【正文】 前臵服務(wù)： 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù) 保姆培訓(xùn) ： 定期對(duì)保姆進(jìn)行家居生活、家庭安全、廚藝交流、花草養(yǎng)護(hù)等方面的培訓(xùn) 尊貴家居服務(wù) ：提供家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、家電、家私保養(yǎng)顧問(wèn)、飾品清潔、家居環(huán)境布臵、房屋代管等。 “ 四點(diǎn)鐘學(xué)校 ”：由專業(yè)的服務(wù)人員妥善安排小區(qū)兒童在放學(xué)后的學(xué)習(xí)與活動(dòng) ,解決家長(zhǎng)的后顧之憂。 五星級(jí)物管服務(wù)建議 86 高品質(zhì)的生活只在于你想要的時(shí)候就能享受到 禮賓服務(wù) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 指南針?lè)?wù) 對(duì)項(xiàng)目周?chē)纳钕M(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)，讓業(yè)主隨時(shí)、全面的了解生活消費(fèi)信息 健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時(shí)醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識(shí)講座 /私人陪護(hù)服務(wù) /提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等 物業(yè)理財(cái) 提供專業(yè)的物業(yè)租賃代理，投資理財(cái)顧問(wèn)等服務(wù)。首創(chuàng)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì) 擴(kuò)大投資價(jià)值 房子不單純是為了居住，更能成為一種私藏品。 吊燈及造型墻壁的結(jié)合 會(huì)客休息區(qū) 書(shū)報(bào)架 傘架 *大堂 * 利用角落空間設(shè)臵信箱 挑高大堂 【 公共空間 】 部分硬件打造參考 83 ?結(jié)合大堂風(fēng)格可以適當(dāng)提升華麗元素 ?建議墻面采用大理石等高檔材料，適當(dāng)考慮其他材質(zhì)的搭配運(yùn)用； ?考慮從電梯內(nèi)裝、門(mén)楣、門(mén)框造型及走道吊頂、燈飾等細(xì)節(jié)增加設(shè)計(jì)亮點(diǎn)； ?建議采用暖色燈光，營(yíng)造輝煌的觀感。 ? 參照國(guó)際五五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，選用高檔材料，運(yùn)用吊頂裝飾營(yíng)造空間層次感，整體風(fēng)格大氣豪華； ? 選用酒店式接待中心，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)物管服務(wù)，彰顯客戶身份，符合高端客戶需求特點(diǎn)； ? 利用大堂有限空間合理設(shè)計(jì)休息區(qū) ,雨具寄放及郵箱等功能區(qū)。最終交房時(shí)，房間配備了現(xiàn)代感強(qiáng)，工藝精細(xì)的家具和配飾，設(shè)計(jì)師希望在 SOHO北京公館項(xiàng)目中創(chuàng)造一個(gè)清新的，完全居住氛圍的公寓模式。私有的空中花園式陽(yáng)臺(tái)，配臵齊備的起居和休息空間，配以經(jīng)典的木材、石材裝修，仿佛 SPA的浴室連同無(wú)限的城市景觀，構(gòu)成了設(shè)計(jì)中的豪宅。細(xì)致入微的設(shè)計(jì)、與眾不同的材質(zhì)配以柔和的燈光，營(yíng)造出極為人性化的舒適居庭。 本項(xiàng)目產(chǎn)品 【 交樓標(biāo)準(zhǔn) 】 建議 案例借鑒 —— *金中環(huán) * 80 北京銀泰中心，擁有三座主體建筑，包括中央主樓的中國(guó)首家柏悅酒店 (Park Hyatt Hotel)、 極品酒店服務(wù)式公寓柏悅居 (Park Hyatt Residences)和柏悅府 (Park Hyatt Residences)，東西兩棟為智能 5A甲級(jí)寫(xiě)字樓和完善的裙房商業(yè)配套空間； 柏悅居由國(guó)際著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師 Mr. Peter Remedios擔(dān)綱設(shè)計(jì)， Mr. Peter Remedios 以國(guó)際超五星級(jí)酒店和豪華公寓做室內(nèi)設(shè)計(jì)而著稱。 