【文章內(nèi)容簡介】 島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 14/48 ? 供應(yīng)、安裝及接駁電源至消防工程所需動(dòng)力配電箱，除了從消防動(dòng)力配電箱至防排煙系統(tǒng)和燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)所有電動(dòng)閥的電源均由消防分包單位負(fù)責(zé)，消防電梯動(dòng)力配電箱至電機(jī)的供電電源由電梯分包單位負(fù)責(zé)，防火卷簾動(dòng)力配電箱至電機(jī)的供電電源由防火卷簾承包商負(fù)責(zé)，其余所有供電電源均由華潤建筑單位負(fù)責(zé)引至末端電機(jī)； ? 供應(yīng)、 安裝及接駁電源至消防工程所需消防風(fēng)機(jī)的 配電箱，消防風(fēng)機(jī)的設(shè)備控制箱與消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制由消防承包商負(fù)責(zé)； ? 供應(yīng)、安裝及接駁電源至消防控制中心照明配電箱；消防控制中心照明系統(tǒng)由其他承包商負(fù)責(zé)； ? 供應(yīng)及安裝及接駁接地裝置至消防工程所需的控制箱內(nèi)，并完成消防系統(tǒng)各設(shè)備接地的測試工 作，但消防報(bào)警控制系統(tǒng)主機(jī)內(nèi)部接地裝置由消防設(shè)備廠家完成。 ? 華潤建筑負(fù)責(zé) 室 外給水及排水系統(tǒng)供應(yīng)、安裝及接駁，包括紅線范圍內(nèi)所有的室外給水系統(tǒng)管道、閥門、室外消防栓、閥門井 /室的砌筑、土方開挖及回填，并接駁至紅線范圍內(nèi)連接市政給水系統(tǒng)的最后一個(gè)水表井。室外消防水泵接合器由 消防工程 分包單位 負(fù)責(zé)安裝。 智能化工程承包商負(fù)責(zé)： ? 供應(yīng)、安裝及接駁智能化工程所需之電源配電箱至智能化機(jī)房，該電源配電箱出線以后 UPS 箱及分配電箱由智能化工程承包商負(fù)責(zé)。弱電通信接入室、保安消防控制中心、計(jì)算機(jī)中心機(jī)房、中心配線間的裝修、配電及照明的供應(yīng)、安裝及接駁由智能化工程承包商負(fù)責(zé)； ? 供應(yīng)及安裝接地裝置至弱電通信接入間、保安消防控制中心、計(jì)算機(jī)中心機(jī)房、中心配線間之指定位置，供智能化承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。單項(xiàng)工作接地測試工作由智能化分包完成，整體接地裝置測試由總承包配合完成。 ? 對(duì)智能化系統(tǒng)監(jiān)控的機(jī)電設(shè) 備的強(qiáng)電控制箱，華潤建筑須按照智能化系統(tǒng)分包單位的要求制作控制二次回路，強(qiáng)電控制箱二次回路之后的線纜材料由智能化工程承包商負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁。智能化工程承包商須在系統(tǒng)深化設(shè)計(jì)時(shí)提供相應(yīng)控制二次回路的電氣要求，并對(duì)華潤建筑的強(qiáng)電控制箱二次回路圖紙進(jìn)行審查。 ? 供應(yīng)及安裝 商場智能化系統(tǒng)各戶型戶內(nèi)預(yù)埋之線管插座底盒。 水景工程承包商負(fù)責(zé)： ? 供應(yīng)、安裝及接駁電源電纜至水景工程之動(dòng)力 /照明配電箱，從上述配電箱出線起，由水景工程承包商負(fù)責(zé)。 ? 供應(yīng) 及安裝接地裝置至指定位置供水景工程承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。 擦窗機(jī)承 包商負(fù)責(zé)： ? 供應(yīng)、安裝及接駁電源電纜至擦窗機(jī)工程之動(dòng)力配電箱，從上述動(dòng)力配電箱出線起包括小動(dòng)力 (插座 )，由擦窗機(jī)承包商負(fù)責(zé)。 