【文章內(nèi)容簡介】 搭建等具體管理服務(wù)工作。 二、根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制訂小區(qū)管理服務(wù)的詳細(xì)計(jì)劃和方案，保障物業(yè)使用的方便、安全，保持物業(yè)及其設(shè)施完好、環(huán)境優(yōu)美、公 共秩序良好。 三、明確內(nèi)部管理制度，規(guī)范居住物業(yè)小區(qū)管理服務(wù)人員的行為，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為。 四、每半年向業(yè)主委員會報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核。 五、定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主和使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)。 六、發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為或違反業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 七、對業(yè)主之間、使用人之間及業(yè)主與使用人之間在物業(yè)使用中發(fā)生的爭議進(jìn)行協(xié)調(diào)。 八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 小區(qū)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)接受街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和房地產(chǎn)管理 部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門做好社區(qū)管理工作。 協(xié)助管理處值班人員處理一切保安及治安、消防事故。 協(xié)助管理員管理保安人員工作。 發(fā)生事故時(shí)，到現(xiàn)場作出調(diào)查，并在保安記錄冊內(nèi)詳細(xì)記錄事件過程。 按管理員或物業(yè)主管要求對保安人員作出調(diào)配。 編排保安人員崗位安排。 配合對保安人員培訓(xùn)工作。 經(jīng)常巡視各崗位值勤情況。 經(jīng)常巡視正在裝修的單位，確保消防及治安情況符合要求。 對日常保安崗位調(diào)配情況及工作分流作出記錄。 負(fù)責(zé)監(jiān)管保安人員巡邏情況。 1主持班前集隊(duì)，檢查保安人員儀表儀容。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。 絕對服從上級所指派工作。 熟悉各崗位任務(wù)及要求。 熟悉各崗位情況，消防設(shè)施分布及使用方法。 愛護(hù)通訊器材及崗位上設(shè)施。 對住客及進(jìn)出人士保持禮貌。 巡邏時(shí)留意各樓情況，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)馬上向上級匯報(bào)，檢查公共地方設(shè)施，如有損壞，填寫巡邏報(bào)告，由管理處派人修理。 遇事故時(shí)馬上報(bào)告并遵守上級指示處理。 參與物業(yè)主管所執(zhí)行培訓(xùn)。 維持各崗位秩序情況。 填寫各崗位所規(guī)定記錄并保存 完好。 1不得擅自離崗調(diào)崗，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺、閱讀刊物或抽煙、進(jìn)食。 1執(zhí)行上級所指派的其他任務(wù)。 服從執(zhí)行管理員所安排任務(wù)工作。 每天檢查員工出勤、上班情況、儀表儀容、工作效率。 確保工作質(zhì)量及考勤紀(jì)律。 根據(jù)員工的工作能力，合理安排工作。 勤巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，工作要精細(xì)，提高效率。 帶領(lǐng)做好本班工作，越是困難越要挺身而出。 經(jīng)常向管理員匯報(bào)情況，聽取指示，認(rèn)真落實(shí)。 學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，提高管理水平。 協(xié)助清潔主管監(jiān)督，督導(dǎo)清潔及綠化工 作。 每天做好清潔用具、用品、用劑等發(fā)放回收工作。 1關(guān)心員工的思想和生活，及時(shí)反饋班內(nèi)的信息。 1每天下班之前寫好交班簿。 1執(zhí)行公司所委派的其他任務(wù)。 服從上級指揮，認(rèn)真學(xué)習(xí)。 對工作要有自覺性。 愛護(hù)小心保管公物及所配備用具、用品。 按正確指示使用工具、機(jī)械、遵守安全守則。 注意個人儀表，保持儀容整潔，注意禮貌。 執(zhí)行其他公司所指派的任務(wù)。 每位綠化工，必須樹立強(qiáng)烈的責(zé)任心和自覺性，嚴(yán)格按綠化管理制度來管理 和操作，以環(huán)境綠化為主體，盡心盡責(zé)，發(fā)揮自已的主觀能動性。 每天觀察綠化干濕度、澆水量，保持植物有良好生長條件（葉面清潔度、雜草率、花盆整潔度），及時(shí)清除石磚、建筑垃圾，處理各種綠化工作中所產(chǎn)生的新情況及問題。 任何植物布置力求整齊、美觀，發(fā)現(xiàn)枯枝及時(shí)剪修，同時(shí)對樓盤植物品種及數(shù)量必須全面了解，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)上報(bào)物業(yè)主管，做到及時(shí)處理。 每天做好“一句話”的工作日記，對發(fā)現(xiàn)的問題要認(rèn)真記錄，碰到困難應(yīng)及時(shí)與園藝領(lǐng)班聯(lián)系。 積極配合物業(yè)主管搞好所屬樓盤的綠化工作，結(jié)合樓盤綠化特點(diǎn)積極有效地做好 季節(jié)調(diào)整工作，以達(dá)到最佳觀賞效果。 如遇突發(fā)事件，必須馬上到達(dá)現(xiàn)場查看情況（如臺風(fēng)、雷雨等），不得拖延時(shí)間。 有困難時(shí)，園藝工要有凝聚力，要有以全局為重的思想，齊心一致，克服困難，服從調(diào)配。 對業(yè)務(wù)要認(rèn)真鉆研，努力學(xué)習(xí)新知識，不斷提高自身的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。 維修人員工作職責(zé) 熟悉本系統(tǒng)設(shè)備的情況，本工種技術(shù)精良，能獨(dú)立完成維修任務(wù)，協(xié)助各級主管對所轄系統(tǒng)或樓盤進(jìn)行日常維護(hù)及系統(tǒng)整改。 協(xié)助各級主管收集所轄系統(tǒng)的各類技術(shù)資料及圖紙。 