深圳_城市主場_項目營銷策略總綱-文庫吧資料
2025-01-17 14:21本頁面
【正文】 源共享的場所一個年輕人聚居和分享的場所一個年輕人創(chuàng)富的場所——“ 因為恣意的是年輕的心情，故而它崇尚個性，展現(xiàn)氣質(zhì)，觸摸理想 ”個性 時尚 富有聰明才智自信 創(chuàng)造力—— 他們是事業(yè)發(fā)展階段的純正白領(lǐng)；他們是熱愛自由的創(chuàng)業(yè)者；—— 他們追求時尚，酷愛旅游（可能沒時間）；—— 他們不自覺地歸入某個共同趣味的圈子，以此展開社交；—— 優(yōu)越感和壓力感并存，同時工作壓力不斷掏空他的智慧和體力；酒吧、運(yùn)動場、娛樂場成為他們緩釋壓力、回歸自我的精神場所 。 均價： 10600元 /M2（豪華裝修帶家私）鋒尚國際公寓依靠先進(jìn)的保溫隔熱外建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)，配合置換式健康新風(fēng)系統(tǒng)和混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等三十余項建筑新技術(shù)，首次在國內(nèi)住宅建設(shè)中實(shí)現(xiàn)了 “ 告別空調(diào)暖氣時代” ，在中國建成了第一個歐洲發(fā)達(dá)國家居住標(biāo)準(zhǔn)的超五星級、高舒適度低能耗公寓。 銷售率： 99%戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 主要客戶一房 3660M2 % 民營企業(yè)，投資客戶二房二廳 77M2 %北京鋒尚國際公寓（產(chǎn)品創(chuàng)新）北京鋒尚國際公寓（產(chǎn)品創(chuàng)新）167。 均價： 9000元 /M2（毛坯）167。 建筑面積： 85947M2167。 地址：深南大道與香蜜湖路交匯處西北167。普通公寓地段租金級差分析普通公寓地段租金級差分析邊緣區(qū)輻射區(qū)核心區(qū)254035505075從圖中可看出，在以上區(qū)域，從圖中可看出，在以上區(qū)域， 租金地段級差梯度明顯，項租金地段級差梯度明顯，項目處于梯度的第三層次目處于梯度的第三層次核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)核心區(qū)輻射區(qū)邊緣區(qū)可行性分析可行性分析 ———— 一房一廳價格測算一房一廳價格測算 租金 （元 /月）均價（元 /M2）收益率5% 6% 7% 8% 9% 10% 11%6000 1100 1320 1540 1760 1980 2200 2420 7000 1283 1540 1797 2053 2310 2567 2823 8000 1467 1760 2053 2347 2640 2933 3227 9000 1650 1980 2310 2640 2970 3300 3630 10000 1833 2200 2567 2933 3300 3667 4033 備注 面積按 44 M2計算作為傳統(tǒng)模式的普通公寓，很難支撐我們的預(yù)期價格。167。167。2023年新增供應(yīng)量構(gòu)成市場競爭主體167。 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu) 20層 167。 總戶數(shù)： 334戶167。 占地面積： 2625M2167。 預(yù)計入市期： 2023年 4月（一期）未來競爭分析未來競爭分析 ——V[I]70戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比單身公寓 29 M2 22%一房二廳 4158 M2 73%二房二廳 81 M2 5%167。 均價： 8000元 /M2左右（毛坯）167。 建筑面積： 55270 M2167。 位置：燕南路167。 銷售期： 4個月167。 總戶數(shù)： 780戶167。 占地面積： 4884M2167。 銷售率： 70%案例分析案例分析 ———— 金茂禮都金茂禮都戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比 主要客戶 備注單身公寓 2336 M2 60% 投資客 投資者或辦公者居多一房一廳 4146 M2 32% 投資客居多二房二廳 60M2 8% 基本為自住或自用 167。 均價： 7700元 /M2（毛坯） 167。 建筑面積： 31900M2167。 位置：華強(qiáng)北167。