青島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 15/48 ? 供應(yīng)及安裝接地裝置至指定位置供擦窗機(jī)承包商接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。 燃?xì)夤こ坛邪蹋? ? 供應(yīng)及安裝電源電纜至燃?xì)夤こ讨妱?dòng)緊急切斷閥 /箱，電纜與電動(dòng)緊急切斷。 ? 閥 /箱的接駁由燃?xì)夤こ坛邪特?fù)責(zé)。寫字樓、商業(yè)部分電動(dòng)緊急切斷閥控制電纜的供應(yīng)、安裝及接駁由消防工程承包商負(fù)責(zé)。商場部分電動(dòng)緊急切斷閥控制電纜的供應(yīng)、安裝及接駁由燃?xì)夤こ坛邪特?fù)責(zé)。 ? 供應(yīng)及安裝接地裝置至指定位置供燃?xì)夤こ坛邪?接駁及完成有關(guān)接地系統(tǒng)。 ? 華潤建 筑須負(fù)責(zé)商場燃?xì)庾詣?dòng)報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)所需之控制線、線管的預(yù)埋。 （進(jìn)口）給、排水泵供應(yīng)合同負(fù)責(zé)： ? 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目給水系統(tǒng)所需的給水泵、熱水循環(huán)泵及變頻供水設(shè)備，包括變頻控制柜、氣壓罐、傳感器以及部分潛污泵的供應(yīng)，指導(dǎo)，監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至系統(tǒng)試運(yùn)行。 ? 提供變頻控制柜與水泵電機(jī)間之電源 /控制電纜及與傳感器間之控制電纜的技術(shù)參數(shù) /規(guī)格 /型 號(hào)，上述電纜及電管 /線槽 /橋架之供應(yīng)、安裝及接駁由華潤建筑單位負(fù)責(zé)。 （國產(chǎn)）消防水泵、排水泵 之供應(yīng)合同負(fù)責(zé)： ? 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目所有消防水系統(tǒng)所需消防水泵、地下室排水系統(tǒng)等所需之潛污泵的供應(yīng)，并指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至系統(tǒng)正常運(yùn)行。 ? 提供配電柜與水泵電機(jī)間之電源電纜的技術(shù)參數(shù) /規(guī)格 /型號(hào)，上述電纜及電管 /線槽 /橋架 之 供應(yīng)、安裝及接駁 由華潤建筑單位和消防工程承包商分別負(fù)責(zé)。 衛(wèi)生潔具（含水龍頭）供應(yīng)合同負(fù)責(zé)： ? 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目給排水系統(tǒng)所需的衛(wèi)生潔具及水龍頭（包括相關(guān)配件、供水軟管、角閥等）供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工 。衛(wèi)生潔具（含水龍頭）的安裝屬于精裝修承包商的工作范圍。 虹吸排水工程供應(yīng)及安裝合同負(fù)責(zé)： ? 按招標(biāo)圖紙所繪畫，工料規(guī)范 技朮要求所描述的是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目所需之虹吸排水系統(tǒng)工程，包括供應(yīng)、安裝、保養(yǎng)及保修等一切所需工作。 市政給排水系統(tǒng)工程負(fù)責(zé)： 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目市政給排水系統(tǒng)工程，包括但不限于： ? 給水系統(tǒng)：供應(yīng)、安裝及接駁供水管道系統(tǒng)，由市政供水管網(wǎng)至紅線內(nèi)水表井，包括水表井的砌筑、閥門、水表、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復(fù)等。 ? 負(fù)責(zé)辦理與市政給水系統(tǒng)接駁的相關(guān)手 續(xù)，完成通水及正式供水的所有工作。 ? 排水系統(tǒng)：供應(yīng)、安裝及接駁排水管道系統(tǒng)由市政排水管網(wǎng)至紅線內(nèi)第一個(gè)檢查 /排水井，包括井室的砌筑、土方開挖回填、混凝土路面的拆除及恢復(fù)等。 青島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 16/48 ? 負(fù)責(zé)辦理與市政排水系統(tǒng)接駁的相關(guān)手續(xù)，取得正式的排水登記許可證，完成正常排水的所有 工作。 冷卻塔供應(yīng)及安裝分包工程合同： 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的供應(yīng)及安裝是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)所需的冷卻塔設(shè)備，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運(yùn)行。 ? 負(fù)責(zé)冷卻塔的供應(yīng)及安裝。華潤建筑單位負(fù)責(zé)電源線、控制線的供應(yīng)、安裝及接駁。冷卻塔供應(yīng)單位須提供 冷卻塔電機(jī)與動(dòng)力配電箱之間所有電源線、控制線的規(guī)格及型號(hào)。 ? 華潤建筑負(fù)責(zé)冷卻塔土建基礎(chǔ)的施工，冷卻塔供應(yīng)單位負(fù)責(zé)冷卻塔與土建基礎(chǔ)的連接。 冷水主機(jī)供應(yīng)合同： 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)所需的冷水主機(jī)及減震裝置供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運(yùn)行及操作培訓(xùn)工作。 ? 供應(yīng)及安裝冷水主機(jī)之群控系統(tǒng)，包括傳感器、電纜及軟件 /電腦等。 ? 低壓配電柜至主機(jī)啟動(dòng)柜再至冷水主機(jī)間電纜 /母線、傳感器及群控所涉及到的控制柜與設(shè)備及閥門間的控制電纜之供應(yīng)、安裝及接駁由總承包商負(fù)責(zé)。 冷水主機(jī)若有加熱裝置，加熱裝置的電源線由總承包商負(fù)責(zé)供應(yīng)、安裝及接駁。 鍋爐設(shè)備供應(yīng)合同： 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的深化設(shè)計(jì)及提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目空調(diào) /熱水系統(tǒng)所需的鍋爐設(shè)備供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，直至空調(diào) /熱水系統(tǒng)試運(yùn)行及操作培訓(xùn)工作，包括但不限于下列設(shè)備： ? 蒸氣 鍋爐 ? 熱水鍋爐 ? 補(bǔ)給水水泵 ? 除氧器 /軟水器 ? 取樣冷卻器 /排污擴(kuò)容器 ? 鍋爐之群控系統(tǒng)，包括傳感器、電纜及軟件之供應(yīng)及安裝 ? 華潤建筑負(fù)責(zé)鍋爐房燃油系統(tǒng)以及鍋爐房系統(tǒng)及鍋爐管道等供應(yīng)及安裝。 ? 華潤建筑負(fù)責(zé)鍋爐房排煙管道及控制系統(tǒng)之供應(yīng)及安 裝。 空調(diào)末端設(shè)備供應(yīng)合同： 按招標(biāo)圖紙所繪畫、工料規(guī)范 技朮要求所描述的提供是項(xiàng)發(fā)展項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)所需的末端設(shè)備供應(yīng)，指導(dǎo)、監(jiān)督施工，協(xié)助調(diào)試直至空調(diào)系統(tǒng)試運(yùn)行，包括但不限于下列設(shè)備： ? 組合式空氣處理器 (含蒸汽加濕調(diào)節(jié)閥、汽水分離器 ) ? 