洗手間 地面：地磚 墻面：磁磚 / 石材飾面 / 涂料 天花：吊頂 潔具（全套）：洗臉盆、坐廁、淋浴盒、花灑、毛巾架、肥皂托盤(pán)等 廳，房 地面：地磚 / 地板，廳、房可在用料上有所區(qū)別，也可保持一致 墻面：涂料 / 墻紙 天花：涂料 / 吊頂 其它：?jiǎn)畏繎粜偷膹N房、廳、房之間可考慮設(shè)玻璃隔墻，以保證采光 本項(xiàng)目產(chǎn)品 【 交樓標(biāo)準(zhǔn) 】 建議 案例借鑒 —— *金中環(huán) * 79 分類 裝修明細(xì) 門(mén) 先進(jìn)的門(mén)磁開(kāi)關(guān)和室內(nèi)智能照明系統(tǒng)； 用 IC卡打開(kāi)門(mén)磁開(kāi)關(guān)，插入取電盒取電，廳燈自動(dòng)亮 70%，空調(diào)由“待入住狀態(tài)”轉(zhuǎn)至“入住狀態(tài)”；若房門(mén)打開(kāi)達(dá)到 15分鐘，則自動(dòng)向管理中心發(fā)出報(bào)警信號(hào)。 電視 有線電視接入域，域有線電視網(wǎng)路，衛(wèi)星電視接受衛(wèi)星信號(hào)。大堂設(shè)有攝像機(jī)，并納入有線電視系統(tǒng)，業(yè)主可以通過(guò)電視監(jiān)控大堂訪客，公寓樓層在走廊、電梯內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控?cái)z像頭，對(duì)公寓樓層的情況進(jìn)行監(jiān)控。 裝修要求： 根據(jù)本項(xiàng)目在市場(chǎng)中所處的地位，以及高端定位、后續(xù)銷(xiāo)售的壓力，在裝修過(guò)程中，必須嚴(yán)格把握裝修品質(zhì)，必須把錢(qián)花在刀刃上，使得本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)的效果能夠讓客戶感覺(jué) 物超所值 ，作為一種附加值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)及高端的形象 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 通過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的參考與比較，并考慮為匹配項(xiàng)目檔次，本項(xiàng)目建議采取的裝修成本價(jià)為 2500元 /平米 ，須實(shí)現(xiàn)對(duì)外報(bào)價(jià) 35004000元 /平米 的裝修，因此，在裝修上必須把握各個(gè)細(xì)節(jié)，必須讓客戶感覺(jué)物超所值。 優(yōu)化整合 建議： 運(yùn)營(yíng)模式制勝 67 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務(wù)公寓 ] 新方向：酒店式商務(wù)行宮模式 A2棟、 B棟 [酒店式商務(wù)行宮 ] 運(yùn)營(yíng)模式制勝 68 A1棟 531F [純住宅 ] A2棟 531F [酒店式商務(wù)行宮 ] 住宅 酒店式商務(wù)行宮 B棟 531F [酒店式商務(wù)行宮 ] 調(diào)整后各樓棟產(chǎn)品格局 69 除了酒店式的專業(yè)服務(wù)，兼具廚房和陽(yáng)臺(tái)，亦可注冊(cè)辦公，具備了“家”及“商務(wù)”的功能 特點(diǎn) 是 更高一級(jí)別的“酒店式公寓” 是比家更周到，比酒店更溫馨的 “酒店式商務(wù)行宮” “ 酒店式商務(wù)行宮” 界定 運(yùn)營(yíng)模式解讀 70 青出于藍(lán)而勝于藍(lán)，是公寓更是 “私域” 酒店式商務(wù)行宮 —— 酒店的服務(wù) +家的空間 +商務(wù)功能 酒店式公寓 商務(wù) 便捷 貼心 家 溫馨 舒適 寬敞 酒店式商務(wù)行宮 運(yùn)營(yíng)模式解讀 71 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■ 產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議 Part3：價(jià)格定位之“物業(yè)對(duì)位”支撐 72 酒店式商務(wù)行宮是以 居住 為主，以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)打造，配有 深度、細(xì)致、體貼及人性化的物業(yè)服務(wù)體系，能滿足一定商務(wù)需求的高端住宅物業(yè)類型。