【正文】 REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 57 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 55 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 53 龍華 中心街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 51 龍華 金域道 龍華 壹街 最終，中海月朗苑 從項目本身來延展項目的升值空間 中海月朗苑 ? 項目自身的價格優(yōu)勢具有較大的升值空間。 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 47 概念三：本項目必將成為片區(qū)內最具升值潛力的 1號街 ? 第五園的聚客力對項目的強力支撐。 ? 項目周邊的工廠、農民房均規(guī)劃為住宅用地，未來大量住宅開發(fā)對家居、裝飾有較大的市場需求量。 B、家居裝飾的價值支撐： ? 坂田家居、裝飾多為零散經營，主要服務社區(qū)本身的住戶。 ? 餐飲對位置不是特別敏感。 ? 第五園不能做餐飲，擁有穩(wěn)固客戶群體。 壹街 A、餐飲定位的價值支撐： ? 吸客能力 —— 餐飲能夠帶來定向消費人群。 壹街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 46 概念二：主題鮮明的業(yè)態(tài)規(guī)劃 —— 坂田首席餐飲、家居、裝飾生活街區(qū) 首席即第一、最早的意思，體現(xiàn)業(yè)態(tài)定位的市場空間。本項目屬于 “ 龍華 — 坂田 ” 片區(qū)， 是深圳最熱點也是具成長潛力的片區(qū)，通過對比深圳其它片區(qū)的土地供應 量、商品房銷售情況及未來片區(qū)規(guī)劃帶來的大市場前景展望來襯托項目所 處片區(qū)的未來升值空間。且坂田 片區(qū)住宅大量開發(fā)，未來對家居家飾的需求較大， 故定位 為“家居街” 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 44 中海月朗苑 1區(qū)：除了餐飲，幾乎沒有業(yè)態(tài)能夠選擇這樣的位置。 壹街 方向找準了，我們就要為這個方向去增加血與肉了！ 同時，我們也必須正視項目產品本身的問題：除了雅園路，其它兩面鋪都存在很大問題 1 2 當項目各方面條件不好的時候，我們得想方設法地為項目 找更多的說法，得用一些實際的東西來支撐銷售。 中海月朗苑 壹街 項目的難度顯而易見，現(xiàn)有的項目優(yōu)勢有哪些？ ? 品牌開發(fā)商（但日輝臺商業(yè)是敗筆） ? 價格低（但商鋪投資關鍵是要有投資價值） 必須有一個鮮明的核心價值點才能支撐整個項目的銷售！ 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 42 ? 片區(qū)發(fā)展 —— 坂田未來發(fā)展與龍華、南山、福田等區(qū)對比，未來發(fā)展可期。 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 41 可見，這些賣點遠遠支撐不了整個項目的銷售，即便價格再低，也只能實現(xiàn)一部分位置較好鋪位的銷售，其它難點鋪位將沒有銷售機會。 壹街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 40 ? 位置偏 ? 沒有人氣 ? 周邊未來規(guī)劃不清晰 ? 難以招商 ? 鋪位均好性差 ? 體量較大 ? 投資回報說不清？（返租會給發(fā)展商帶來麻煩，且沒有招 商支撐返租也解決不了根本問題） 中海月朗苑 最終，西岸原味街實現(xiàn)了這樣的成績： 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 39 代表案例解析 —— 解決項目的問題 … … 西岸 ? 實現(xiàn) 31700元 /㎡ 的均價，溢價 15%。 原味街 這樣的主題定位優(yōu)勢顯而易見： 民以食為天；鋪以稀為貴！ 寶安中心區(qū)唯一餐飲旺鋪！ 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 38 西岸 本項目周邊租金低、空置率高是影響銷售的主要因素之一、可以 通過餐飲業(yè)態(tài)的主題定位優(yōu)勢 ： ‘ 容易出租 容易聚集人氣、做旺商業(yè)’ 弱化負面影響 。 原味街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 37 對本項目來說：餐飲主題的定位優(yōu)勢在于 —— 片區(qū)稀缺 、 物以稀為貴 。 ? 寶安中心區(qū)目前入住率較低、現(xiàn)有街鋪空置率較高，在售及待售商業(yè)較多、若不突出本項目獨有的餐飲主題優(yōu)勢，較難提升銷售價格。 原味街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 36 主題定位及業(yè)態(tài)分布 ? 項目周邊競爭商業(yè)體量很大，特別是大型主力店帶動銷售、優(yōu)勢明顯； ? 本項目商業(yè)面積相對較小缺乏大型主力店帶動銷售 。 (已辦公 ) 按照 4/戶平均計算 : 西岸 原味街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 34 寶安中心區(qū)核心消費力優(yōu)勢 項目名稱 項目總戶數(shù) 現(xiàn)入伙戶數(shù) 未來三年內 入伙戶數(shù) 尚都 1956 1956 \ 天悅龍庭 1298 1298 \ 富通好旺角 1212 1212 \ 麗晶國際 901 901 \ 西城上筑 1492 \ 1492 金城時代 841 841 \ 風臨洲 414 \ 414 第五大道 2022 \ 2022 金泓凱旋城 3000 \ 3000 深業(yè)新岸線 3628 1814 1814 幸福海岸 1800 600 1200 御景灣 497 \ 497 合計 19039 8622 10417 僅周邊 11個項目目前已入伙人口約 :34488人 .未來三年居住人口超過 :76000人。 西岸 ② 中心區(qū)目前商業(yè) 空置率高，租金較低 ， 已租業(yè)態(tài) 60%以上為中介、建材；由于商業(yè)供應量大、入住率偏低，社區(qū)配套類業(yè)態(tài)需求不大。 原味街 中海 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 29 小結 項目核心價值點 整合的三大特征 具有極強的沖擊力 信息直接，容易判斷 12個核心價格點為主，其它價值點為輔。 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 28 項目價值點方向七 —— 商業(yè)形態(tài) 除萬科 商業(yè)街 萬科 風情步行街 中海月朗苑 風情步行街、中海月朗苑 金域道、振業(yè)城 風情步行街 龍城一街 布吉東大街 布吉東大街、萬科城 壹街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 26 項目價值點方向五 —— 社區(qū)本身及輻射消費群 解析 —— ① 布吉東大街除區(qū)位優(yōu)勢外，我司對其社區(qū)本身和所在區(qū)域的未來人口做了詳實的調查和預估，如此大規(guī)模的消費群也成為項目重要的營銷價值點之一； ② 萬科城周邊除華為和富士康外，還有中海月朗苑、萬科第五園、四季花城、春花四季園等大型社區(qū)，其商業(yè)的集群效應較為明顯，放大其說法，成為項目的主要營銷價值點； ③ 龍城一街位于龍崗中心城，作為龍崗的新興發(fā)展區(qū)域，多個大型住宅小區(qū)都在此興建，組成了超大規(guī)模的社區(qū)群，也給項目帶來了巨大的商機和消費人群。 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 25 項目價值點方向四 —— 升值潛力 解析 —— 中海月朗苑用 “升值 1號街” 簡單五個字將其表達主題一語道破，以及多個體現(xiàn)其未來升值潛力的詞句，直接明了的強調出項目未來的發(fā)展空間和升值潛力。 金域道、龍城一街 美格行商業(yè)地產顧問機構 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD. MegaRoad Page 24 項目價值點方向四 —— 升值潛力 萬科 金域道 龍華 龍城一街 龍華 ② 港鐵作為全球唯一盈利的地鐵公司，強調港鐵帶來的商業(yè)價值。 中海月朗苑 ② 如圖 2（藍色區(qū)域）的開間進深比例較大，且總值相對較高。 家居主題街 ” 商鋪均好性較差，需對難點鋪位貫以明確主題支撐才能在大的營 銷體系下找到實際價值支撐。 中心街（餐飲主題） 解析 —— “龍城商貿中心，唯一美食主題街區(qū)” ? 通過市場調研，龍崗的餐飲業(yè)態(tài)較為缺乏； ? 統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，龍崗每年的餐飲消費力較大，且呈逐年上升趨勢； ? 同期商業(yè)市場推貨量較大，為了躍出市場，必須尋求差異化的定位，而定位餐飲最合適不過； ? 以我司多年操作項目的經驗，餐飲主題市場認可度高。 原味街（餐飲主題） 西岸 ② 主題定位鮮明，投資者易