風(fēng)機(jī)盤管 青島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 17/48 五、 總包 合約策劃 編制原則 為使 本 項(xiàng)目合約工作有計(jì)劃地、高效地順利開展，從而使項(xiàng)目建安成本得到切實(shí)、有效地控制，特編制此合約策劃書。 本次合約策劃 編制 的 原 則有三： ?根據(jù)本工程的建筑體量、工程特點(diǎn)、施工難重點(diǎn)確定主要施工標(biāo)段； ?為有效控制成本，以直接找到市場上最下 游端分包資源，并符合華潤建筑的管理經(jīng)驗(yàn)和對(duì)分包協(xié)調(diào)照管內(nèi)容確定分判方案的細(xì)度； ?在華潤建筑的分包資源基礎(chǔ)上 結(jié)合 山東 當(dāng)?shù)?和 山東 公司的 分包 資源，對(duì)分判方案做適度調(diào)整 ， 以增強(qiáng) 可操作性。 合約策劃的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、分判方案、計(jì)價(jià)模式、界面劃分、甲供材清單、對(duì)候選單位的資格要求、指定分包與 華潤建筑 的合約關(guān)系、分判計(jì)劃及需要其他部門對(duì)合約工作的配合安排，以指導(dǎo)日后合約工作的有效開展。 石 方工程 土石方標(biāo)段①： 基坑大開挖劃分為 2~3個(gè) 小 標(biāo)段，土石方開挖及外運(yùn)宜在當(dāng)?shù)卣曳职Y源。 土 石 方標(biāo) 段②：需外購?fù)翆?duì)基坑進(jìn)行土方回填，宜在當(dāng)?shù)卣曳职Y源。 土石方標(biāo)段 ③ ：基槽、基坑的土方二次開挖，抗浮樁，基槽、基坑的土 石 方二次開挖時(shí)大挖機(jī)進(jìn)入不了工作面，需改用小挖機(jī)或改為人工挖方，施工工藝的改變會(huì)對(duì)成本增加較多。根據(jù)深圳華潤中心一期、二期施工管理經(jīng)驗(yàn)，土方施工隊(duì)開挖后的基槽、基坑的溝槽尺寸很難滿足設(shè)計(jì)要求，對(duì)施工面的原狀土層極有可能造成破壞，不符合土方夯實(shí)度要求?；谏鲜鲈颍鑲溆靡粋€(gè)土方二次開挖分包 ，擬將上述工作內(nèi)容并入主體土建分包 。 基坑支護(hù)分包考慮 本工程的體量 ，劃分為 2~3個(gè) 標(biāo)段。 樁基工程 一般 劃分為 1~2個(gè)標(biāo)段。 華潤建筑的土建分包實(shí)際上是擴(kuò)大勞務(wù)分包，鋼筋、砼等主要材料、塔吊、施工電梯等垂直運(yùn)輸機(jī)械由華潤建筑提供， 臨時(shí)建筑、臨時(shí)水電、垃圾外運(yùn)、現(xiàn)場保安、檢測試驗(yàn)等由青島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 18/48 華潤建筑統(tǒng)一考慮， 土建分包負(fù)責(zé)提供勞務(wù)、其他材料及輔助機(jī)械。這樣的分包資源一般是包工頭，中建系等大的 承包商 不愿意做此勞務(wù)分包。市場上這樣的包工頭一般能夠承接的施工 規(guī)模 在 10萬 m2,且墊資能力有限。故主要土建勞務(wù)分包標(biāo)段劃分原則有如下考慮： ① 按 地理 區(qū)域劃分開 ，施 工場地盡量方正、平面距離不易過長，便于組織施工 ； ② 考慮每標(biāo)段施工面積適合 分包商 施工管理能力 ，在 10萬 m2,左右為宜 ； ③ 考慮地下、地上搭配，便于勞動(dòng)力的組織和避免地下室短期內(nèi)勞動(dòng)力 需求 密集 但又快速退場而造成成本上漲，同時(shí)模板可在地上地下間周轉(zhuǎn)，有利于成本控制； ④ 地上塔 樓及相應(yīng)地下室以后澆帶為界劃分為 一個(gè)標(biāo)段， 便于工期控制及模板 充分周轉(zhuǎn)， 有利于 成本控制； 根據(jù)上述標(biāo)段劃分原則 分為 4個(gè) 標(biāo)段，每標(biāo)段在 9~12萬 m2左右。 計(jì)劃劃分為 2個(gè)標(biāo)段 ， 萬象城鋼結(jié)構(gòu)及 金屬屋面為一個(gè)標(biāo)段 ， 酒店、公寓等 鋼構(gòu)為另一 個(gè)標(biāo)段 。 