嚴(yán)格執(zhí)行本工種所規(guī)定的操作程序及規(guī)章制度。如是檢修設(shè)備，施工前應(yīng)認(rèn)真查閱有關(guān)圖紙資料，按要求對系統(tǒng)進(jìn)行維 護(hù)保養(yǎng)或整改施工，做好保養(yǎng)日志。 絕對保證人身及設(shè)備的安全，嚴(yán)禁帶電操作，注重文明施工。 承擔(dān)所在樓盤的日常維修及有償服務(wù)。在工作中，千方百計(jì)節(jié)約原材料和元器件。 在處理維修任務(wù)時(shí)，要求態(tài)度熱情，儀表整潔，配備維修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技術(shù)精良，不允許與業(yè)主或其他施工單位人員發(fā)生爭執(zhí)。 遇有維修任務(wù)，接維修工作單后，必須在 15分鐘內(nèi)作出反應(yīng)。如因材料、工具等原因，一時(shí)不能修復(fù)的，也應(yīng)向業(yè)主說明情況，并報(bào)領(lǐng)班或樓 盤工程主管，一般情況下，領(lǐng)班或工程主管應(yīng)立即上報(bào)，申請解決。 遇有緊急情況，應(yīng)犧牲個人利益，絕對保證搶修任務(wù)按期完成。 杜絕收取小費(fèi)或收費(fèi)不開票其他變相收小費(fèi)現(xiàn)象。 遵守公司規(guī)章制度及勞動紀(jì)律，遵紀(jì)守法，服從領(lǐng)導(dǎo)。 1完成上級交辦的任務(wù)。 財(cái)務(wù)、出納 /文員工作職責(zé) 處理日常收款事務(wù)，制定報(bào)表向上級部門及總經(jīng)理匯報(bào)。 協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。 處理日常文書工作包括打電腦及接聽電話。 所在物業(yè)管理處日常報(bào)銷，如有問題馬上向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。 負(fù)責(zé)保管文具及文化 用品，作出記錄。 執(zhí)行其他所指派的文書工作。 第六章 服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn) 為了達(dá)到我公司制定的管理，應(yīng)在物業(yè)交付使用前無償提供物業(yè)管理用房 720 平方米。 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理公司實(shí)施管理與服務(wù)功能的重要階段，主要內(nèi)容包括機(jī)電、保安、清潔衛(wèi)生管理與綠化環(huán)境布置等多方面內(nèi)容。 ●建立健全財(cái)務(wù)制度和編制《綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用年度預(yù)算》， 按照預(yù)算嚴(yán)格控制費(fèi)用支出，并跟蹤決算，及時(shí)向業(yè)主報(bào)告財(cái)務(wù)收支情況。 ●收集、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)、物業(yè)管 理運(yùn)作、相關(guān)政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔。 ●參照上海市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評比標(biāo)準(zhǔn)。 ●建立各主要通道、區(qū)域、設(shè)備、設(shè)施標(biāo)志引導(dǎo)系統(tǒng)，并保證其完好無損、清晰明朗。 ●根據(jù)政策法規(guī)，負(fù)責(zé)與有關(guān)政府職能部門和相關(guān)企事業(yè)單位的協(xié)調(diào)工作，保證小區(qū)的管理運(yùn)作，具有良好的外部環(huán)境。 ●制訂《綠地某項(xiàng)目年度設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃》，配備專業(yè)工程技工負(fù)責(zé)各類設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。 ●開展各種無償和有償服務(wù)。 ●策劃內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動。 ● 負(fù)責(zé)住戶的裝潢施工管理。 ： 綠地某項(xiàng)目 是景觀中高檔居住小區(qū)，其物業(yè)管理要求之高是不言而喻的，因此物業(yè)管理應(yīng)作好入駐前的籌備工作，并對整個小區(qū)竣工交付前對所有設(shè)備隱蔽工程予以識別和記錄，嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)程序及法律要求進(jìn)行接管驗(yàn)收，采取相應(yīng)的、系統(tǒng)的保障措施，對小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理與維護(hù)，并對所有業(yè)主明示《住宅使用公約》使物業(yè)得以高質(zhì)量保養(yǎng)，達(dá)到升值潛力無可限量。 ★入駐前的籌備工作 綠地某項(xiàng)目的物業(yè)管理公司將在前期介入的基礎(chǔ)上，為即將接管的綠地某項(xiàng)目從各方面作好充分準(zhǔn)備，在交樓前先作驗(yàn)收，并向發(fā)展商匯報(bào)一切承包商在安裝工程未達(dá)設(shè)計(jì)規(guī)格及要求的事項(xiàng) 。 對各相關(guān)工種的人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，確認(rèn)其上崗資格，以勝任即將擔(dān)負(fù)工作。 在綠地某項(xiàng)目入伙前，根據(jù)報(bào)價(jià)預(yù)算案，向該物業(yè)所在地物價(jià)部門申報(bào)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 ★物業(yè)的接管驗(yàn)收： 接管驗(yàn)收步驟。 在單體驗(yàn)收基本完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行全面驗(yàn)收接管。 確定驗(yàn)收日期。 組織驗(yàn)收隊(duì)伍，由發(fā)展商指定一名負(fù)責(zé)人。 落實(shí)物業(yè)驗(yàn)收費(fèi)用。 制定驗(yàn)收方案與有關(guān)表格（根據(jù)實(shí)際情況）。 ★接管驗(yàn)收時(shí)注意事項(xiàng)： 物業(yè)驗(yàn)收交接時(shí)，物業(yè)公司在組織安排時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。 