便捷的居家商務(wù)配臵的發(fā)展方向。 項(xiàng)目以純住宅方向考慮，受制約因素較多： 61 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務(wù)公寓 ] 方向三：項(xiàng)目按照商務(wù)公寓模式發(fā)展 A2棟、 B棟 [商務(wù)公寓 ] 62 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 純商務(wù)公寓模式：項(xiàng)目形象受到制約，住宅部分不能注冊(cè) ?片區(qū)內(nèi)中小企業(yè)實(shí)力較差，魚(yú)龍混雜，項(xiàng)目整體形象受影響 ?B棟商務(wù)公寓 6梯 24戶，商務(wù)辦公電梯負(fù)荷大 ?住宅部分不能注冊(cè) ?周邊商務(wù)公寓價(jià)格水平一般，純商務(wù)公寓缺乏溢價(jià)空間 63 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 我們認(rèn)為：以上三種模式均不適合項(xiàng)目發(fā)展 商住混合模式 純住宅模式 純商務(wù)公寓模式 不純粹，干擾大 項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估 項(xiàng)目形象受制約 64 項(xiàng)目發(fā)展方向研判結(jié)果： 以住為主，亦有酒店檔次。” “應(yīng)該徹底否定商住一體這種形式， 應(yīng)該把商和住徹底分開(kāi) ！” 59 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務(wù)公寓 ] 方向二：項(xiàng)目按照純住宅模式發(fā)展 A2棟、 B棟 [純住宅 ] 60 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 純住宅模式：項(xiàng)目?jī)r(jià)值被低估，住宅制約因素多 ?純住宅產(chǎn)品講究居住的舒適度，本項(xiàng)目以中小戶型為主，物業(yè)純粹度、社區(qū)配套及園林景觀等方面不占優(yōu)勢(shì)，且通風(fēng)、日照條件較差。 客戶聚焦分析 深度訪談客戶典型個(gè)案分析（投資大客）： 【 彭先生的潛在需求 】 新型的高端投資產(chǎn)品＋投資先機(jī)＋整層吸納 52 中原豪宅部經(jīng)過(guò)七年?duì)I銷(xiāo)積淀，通過(guò)“卓越世紀(jì)中心”、“金中環(huán)”、“萬(wàn)軒國(guó)際”、“大中華國(guó)際交易廣場(chǎng)”、“世金漢宮”等項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，已積累如上 【 自用個(gè)體 】 客戶及 【 投資大客 】 資源上千批，其 【 客戶需求聚焦 】 及 【 產(chǎn)品對(duì)位 】 小結(jié)見(jiàn)下頁(yè)： 53 目標(biāo)客戶特征 關(guān)鍵詞 注解 背景 ?“ 現(xiàn)代型、前衛(wèi)型”豪宅客戶 ?年齡： 3050 ?