分包 計(jì)劃將防水劃分為 2個(gè)標(biāo)段，以保持一定的競爭性。考慮工程的延續(xù)性，將地下室底板、最先出地面的 酒店式公寓 防水劃分為一個(gè)標(biāo)段； 地下室 外墻、頂板 等室外 防水 及 寫字樓 劃分為一個(gè)標(biāo)段 ，其中精裝修區(qū)域室內(nèi)防水 劃入 精裝修單位 界面 。如此 2個(gè)標(biāo)段的工程量相對(duì)較均衡，亦應(yīng) 是防水 承包商 可承受的 防水 規(guī)模。 裝修勞務(wù)分包 除業(yè)主精裝修指定分包以外 區(qū)域的裝修工程 ，按市場勞務(wù)資源的專業(yè)細(xì)分，劃分如下標(biāo)段： ① 地下室耐磨地面工程 ，目前還不清楚具體使用什么地面材料 ； ② 非精裝修區(qū)的墻面、天棚的涂裝工程； ③ 非 精裝修區(qū)的墻面、地面等的瓷磚、石材鋪裝工程，包括后勤區(qū)樓梯欄桿、鋁合金門窗工程； 機(jī)電勞務(wù)分包市場資源一般是分系統(tǒng)按機(jī)電不同專業(yè)細(xì)分的，機(jī)電主要?jiǎng)趧?wù)標(biāo)段劃分也遵循此原則，劃分如下 8個(gè)標(biāo)段 ： 機(jī)電標(biāo)段①：地下車庫及設(shè)備用房等給排水系統(tǒng)及電氣系統(tǒng)的安裝工程 ； 與地上 住宅 樓的機(jī)電管線分界 ： 除電纜母線外，其余機(jī)電管線以 首層 底板為界。 機(jī)電標(biāo)段②： 地下室 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等安裝工程 ； 與地上 住宅 樓的機(jī)電管線以青島 華潤置地萬象城項(xiàng) 目合約策劃書 19/48 首層 底板為界。 機(jī)電標(biāo)段③ ：包括 住宅 樓自 地庫 頂板、 首層 底板起給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng) 等安裝工程 ；除引至 住宅 樓地上機(jī)電管線除電纜母線外，其余機(jī)電管線以 地庫頂板 、 首層 底板為界。 機(jī)電標(biāo)段④ ：包括 住宅 樓 地庫頂板、首層底板 起 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng) 等 安裝工程 ；引至地下室機(jī)房機(jī)電管線除電纜母線外，其余機(jī)電管線以 地庫頂板、首層底板 為界。 機(jī)電標(biāo)段⑤ ：包括 寫 住宅 、地下室 的 空調(diào)自控系統(tǒng) (BA控制 )安裝工程。 機(jī)電標(biāo)段⑥ ：包括 住宅 、地下室等消防水系統(tǒng) 。 機(jī)電標(biāo)段⑦ ： 鍋爐房安裝工程 。 機(jī)電標(biāo)段 ⑧： 機(jī)電預(yù)埋及指定分包未進(jìn)場之前預(yù)埋工作 。 供應(yīng)材料、設(shè)備 除以上勞務(wù)分包外，為加強(qiáng)成本控制，華潤建筑還 需采購建筑工程、機(jī)電工程的主要材料設(shè)備。 土建材料：鋼筋由業(yè)主供應(yīng)外，華潤建筑還需提供 砼、 套筒、變形縫等，同時(shí)為控制工程質(zhì)量，華潤建筑需為分包代購模板、砌塊、安全網(wǎng)、砌筑用水泥等； 機(jī)電材料、設(shè)備： 結(jié)合深圳華潤中心一期、二期、沈 陽華潤中心一期、北京鳳凰城置地廣場公建的經(jīng)驗(yàn)做法，華潤建筑還需 采購 母線、電纜、配電箱、變頻器、板換、集水器、分水器、 定壓膨脹補(bǔ)液機(jī)組、定壓膨脹補(bǔ)防凍液水箱、定壓補(bǔ)水罐、分體空調(diào)、 VAVBOX箱、全自動(dòng)軟化水裝置、電子除垢儀、光氫離子空氣凈化裝置、風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)、橡塑保溫材料、空調(diào)閥門、給 排水閥門、熱力入口裝置、熱計(jì)量裝置、紫外線消毒器、組合式不銹鋼水箱、銅管、及非精裝區(qū)的燈具、開關(guān)插座、潔具、水龍頭、地漏 、隔