 * 大類 部位及名稱 品牌、檔次及數(shù)量 大堂部分 機電系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 生活給水 生活給水系統(tǒng)均經過軟化和紫外線滅菌處理，給水、熱水管道采用銅管道，給水水箱采用不銹鋼水箱 熱水 生活熱水為 24小時集中熱水供應，熱水系統(tǒng)采用全循環(huán)式系統(tǒng)，用戶打開水龍頭后在很短的時間內能得到熱水供應 中水 設有中水供應系統(tǒng)，以提供沖廁用中水，由大廈中水處理機提供中水水源 弱電系統(tǒng) 寬帶上網 大廈在豎向布設光纖，水平方向采用六類網線入戶，上網寬帶采用大廈統(tǒng)一出口，共享方式 手機信號放大 大廈提供中國電信及中國聯(lián)通的手機信號放大、中國網通的小靈通放大，手機和小靈通在大廈各角落有充足的信號 車庫系統(tǒng) 北京銀泰中心項目的停車場位于地下三層和四層，共有車位約 1600個 安保系統(tǒng) 門禁方式：業(yè)主使用一卡通通過門禁；對于訪客，保安一律通過可視對講與戶主溝通，經允許后放行。大堂設有攝像機，并納入有線電視系統(tǒng)，業(yè)主可以通過電視監(jiān)控大堂訪客，公寓樓層在走廊、電梯內設有保安監(jiān)控攝像頭，對公寓樓層的情況進行監(jiān)控。設有 24小時巡邏系統(tǒng)。 電視 有線電視接入域，域有線電視網路，衛(wèi)星電視接受衛(wèi)星信號。 室內部分 裝飾裝修 門廳 戶門 高級四防門：防盜、防火、保溫、隔聲 地面 高級竹地板、優(yōu)質地毯 墻面 高級壁紙、優(yōu)質木飾圖 頂棚 石膏板吊頂、刷高級乳膠漆 本項目產品 【 交樓標準 】 建議 77 分類 裝修明細 廚房 地面：高級防滑地磚；墻面：高級墻面磚；天花：吊頂 廚具（全套）：廚柜、洗菜盆、水龍頭、電磁爐、微波爐、直飲水、煮咖啡器具、另送一套標準配臵的鍋碗瓢盆及餐具 ；廚房要全部做成開敞式廚房，以減小其占用空 洗手間 地面：高級防滑地磚；墻面：高級墻面磚 / 高級墻紙；天花：吊頂 潔具（全套）：洗臉盆、坐廁、紙巾架、淋浴盒、花灑、毛巾架、肥皂托盤、水龍頭、鏡子 大容量電熱水器；預留電話接口 客廳，房間 地面：單房全部采用木地板；一房以上客廳地面鋪設高級地磚，臥室鋪設木地板 墻面：墻紙 踢腳線：木質踢腳線 天花：高級涂料 / 石膏墻角線 電器：每戶配一部液晶電視 燈具：客廳配臵仿水晶吊燈，其他房間配臵吸頂燈 家具：沙發(fā)、茶幾、椅子、衣柜、床、梳妝鏡、床頭柜等全套家具（可選） 大門及弱電配套 高級木質防火防盜入戶門，配貓眼、 IC卡識別電子鎖（卡 +鑰匙）；入戶設高級門檻石；統(tǒng)一設計獨立門牌；每套內配可視對講機；緊急銨鈕等智能化安防設施；電話接口；有線電視接口；寬帶網