單元的驗(yàn)收應(yīng)注意的事項(xiàng)。 公共地 方及設(shè)備的驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)收的事項(xiàng)。 ★接管時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料： ●竣工圖 —— 包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。 ●地質(zhì)勘察報(bào)告。 ●工程合同及開、竣工報(bào)告。 ●工程預(yù)、決算。 ●圖紙會審記錄。 ●工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。 ●隱蔽工程驗(yàn)收記錄。 ●沉降觀察記錄。 ●竣工驗(yàn)收證明書。 ●鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。 ●材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。 ●水、電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 ●砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。 ●供水試壓報(bào)告。 ●園林綠化的圖紙和清單。 ●設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單。 ● 有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。 ★驗(yàn)收接管后物業(yè)保修事宜： 按照有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商與承建單位、發(fā)展商與業(yè)主在合同中有明文規(guī)定，物業(yè)管理單位在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)原施工引起的質(zhì)量問 題應(yīng)及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，由承建單位整改。保修范圍如下： ●屋面漏水。 ●煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通。 ●室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動、有防水要求的地面漏水。 ●內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮。 ●門窗開關(guān)不靈，或縫隙超過規(guī)范的規(guī)定。 ●廁所、 廚房、洗手間地面倒泛水、積水。 ●水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水。 ●外墻滲水、陽臺積水。 ●室內(nèi)上下水管道漏水、堵塞。 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求。 物業(yè)管理處將參照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市居住物業(yè)裝修管理規(guī)定》、《關(guān)于加強(qiáng)居住物業(yè)裝修的規(guī)定》，為維護(hù)全體業(yè)戶的利益，依法對業(yè)主裝修過程的進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，對裝修施工隊(duì)伍進(jìn)行管理。從而保障小區(qū)居住的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設(shè)施、設(shè)備的完好。 申請 受理業(yè)戶裝修申請，審核業(yè)戶的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)，裝修審核通過后，與裝修施工單位簽定《住宅裝修管理協(xié)議》；受理施工單位和人員身份登記，收取出入證押金后向施工人員發(fā)放《施工臨時(shí)出入證》；施工單位進(jìn)入施工現(xiàn)場前，要求施工單位對所有施工人員，進(jìn)行防火安全和物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的教育。 物業(yè)管理處將指定專門人員，負(fù)責(zé)業(yè)主二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督工作； 業(yè)主裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)伍的裝修過程，維護(hù)小區(qū)的安全；物業(yè)管理處業(yè)主 裝修專管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場，隨機(jī)了解施工情況，必要時(shí)可由工程設(shè)備人員同時(shí)前往查驗(yàn)；管理處業(yè)主裝修專管員和保安人員負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修管理的日常記錄，記錄應(yīng)如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；業(yè)戶裝修竣工后，如無違章行為，驗(yàn)收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請表上簽字確認(rèn)；對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時(shí)進(jìn)行勸阻，同時(shí)向業(yè)戶發(fā)出《裝修整改通知書》。對于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對其他業(yè)主造成不良影響的野蠻施工行為，堅(jiān)決制止決不姑息。對于違規(guī)業(yè)主，耐心說服， 動之以情，曉之以理；對于故意違反裝修規(guī)定， 且不聽勸阻，拒不整改的業(yè)戶。除發(fā)出《裝修整改通知書》外，還可通報(bào)政府主管部門加以解決。為維護(hù)全體業(yè)戶利益，物業(yè)管理處保留通過法律途徑解決問題的權(quán)利。 嚴(yán)格按照《管理公約》規(guī)定進(jìn)行施工 從維護(hù)全體業(yè)主的利益 出發(fā)，對裝修施工現(xiàn)場進(jìn)行安全檢查 如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應(yīng)步驟予以糾正和補(bǔ)救 正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《裝修完成意見書》