供應(yīng)量的主體。新增供應(yīng)量將構(gòu)成華強(qiáng)北更為各片區(qū)供應(yīng)量之首。本項目的形象和整體質(zhì)素已超出八卦嶺市場傳統(tǒng)模式。八卦嶺客戶類型八卦嶺客戶類型用途 選擇戶型 人口特征 購買特征投資 單房和一房一廳，二房二廳較少潮州客、八卦嶺的私營企業(yè)主和公務(wù)員較多，港人較少重視價格、位置及發(fā)展前景；重視投資回報率；喜購小面積的低層單位；對年限敏感。經(jīng)濟(jì)能力尚可，對八卦嶺有一定的認(rèn)同感。經(jīng)濟(jì)能力一般，考慮因素較為綜合，價格是其決定購買的主要因素之一。經(jīng)濟(jì)能力差，價格和交通是首要的考慮因素。近年住宅物業(yè)品質(zhì)有較大提升，中等質(zhì)素的樓盤有一定 的市場空間。投資、過渡性居住物業(yè)為主，單房和一房占市場供應(yīng)量 的 80% 以上。 近年推出樓盤的均價在 6500—6800 元 /M2之間。216。216。216。租金范圍在范圍在 25—40 元元 /m2之間，近年開發(fā)的住宅物業(yè)租金集中之間，近年開發(fā)的住宅物業(yè)租金集中在在 33—40 元元 /m2之間。鵬益花園 1* 2*1 3268 25 6% 80% 空房 八卦嶺住宅物業(yè)的租賃市場活躍，空置率八卦嶺住宅物業(yè)的租賃市場活躍，空置率 14%。● 面積較大，置業(yè)門檻高。l 增送凸窗面積比例大，性價比高 。戶均面積：戶均面積： 單套面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積 面積比A戶型 3440 148 % %B戶型 4446 1008 % %C戶型 6167 172 % %合計 1328套 戶型定位戶型定位以一房一廳和單房公寓為主l 面積適中，總價低，適宜投資和過渡。● 部分戶型存在對視?！?送落地凸窗面積。【 城市主場 】 營銷總綱世聯(lián)地產(chǎn)超 越 競 爭我們的目標(biāo)● 打造招商地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示招商地產(chǎn) 全新形象● 發(fā)展商預(yù)期價格目標(biāo) —— 挑戰(zhàn) 8000元 /M2解題思路產(chǎn)品深度解析市場價值解讀解決方案項目基本情況戶型定位戶型分析結(jié)論體育館新一佳沃兒瑪好又多白沙嶺、園嶺生活區(qū)八卦嶺工業(yè)區(qū)城市主場城市主場交通便利交通便利生活便利生活便利公車站點(diǎn)公車站點(diǎn)經(jīng)典生活區(qū)、體育館、工業(yè)區(qū)的交匯點(diǎn)經(jīng)典生活區(qū)、體育館、工業(yè)區(qū)的交匯點(diǎn)項目四至項目四至項目北八卦一路林蔭路公共綠化帶盛世鵬城總用地面積 總建筑面積 其中 住宅面積 商業(yè)面積 住宅總套數(shù) 1328容積率 覆蓋率 %停車位 地下 291，地上 22土地使用年限 70年項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目的立面項目的立面立面形象公建化，持久性強(qiáng)示意圖項目的平面布局項目的平面布局 北北 ● 各單元間統(tǒng)一而獨(dú)立，提供了多種自由組合的可能 ?！?開揚(yáng)的電梯廳?！?走廊長而窄?！?主力戶型采光和通風(fēng)有所欠缺。l 無廚房。項目的戶型分析項目的戶型分析 —A 戶型戶型建筑面積： 使用面積： 贈送面積： 調(diào)整實(shí)用率： 92%建筑面積： 使用面積： 贈送面積： 調(diào)整實(shí)用率： 94%● 單元統(tǒng)一而獨(dú)立，靈活性較大，可自由組合使用。項目的戶型分析三項目的戶型分析三 —B1 戶戶 型型 建筑面積： 使用面積： 贈送面積： 調(diào)整實(shí)用率： 88%+ = 另一戶單身公寓+ =l 空間較完整，便于利用l 進(jìn)深尺度較好，采光和通風(fēng)較好l C1設(shè)有陽臺玄觀，送部分走廊（？）l 贈送陽臺面積，增加附加值l 剪力墻使空間的靈活性受到較大影響項目的戶型分析四項目的戶型分析四 —C 戶戶 型型奇數(shù)層偶數(shù)層結(jié) 論 八卦嶺八卦嶺臨主干道臨主干道交通便利交通便利公建立面公建立面車位比小車位比小戶型彈性大戶型彈性大大空間大空間送凸窗面積送凸窗面積總價門檻較高總價門檻較高產(chǎn)品功能導(dǎo)向模糊
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