行業(yè)： 集中于貿(mào)易、金融、地產(chǎn)、證券、演藝明星、藝術(shù)等非傳統(tǒng)行業(yè)，有更多的時(shí)間和精力 多臵業(yè)經(jīng)歷； 有較高生活品味，熱衷新事物，敢于嘗試，善于洞悉先機(jī) 相當(dāng)部分有國(guó)際化背景的國(guó)際自由人 臵業(yè)價(jià)值點(diǎn)排序 品牌物管（安全設(shè)施）、高尚生活社區(qū)、室內(nèi)裝修（精裝交樓） 本項(xiàng)目的直接產(chǎn)品價(jià)值將重點(diǎn)體現(xiàn)在 品牌物管（安全設(shè)施）和室內(nèi)裝修（精裝交樓）上 產(chǎn)品 對(duì)位 五星級(jí)酒店客房硬件標(biāo)準(zhǔn) （加入“居家商務(wù)辦公的功能”及“生活陽(yáng)臺(tái)和廚房”）＋五星級(jí)酒店物管服務(wù) 市民階層 富裕市民階層 新資產(chǎn)階層 穩(wěn)定資產(chǎn)階層 財(cái)富階層 權(quán)利階層 赤貧階層 客戶需求聚焦及產(chǎn)品對(duì)位小結(jié) 54 價(jià)格定位之“市場(chǎng)機(jī)遇”支撐 價(jià)格定位之“豪客資源”支撐 價(jià)格定位之“物業(yè)對(duì)位”支撐 價(jià)格定位之“形象對(duì)位”支撐 價(jià)格定位之“營(yíng)銷(xiāo)手段”支撐 3 55 ■ 物業(yè)屬性發(fā)展方向研判 ■ 產(chǎn)品類型規(guī)劃及定位（化零為整） ■產(chǎn)品打造（交樓標(biāo)準(zhǔn)）建議 Part3：價(jià)格定位之“物業(yè)對(duì)位”支撐 56 A1棟 531F [純住宅 ] [類型 ]純住宅 共 351套 [戶型 ]三房 (324套 )/四房 (27套 ) [面積段 ]約 6591㎡ A2棟 1731F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 120套 [戶型 ]一房 /三房 /四房 /復(fù)式四房 [面積段 ]約 3895㎡ 516F [商務(wù)公寓 ] [類型 ]公寓 共 121套 [戶型 ]一房 /三房 /復(fù)式四房各約 24套 [面積段 ]約 3895㎡ B棟 1831F [純住宅 ] [類型 ]住宅 共 117套 [戶型 ]三房 /復(fù)式四房為主 , 另有四房 /一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 517F [商務(wù)公寓 ] [類型 ]公寓 共 392套 [戶型 ] 三房 /復(fù)式四房為主 , 另有一房 /二房 [面積段 ]約 3789㎡ 各樓棟產(chǎn)品現(xiàn)狀 住宅 商務(wù)公寓 57 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 A2棟、 B棟 [類型 ]住宅 共 237套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 四房 /復(fù)式四房 [面積段 ]約 3795㎡ [類型 ]公寓 共 512套 [戶型 ]一房 /兩房 /三房 / 復(fù)式四房 [面積段 ]約 3895㎡ [純住宅 ] [商務(wù)公寓 ] 方向一：項(xiàng)目按照現(xiàn)有模式發(fā)展，商住一體 A2棟、 B棟 [商務(wù)公寓 ] [純住宅 ] 58 項(xiàng)目發(fā)展方向研判 商住混合模式：物業(yè)類型不純粹，各部分互相干擾，投訴大 ?物業(yè)類型不純粹 ?商住混雜，互相干擾 ?物業(yè)管理難度大 商住混合業(yè)主及客戶真實(shí)語(yǔ)錄： “ 越來(lái)越多的公司進(jìn)來(lái)，上下班電梯等不及，車(chē)位也被別人占了， 感覺(jué)越來(lái)越差 ，最后還是決定撤，去買(mǎi)純住宅” “ 我感覺(jué)商住互相干擾， 做生意一定也不舒服 ，公司發(fā)展不會(huì)很好” “我那棟有開(kāi)美容院、有做純凈水的，每天同一桶桶純水在電梯里上上下下，這種感覺(jué)很不好，也很無(wú)奈。喜歡朋友相聚，喜歡熱鬧新潮的活動(dòng)。講究品位。他們對(duì)地段、配套的敏感遠(yuǎn)沒(méi)有對(duì)環(huán)境、健康要求的那么高 事業(yè)觀 集中于貿(mào)易、金融、地產(chǎn)、證券、演藝明星、藝術(shù)等非傳統(tǒng)行業(yè)，有更多的時(shí)間和精力 科技、電子、加工制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)人群密集 生活 閱歷 90%的客戶都有海外背景，經(jīng)常去海外旅游和購(gòu)物，多數(shù)為兩口或三口之家，不與父母同住 忙于生意，對(duì)家庭的顧及偏少，與父母同住的比例偏高，家庭結(jié)構(gòu)偏大 投資觀 有大膽的，敢于嘗試的投資心態(tài)，較易接收全新的投資產(chǎn)品 趨于保守，較不容易接受全新投資觀念 個(gè)性 個(gè)性張揚(yáng)、追求